2010年東莞萬科長安項(xiàng)目商業(yè)概念定位報(bào)告-華夏柏欣

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1、致：東莞市萬科房地產(chǎn)有限公司萬科長安項(xiàng)目Lormipsum商業(yè)概念定位報(bào)告FromVisiontoValue投資升值新方向北京。上海。深圳。成都。重慶。沈陽Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang002010年08月09日前言本報(bào)告為華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司受東莞市萬科房地產(chǎn)有限公司委托，對長安萬科項(xiàng)目之商業(yè)部分的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)布局及建筑規(guī)劃進(jìn)行研究。本報(bào)告以市場研究及商戶訪談資料為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目未來市場定位、業(yè)態(tài)布局、租金收益及建筑規(guī)劃評審四個(gè)方面進(jìn)行了深入的

2、研究和策劃，希望可以為本項(xiàng)目未來的發(fā)展提供客觀的參考與借鑒。TCBL研策部Page1研究模型項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)布局城市思考項(xiàng)目市場條件總結(jié)項(xiàng)目理解區(qū)域思考SWOT分析業(yè)態(tài)組合建議項(xiàng)目思考項(xiàng)目發(fā)展體量測算項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算消費(fèi)者調(diào)研市場研究項(xiàng)目檔次定位商戶訪談項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目消費(fèi)群定位案例研究案例研究項(xiàng)目發(fā)展主線Page2目錄

3、Index1.0項(xiàng)目理解4.0項(xiàng)目定位7.0項(xiàng)目規(guī)劃建議1.1城市思考4.1項(xiàng)目市場條件總結(jié)7.1商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)?東莞經(jīng)濟(jì)4.2SWOT分析7.2圖紙?jiān)u審建議?東莞規(guī)劃4.3項(xiàng)目發(fā)展體量測算7.

4、3商業(yè)平面布局建議?東莞商業(yè)4.4項(xiàng)目形象定位7.4人流、車流動線建議1.2區(qū)域思考4.5項(xiàng)目檔次定位7.5柱網(wǎng)建議?長安經(jīng)濟(jì)4.6項(xiàng)目功能定位7.6層高評審建議?長安規(guī)劃4.7項(xiàng)目消費(fèi)群定位7.7停車場評審建議?長安商業(yè)4.8項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展主線7.8景觀建議1.3項(xiàng)目思考?項(xiàng)目概況5.0業(yè)態(tài)布局?項(xiàng)目四至研究5.1整體業(yè)態(tài)組合附件：?交通環(huán)境研究5.2業(yè)態(tài)比例分析附件一：東莞城市商圈調(diào)研資料?輻射范圍研究附件二：商戶調(diào)研意見6.0租金評估及測算附件三：租戶工程技術(shù)要求2.0市場研究6.1租金評估2.1商戶訪談6.2十年租金測算2.2消

5、費(fèi)者研究回顧6.3內(nèi)部收益率分析3.0標(biāo)桿案例參考1.0項(xiàng)目理解Page4分析思路城市思考區(qū)域思考項(xiàng)目思考區(qū)域項(xiàng)目地塊解析地位項(xiàng)目發(fā)展與區(qū)域發(fā)展城市地位及規(guī)劃交通環(huán)境研究區(qū)域發(fā)展結(jié)輻射范圍研究發(fā)展格局合商業(yè)發(fā)展商業(yè)市場Page51.1城市思考?東莞經(jīng)濟(jì)?東莞市?長安鎮(zhèn)東莞經(jīng)濟(jì)東莞，在制造業(yè)名城的基礎(chǔ)上，逐漸發(fā)展長安為中國“百強(qiáng)鎮(zhèn)”,外向型經(jīng)濟(jì)活躍，東莞規(guī)劃文化新城，生態(tài)綠城。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為發(fā)展商業(yè)提供基礎(chǔ)。東莞商業(yè)?東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北?概況：長安鎮(zhèn)位于東莞市最南端，南臨珠江口，距廣州50公里，南離深圳90公

6、里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走東與深圳市接壤，總面積83平方公里，戶籍人廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地?？?萬多人，外來人口60多萬人，旅港同胞3萬?東莞現(xiàn)轄32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，戶籍人口158.96萬人，外來多人；暫住人口為440.45萬人。此外，還有港澳臺同胞70?產(chǎn)業(yè)：電子信息、機(jī)械五金模具兩大產(chǎn)業(yè)為支多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。柱，塑膠玩具、制鞋制衣產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充；東莞區(qū)位圖資料來源：東莞市政府網(wǎng)站長安區(qū)位圖Page61.1城市思考?東莞經(jīng)濟(jì)東莞經(jīng)濟(jì)東莞近兩年GDP增長速度下降幅度較大。這與其城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有一定的關(guān)系。東莞規(guī)劃

7、東莞市2009年GDP在廣東省內(nèi)排名第四，但增幅在廣東21個(gè)城市中排名最后。2009年GDP橫向比較東莞商業(yè)2009年廣東GDP排名4531資料來源：《東莞市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及其他城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)Page71.1城市思考?東莞經(jīng)濟(jì)東莞經(jīng)濟(jì)東莞三產(chǎn)結(jié)構(gòu)2009年調(diào)整為0.4：47.1：52.5，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例首次超過第二產(chǎn)業(yè)占比，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。在周邊城市/地區(qū)比較，整體產(chǎn)業(yè)比較較為合理。東莞規(guī)劃2009年GDP三產(chǎn)結(jié)構(gòu)橫向比較東莞商業(yè)資料來源：《東莞市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及其他城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)Page81.1城市思考?東莞經(jīng)濟(jì)東莞經(jīng)濟(jì)05年至

8、09年，東莞城市人均可支配收入增幅達(dá)到11.1%，城市人均消費(fèi)性支出達(dá)到7.2%；09年東莞城市人均消費(fèi)性支出增幅僅為4.6%，消費(fèi)者消費(fèi)支出受經(jīng)濟(jì)情東莞規(guī)劃況影響較為明顯。東莞商業(yè)資料來源：《東莞市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》Page91.1城市思考?東莞規(guī)劃東莞經(jīng)濟(jì)東莞市軌道交通將拉近其與周邊城市的距離，為其更好的融入珠三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈奠定基礎(chǔ)。東莞規(guī)劃東莞商業(yè)資料來源：東莞市規(guī)劃局網(wǎng)站Page101.1城市思考?東莞規(guī)劃東莞經(jīng)濟(jì)根據(jù)東莞軌道交通站點(diǎn)圖顯示，未來輕軌站點(diǎn)將位于項(xiàng)目北面；根據(jù)現(xiàn)有的交通站點(diǎn)規(guī)劃，軌道的開通將增加項(xiàng)目虎門和松山湖、大嶺山

9、等鎮(zhèn)區(qū)消東莞規(guī)劃費(fèi)者吸引，有利于打破現(xiàn)在東莞商圈各自為政的格局。東莞商業(yè)經(jīng)過鎮(zhèn)區(qū)站點(diǎn)數(shù)線路名稱長度(KM)功能對外銜接數(shù)量(個(gè))量(個(gè))東莞至廣州和深圳的快速聯(lián)通過麻涌鎮(zhèn)接廣州5號線蟹山站，R1(麻涌-黃江)65.886