偉業(yè)沈陽沿海賽洛城二期產(chǎn)品定位及建議

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1、二期產(chǎn)品定位及建議宏觀市場渾南區(qū)域市場分析競爭項(xiàng)目個案目前渾南地區(qū)在售項(xiàng)目與本項(xiàng)目形成直接競爭的主要有7個分別是：奧體板塊：首創(chuàng)國際城/泛美華庭/SR新城/坤泰新界/金地國際花園長青板塊：萬科新里程/金地濱河國際社區(qū)潛在項(xiàng)目：保利達(dá)/名流競爭項(xiàng)目分布圖五里河核心商務(wù)區(qū)奧體板塊一級輻射區(qū)渾河沿岸二級輻射區(qū)渾河沿岸二級輻射區(qū)沿海賽洛城坤泰新界金地國際花園萬科新里程沿海賽洛城首創(chuàng)國際城泛美華庭SR.國際新城金地濱河國際社區(qū)項(xiàng)目容積率物業(yè)銷售均價戶型總套數(shù)成交套數(shù)銷售率剩余套數(shù)名稱類型(元/平)1居2居3居以上1居2居3居及以上坤泰新界2.26多層4800面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)10509008

2、5%套數(shù)套數(shù)套數(shù)高層板樓58平17584-120平400108-140平475108060首創(chuàng)國際城3高層480048平8088-117平420121-171平40047501653%20345370SR國際新城5.5高層370057-65平3087-128平220122-180平1705000165033%25205155泛美華庭3高層塔樓470060平9090-92平200120平110103323022%505085金地國際花園2多層小高層450087-91平600119-140平12001800130061%180320萬科新里程2.2高層430058平10088-107平700

3、122-133平300110085077%315095層板樓金地國際濱河社區(qū)2多層小高層430068平11089-92平200110-135平120總90006014%10018585一期430沿海賽洛城5.33高層450053-69平48089-109平312114-131平16896018319%384250143容積率：我項(xiàng)目和SR國際新城為最高達(dá)到5.3以上居住舒適型差，但是SR銷售均價低于我項(xiàng)目。物業(yè)類型：競爭項(xiàng)目以多層，小高層為主戶型南北通透，我項(xiàng)目產(chǎn)品形式無法改變，應(yīng)多以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化與差異化來縮短與競爭項(xiàng)目的劣勢。價格：我項(xiàng)目價格在區(qū)域內(nèi)處于中等價格，與競爭項(xiàng)目價格并無

4、明顯優(yōu)勢。區(qū)域市場產(chǎn)品總量與投放量區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量較大，坤泰新界、金地濱河國際、首創(chuàng)國際城剩余存量較多，未來產(chǎn)品競爭將更加激烈。（套）區(qū)域內(nèi)坤泰新界、萬科新里程、金地國際花園產(chǎn)品線豐富，戶型較好均為南北通透的板樓銷售情況較好，其他項(xiàng)目產(chǎn)品剩余量都較大，目前形式不容樂觀，區(qū)域競爭激烈。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品推出量、銷售量及剩余量（套）區(qū)域內(nèi)各戶型總量目前區(qū)域在售產(chǎn)品主要以兩居、三居為主，體量較大；我項(xiàng)目以一居、兩居產(chǎn)品為主且一居產(chǎn)品供應(yīng)量較大。我項(xiàng)目戶型配比相對合理，在區(qū)域市場中我項(xiàng)目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。區(qū)域內(nèi)1—4居產(chǎn)品所占比例一居室共1015套，所占比例為14%，二居室，共3052套，所

5、占比例為43%，三居室共2313套，所占比例為33%，四居與躍層680套，比例為10%。我項(xiàng)目占一居市場份額的47%，為區(qū)域市場最高。占兩居市場份額的10%區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型存量情況項(xiàng)目名稱一居面積兩居面積三居四居及躍層泛美華庭6090--92120金地國際花園87--91119--140180坤泰新界5884-120108-140160萬科新里程5888-107122-133金地濱河國際社區(qū)6889--92110-135首創(chuàng)國際4888-117121-135145-171沿海賽洛城53-6989--109114--130SR57--6578--128122-135145-180合計套數(shù)59

6、414451120183由以上數(shù)據(jù)可見，區(qū)域競爭項(xiàng)目在售產(chǎn)品以二居、三居存量較大，競爭激烈，一居產(chǎn)品相對較少，我項(xiàng)目占剩余一居產(chǎn)品份額的65%。小結(jié)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量較大，坤泰新界、金地濱河國際、首創(chuàng)國際城剩余存量較多，未來產(chǎn)品競爭將更加激烈。區(qū)域內(nèi)坤泰新界、萬科新里程、金地國際花園銷售量較好，其他項(xiàng)目銷售情況都不容樂觀。我項(xiàng)目戶型配比相對合理，在區(qū)域市場中我項(xiàng)目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。從目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量來看，供應(yīng)量以二居室和三居室為主，占到區(qū)域總供應(yīng)量的76%，四居及躍層占10%，一居室占14%，一居室相對供應(yīng)量較少。從剩余產(chǎn)品分析，市場以兩居、三居剩余產(chǎn)品為主，占市場份額的77

7、%，二居產(chǎn)品市場競爭激烈；一居產(chǎn)品相對較少占18%，今后小戶型產(chǎn)品主打差異化和增加附加值將成為提高產(chǎn)品競爭力的有力手段，實(shí)現(xiàn)較快去化的主要產(chǎn)品之一。宏觀市場渾南區(qū)域市場分析競爭項(xiàng)目個案開發(fā)商：沈陽首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)西路1號物業(yè)公司：北京盛世物業(yè)管理有限公司建筑商：北京城建景觀設(shè)計：上海地爾國際建筑類別：高層裝修情況：毛坯價格：4800元/平方米開盤時間：2008-09-28入住時間：2009-12-31總建筑面積：