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《偉業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目案例征集大賽―沿海賽洛城（營銷篇）》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、偉業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目案例征集大賽―沿?！べ惵宄牵I銷篇）2010-11第1頁東四環(huán)美式街區(qū)魅力生活場(chǎng)沿?！べ惵宄堑?頁項(xiàng)目標(biāo)簽北京的魅力場(chǎng)，世界的賽洛城第3頁項(xiàng)目素描位置：廣渠東路33號(hào)廣渠路與百子灣路交匯處規(guī)模：86萬平米容積率：2.64物業(yè)類型：板樓、塔樓、板塔結(jié)合開發(fā)商：北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)周期：2005年7月-2010年7月總分期：共7期在售期：住宅基本售罄，目前在售為斜街、四期西商業(yè)以及健康住宅產(chǎn)品核心價(jià)值：CBD核心、86萬平米美式大盤、魅力街區(qū)組團(tuán)劃分基本情況二期一期三期四期四期七期北五期美利山第4頁組團(tuán)劃
2、分分期情況項(xiàng)目素描七期南六期一期:05年4月15日開工~06年12月20日入住二期:05年9月5日開工~07年4月30日入住三期:06年2月15日開工~07年11月6日入住四期:06年6月30日開工~08年8月8日入住五期:06年5月1日開工~07年12月18日入住六期:07年2月15日開工~08年10月17日入住七期:07年2月15日開工~08年10月17日入住第5頁項(xiàng)目營銷體系綜述項(xiàng)目營銷成功關(guān)鍵點(diǎn)歸納總結(jié)沿海.賽洛城營銷體系案例第6頁項(xiàng)目營銷體系綜述營銷目標(biāo)營銷背景營銷策略重點(diǎn)手段取得成果沿海.賽洛城營銷體系案例第7
3、頁銷售額項(xiàng)目營銷體系綜述——營銷目標(biāo)年份預(yù)期目標(biāo)（億元）2005年6.42006年12.592007年11.672008年13.972009年152010年10.2(截止12月25日)合計(jì)71.17年份預(yù)期目標(biāo)（元/㎡）一、二、6800三期8000五期、七期北10000（精裝）六期、七期南（美利山）15000四期西（loft）13000四期東32000目標(biāo)均價(jià)第8頁項(xiàng)目營銷體系綜述營銷目標(biāo)營銷背景營銷策略重點(diǎn)手段取得成果沿海.賽洛城營銷體系案例第9頁05-10年市場(chǎng)階段性起伏較大，其中08年受政策影響出現(xiàn)觀望市場(chǎng)環(huán)境營銷背
4、景——總述主要以東部生活的青年客群或三口之家為主客戶特征由高性價(jià)比明星小戶型產(chǎn)品逐漸升級(jí)為市場(chǎng)主流品質(zhì)大戶產(chǎn)品特征同地段同類型產(chǎn)品及大品牌開發(fā)商的競爭競品描述由初期缺乏北京市場(chǎng)知名度逐步升級(jí)為知名品牌且有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)商描述第10頁市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)在起伏中上行：2005年-2010年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)多次政策調(diào)控，雖整體行情呈上行趨勢(shì)，但2005年，2008年、2010年政策頻出，賽洛城在挑戰(zhàn)中前行。整體市場(chǎng)情況描述北京市2003年-2009年商品住宅供銷比第11頁客戶特征客戶體系構(gòu)成客戶整體特征國際化——擁有海外生活
5、背景,向往美式國際生活家庭化——以三口及多代之家的家庭居住形式為主年輕化——CBD周邊地緣客戶，高級(jí)白領(lǐng)和金領(lǐng)中富于生活激情一群生活化——追求生活便利性，重視家庭生活和氛圍，關(guān)注教育、生活配套及社區(qū)整體環(huán)境客戶特征第12頁賽洛城客戶以東四環(huán)周邊地緣客戶、CBD附近高級(jí)白領(lǐng)及金領(lǐng)為主要購買人群，輔以少量的海外客戶，另有部分唐山、山西、內(nèi)蒙客戶。客戶特點(diǎn)及變化趨勢(shì)小結(jié)第13頁生命周期描述：夫妻2人+1-2個(gè)未成年子女；支付能力：較高，支付房價(jià)比在100左右；價(jià)值取向：希望在原有條件和環(huán)境基礎(chǔ)上做更好的改進(jìn)，讓孩子能夠就近就讀
6、重點(diǎn)的學(xué)校，注重地段便利性與升值前景；情感取向：家庭觀念強(qiáng)、對(duì)生活品質(zhì)有一定要求；功能產(chǎn)品需求：地段：臨近CBD，道路交通狀況良好，車行方便建筑形式：傾向于選擇性價(jià)比較高產(chǎn)品面積：70-130平米配套：美式商街、39中類型1——小康之家主力客戶類型描述客戶特征第14頁生命周期描述：單身白領(lǐng)、金領(lǐng)；CBD附近上班族；支付能力：有穩(wěn)定收入，支付房價(jià)比在50-90；價(jià)值取向：首次置業(yè)，注重生活品質(zhì)與氛圍，期望有便利交通，成熟配套以及較高的升值前景，情感取向：希望告別租房，擁有自己的生活天地；功能產(chǎn)品需求：地段：臨近CBD，道路交
7、通狀況良好，車行方便建筑形式：傾向于選擇性價(jià)比較高產(chǎn)品面積：50-90平米配套：美式商街、39中類型2——單身白領(lǐng)主力客戶類型描述客戶特征產(chǎn)品特征第15頁名稱特征周邊環(huán)境緊鄰CBD核心區(qū)，初期位于東四環(huán)外，周邊環(huán)境較差產(chǎn)品及單體設(shè)計(jì)始終秉承美式大盤生活理念，并逐步升級(jí)，接近主流戶型，美式現(xiàn)代街區(qū)生活，高層板樓與低密度洋房相結(jié)合，演繹出豐富天際線。規(guī)劃傳統(tǒng)行列式+組團(tuán)圍合式布局交通南鄰廣渠路，依托CBD核心區(qū)，初期周邊配套薄弱，成熟度較差配套配套成熟，商業(yè)、學(xué)習(xí)齊全，初期受區(qū)域影響，配套薄弱綠化街區(qū)市綠化，密集成樹種植；第1
8、6頁競品特征競品類型競品類型項(xiàng)目名稱威脅面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間同區(qū)域、同產(chǎn)品、不同總價(jià)京都杭城大盤規(guī)模、知名開發(fā)商120-150（三居）120-150同區(qū)域，不同產(chǎn)品，同總價(jià)華僑城園林，品牌，軟硬包裝細(xì)節(jié)化，居住舒適度（威脅項(xiàng)目2-3期）90-130（二居）90-130本項(xiàng)目分析初期入市區(qū)域邊緣，配套弱，產(chǎn)品
