說清房貸等額本金、等額本息

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1、本人任職銀行，經(jīng)?？吹接型瑢W(xué)問房貸到底選哪種還款方式劃算，以前也常有客戶問，而網(wǎng)上的解釋一般只停留在本金還款前面壓力大，本息還的一樣多；或是本金是前面還的錢多了所以利息少了，或者給出個(gè)嚇?biāo)廊藦?fù)雜的公式。但我想追求準(zhǔn)確通俗，于是研究了下這兩種還款方式。接下來回答大家到底哪種劃算。??先說清一件事，大家每個(gè)月還的錢中包含了利息和本金兩部分，這兩種計(jì)算方法，都是按月計(jì)息，每月利息呢必須先算清了還的，利息的計(jì)算方法都是：你欠的錢*月利率。本金就是你欠的初始金額，隨著不斷地還，本金不斷減少。一年期貸款的年利率是6.56%，月

2、利率是0.547%。??舉例我借了12萬，12個(gè)月還完。首先說等額本金。它的意思是本金每月平均歸還，為1萬。過了一個(gè)月，該我第一次還錢了，先算利息，欠12萬，用了一個(gè)月，12萬乘以月利率，為656元，再還本金1萬，10656元還款額就這樣出來了，大家可以在網(wǎng)上算下。這樣第一次還完，我欠的錢只有11萬了。????第二次還錢，先算利息，11萬乘以月利率，也就是110000*0.547%=601.33。本金還是還1萬，于是這個(gè)月我就還10601.33。然后第三次就以欠10萬來算，第四次以9萬直到第12次你還完了。總利息4

3、264元。前面還的多，后面少。??再說等額本息，它的意思是每月都還相同的錢，網(wǎng)上計(jì)算每月還款10358.88。??第一次，該我還錢了，利息都是那樣算，12萬欠了一個(gè)月利息還是還656元，還了多少本金呢？是上面算出的月還款額倒減出來的，10358.88-656=9702.88元，這和上面等額本金區(qū)別就來了，上面還一萬，這里才九千多，這次還了之后，我欠的錢變成了120000-9702.88=110297.12。比如這時(shí)你要提前還款你就要還110297.12元。而在上面等額本金方式中，只需還11萬，這也是為什么有人覺得等

4、額本金提前還款比較劃算。??第二次，該還錢了，先用欠的錢110297.12*月利率，得602.96元，其中我還的本金就是10358.88-602.96=9755.92，以此類推，一直到最后一個(gè)月，10358.88剛好夠還上個(gè)月的利息和剩余本金。其實(shí)這個(gè)10358.88就是用公式這樣倒推出來的，先假設(shè)每月還X，再一層層算還到最后本金為零時(shí)，X等于多少?？偫⑹?306.62。??????理解兩種計(jì)算方法，就能回答一下幾個(gè)問題：1、等額本金比等額本息更劃算？回答是否，都是一樣的！等額本金并沒有節(jié)省利息，都是還欠多少錢，

5、下個(gè)月就還多少利息，在兩種還款方式中，大家能選擇的只是本金每次還多還少，利息是躲不脫每次按時(shí)還的，等額本息是由于本金還的少而慢，總的利息自然就多了，但這不能說是節(jié)省利息或者說少算了你利息。舉個(gè)夸張的例子：我貸12萬一年，前面本金一分都不還，只還利息，最后一次還完。也就是每月我只還656的利息。于是最后我還的總利息就是656*12月=7872元，更多！卻有很多人愿意這樣貸呢?。∶魈煸賮碚f這兩個(gè)問題2、提前還貸的話要是否選等額本金？（回答在6樓）3、達(dá)到什么條件提前還貸就劃算了？（89樓更新！答案重磅出擊?。┑诙€(gè)問題

6、：提前還款的話是否選等額本金才劃算？說實(shí)話，聽很多人（包括銀行的）這樣說，我原來也這樣認(rèn)為，因?yàn)槁犎思艺f等額本息前面多半還的利息，不劃算，到后來提前還款發(fā)現(xiàn)還剩好多沒還哦，而且把前面還的錢和后面一次還的錢加起來，是等額本金總的少些，但大家其實(shí)該都知道不能簡單加總那么算撒，科學(xué)地算了一遍，發(fā)現(xiàn)以前都是以訛傳訛，等額本金提前還款并沒有更劃算！等額本金前三筆還款的終值是31978.78，加還欠本金9萬，為121978.8。等額本息前三筆還款終值31246.84，加還欠的90731.95總的還是為121978.8。二者相等

7、證明等額本金并沒有省到錢，少還那點(diǎn)全是之前多還的錢算上利息后的結(jié)果。（不理解終值的朋友就想成每月投資一筆錢在銀行，投資了三筆，最后可以拿到多少錢，那個(gè)錢就是終值，但是這里投資的利息要和貸款利息一樣）雙周還款如果按相同的年利率計(jì)算，復(fù)利次數(shù)卻多了一倍，因此實(shí)際利率更高了，不推薦！回答第三個(gè)問題，什么條件下應(yīng)該提前還貸？從幾個(gè)方面考慮。第一，這筆錢除了還房貸你還可以干什么？??先和銀行存款利率和方式比較，目前大家的貸款年利率應(yīng)該是7.05%，一年期存款利率3.5%最長期的五年期存款利率為5.5%。最簡單的方法是用貸款利

8、率*打折數(shù)直接和存款利率對比，這可以算是一種近似，但其實(shí)不夠準(zhǔn)確，存款是單利計(jì)息的，貸款是按月復(fù)利計(jì)息的。具體說：貸款按月計(jì)息每月都收你一次利息，你貸12萬，一年，每月還656，最還10萬本金。而如果是按年計(jì)息的話，你應(yīng)該是最后一次還656*12的利息加10萬本金。大家應(yīng)該知道，看了這帖子這么久，應(yīng)該已經(jīng)有個(gè)意識一年前的656元和一年后的656元不能當(dāng)做一樣