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《偉業(yè)優(yōu)秀項目案例征集大賽―沿海賽洛城（營銷篇）》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、偉業(yè)優(yōu)秀項目案例征集大賽―沿?！べ惵宄牵I銷篇）2010-11第1頁東四環(huán)美式街區(qū)魅力生活場沿海·賽洛城第2頁項目標(biāo)簽北京的魅力場，世界的賽洛城第3頁項目素描位置：廣渠東路33號廣渠路與百子灣路交匯處規(guī)模：86萬平米容積率：2.64物業(yè)類型：板樓、塔樓、板塔結(jié)合開發(fā)商：北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)周期：2005年7月-2010年7月總分期：共7期在售期：住宅基本售罄，目前在售為斜街、四期西商業(yè)以及健康住宅產(chǎn)品核心價值：CBD核心、86萬平米美式大盤、魅力街區(qū)組團(tuán)劃分基本情況二期一期三期四期四期七期北五期美利山第4頁組團(tuán)劃
2、分分期情況項目素描七期南六期一期:05年4月15日開工~06年12月20日入住二期:05年9月5日開工~07年4月30日入住三期:06年2月15日開工~07年11月6日入住四期:06年6月30日開工~08年8月8日入住五期:06年5月1日開工~07年12月18日入住六期:07年2月15日開工~08年10月17日入住七期:07年2月15日開工~08年10月17日入住第5頁項目營銷體系綜述項目營銷成功關(guān)鍵點歸納總結(jié)沿海.賽洛城營銷體系案例第6頁項目營銷體系綜述營銷目標(biāo)營銷背景營銷策略重點手段取得成果沿海.賽洛城營銷體系案例第7
3、頁銷售額項目營銷體系綜述——營銷目標(biāo)年份預(yù)期目標(biāo)（億元）2005年6.42006年12.592007年11.672008年13.972009年152010年10.2(截止12月25日)合計71.17年份預(yù)期目標(biāo)（元/㎡）一、二、6800三期8000五期、七期北10000（精裝）六期、七期南（美利山）15000四期西（loft）13000四期東32000目標(biāo)均價第8頁項目營銷體系綜述營銷目標(biāo)營銷背景營銷策略重點手段取得成果沿海.賽洛城營銷體系案例第9頁05-10年市場階段性起伏較大，其中08年受政策影響出現(xiàn)觀望市場環(huán)境營銷背
4、景——總述主要以東部生活的青年客群或三口之家為主客戶特征由高性價比明星小戶型產(chǎn)品逐漸升級為市場主流品質(zhì)大戶產(chǎn)品特征同地段同類型產(chǎn)品及大品牌開發(fā)商的競爭競品描述由初期缺乏北京市場知名度逐步升級為知名品牌且有實力的開發(fā)商開發(fā)商描述第10頁市場環(huán)境整體市場在起伏中上行：2005年-2010年，北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)多次政策調(diào)控，雖整體行情呈上行趨勢，但2005年，2008年、2010年政策頻出，賽洛城在挑戰(zhàn)中前行。整體市場情況描述北京市2003年-2009年商品住宅供銷比第11頁客戶特征客戶體系構(gòu)成客戶整體特征國際化——擁有海外生活
5、背景,向往美式國際生活家庭化——以三口及多代之家的家庭居住形式為主年輕化——CBD周邊地緣客戶，高級白領(lǐng)和金領(lǐng)中富于生活激情一群生活化——追求生活便利性，重視家庭生活和氛圍，關(guān)注教育、生活配套及社區(qū)整體環(huán)境客戶特征第12頁賽洛城客戶以東四環(huán)周邊地緣客戶、CBD附近高級白領(lǐng)及金領(lǐng)為主要購買人群，輔以少量的海外客戶，另有部分唐山、山西、內(nèi)蒙客戶?？蛻籼攸c及變化趨勢小結(jié)第13頁生命周期描述：夫妻2人+1-2個未成年子女；支付能力：較高，支付房價比在100左右；價值取向：希望在原有條件和環(huán)境基礎(chǔ)上做更好的改進(jìn)，讓孩子能夠就近就讀
6、重點的學(xué)校，注重地段便利性與升值前景；情感取向：家庭觀念強(qiáng)、對生活品質(zhì)有一定要求；功能產(chǎn)品需求：地段：臨近CBD，道路交通狀況良好，車行方便建筑形式：傾向于選擇性價比較高產(chǎn)品面積：70-130平米配套：美式商街、39中類型1——小康之家主力客戶類型描述客戶特征第14頁生命周期描述：單身白領(lǐng)、金領(lǐng)；CBD附近上班族；支付能力：有穩(wěn)定收入，支付房價比在50-90；價值取向：首次置業(yè)，注重生活品質(zhì)與氛圍，期望有便利交通，成熟配套以及較高的升值前景，情感取向：希望告別租房，擁有自己的生活天地；功能產(chǎn)品需求：地段：臨近CBD，道路交
7、通狀況良好，車行方便建筑形式：傾向于選擇性價比較高產(chǎn)品面積：50-90平米配套：美式商街、39中類型2——單身白領(lǐng)主力客戶類型描述客戶特征產(chǎn)品特征第15頁名稱特征周邊環(huán)境緊鄰CBD核心區(qū)，初期位于東四環(huán)外，周邊環(huán)境較差產(chǎn)品及單體設(shè)計始終秉承美式大盤生活理念，并逐步升級，接近主流戶型，美式現(xiàn)代街區(qū)生活，高層板樓與低密度洋房相結(jié)合，演繹出豐富天際線。規(guī)劃傳統(tǒng)行列式+組團(tuán)圍合式布局交通南鄰廣渠路，依托CBD核心區(qū)，初期周邊配套薄弱，成熟度較差配套配套成熟，商業(yè)、學(xué)習(xí)齊全，初期受區(qū)域影響，配套薄弱綠化街區(qū)市綠化，密集成樹種植；第1
8、6頁競品特征競品類型競品類型項目名稱威脅面積區(qū)間總價區(qū)間同區(qū)域、同產(chǎn)品、不同總價京都杭城大盤規(guī)模、知名開發(fā)商120-150（三居）120-150同區(qū)域，不同產(chǎn)品，同總價華僑城園林，品牌，軟硬包裝細(xì)節(jié)化，居住舒適度（威脅項目2-3期）90-130（二居）90-130本項目分析初期入市區(qū)域邊緣，配套弱，產(chǎn)品
