等額本息vs等額本金.doc

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1、等額本息vs等額本金這篇文章說(shuō)透了（附計(jì)算公式）為什么同樣的貸款不同的還款方式到最后相差45萬(wàn)?我到底該選什么還款方式?本節(jié)除了告訴你什么是等額本息、什么是等額本金外，還告訴你每種還款方式的計(jì)算方式，以及如何通過(guò)計(jì)算來(lái)選擇適合自己、省錢的還貸方法。一概念我們常說(shuō)的房貸還款方式有等額本息和等額本金兩種，除此之外還有遞增還款、漂浮還款、可變利率還款等多種，但最常見(jiàn)的就是等額本息和等額本金兩種。等額本息，是借款人償還的金額等于以貸款金額為現(xiàn)值計(jì)算的年金，它每月還貸本息合計(jì)金額相同。但每月還的本金逐漸增加，利息逐漸減少。通俗的說(shuō)就是每個(gè)月還一樣的月

2、供。由于它每個(gè)月都是固定不變的還款額等情況，被大部分購(gòu)房人當(dāng)做首選的還貸方式。等額本金，是在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和執(zhí)行的利率計(jì)算支付。此方式的每期還款額是遞減的。二、如何計(jì)算月供那么如何計(jì)算等額本息和等額本金兩種不同類型的月供方式呢?先看一個(gè)案例，泡泡在北京購(gòu)一套房，商業(yè)貸款200萬(wàn)，按照最新的商業(yè)貸款利率5.65%，貸款30年。假設(shè)在整個(gè)還款期內(nèi)利率不變，則泡泡每月還貸本息為多少?(1)我們用等額本息方式計(jì)算月供，設(shè)貸款金額為P,月利率為i，按月計(jì)算的貸款期限為n期，月還款額為A，11544.72元就是

3、上述案例中泡泡貸款200萬(wàn)30年期內(nèi)利率不變情況下每月的還款額為11544.72元。下面假設(shè)泡泡選擇等額本金的還款方式，其他利率、貸款年限等條件不變(2)等額本金還款方式的計(jì)算月供每月還款額=(貸款本金/貸款總的月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計(jì)的金額)×月利率我們?cè)O(shè)An為第n期月還款額，P為貸款總額，H為貸款期數(shù)，M為還款第n期，公式為由上述計(jì)算可以得知，等額本金的方式還款，月供隨著還款月數(shù)的增加而遞減。但無(wú)論是等額本息還是等額本金還款方式，在整個(gè)還款期內(nèi)利率并非一成不變，如果遇到銀行調(diào)整利率，得按照調(diào)整后的利率重新開(kāi)始計(jì)算月供還款額，這

4、樣就涉及到清償貸款余額的計(jì)算問(wèn)題。還是上述案例，假如貸款人泡泡按等額本息還了3年房貸了，從第4年開(kāi)始利率上調(diào)到6%，那第4年1月1日起泡泡的月供計(jì)算為：設(shè)貸款金額為P，月利率為i，按月計(jì)算的貸款期限為n。當(dāng)泡泡還完m月后，利率調(diào)整為i’,那么m+1期以后，每月的月供A’首先計(jì)算m時(shí)點(diǎn)上未還清貸款的余額P’,通過(guò)上面這個(gè)公式計(jì)算出截至舊利率截至?xí)r已經(jīng)還完的房貸后再計(jì)算新利率i’時(shí)的月供A’。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360個(gè)月，m=36個(gè)月，i’=6%/12首先我們計(jì)算到第3年年末泡泡未結(jié)清房貸的余額為

5、：通過(guò)上面這個(gè)公式計(jì)算出截至舊利率截至?xí)r已經(jīng)還完的房貸后再計(jì)算新利率i’時(shí)的月供A’。解：P=2000000，月利率=5.65%/12，n=30*12=360個(gè)月，m=36個(gè)月，i’=6%/12首先我們計(jì)算到第3年年末泡泡未結(jié)清房貸的余額為：然后根據(jù)尚未結(jié)清的貸款再計(jì)算新利率i’時(shí)的月供:根據(jù)上面的公式我們知道從而我們計(jì)算得到了當(dāng)銀行利率由5.65%調(diào)整到6%后泡泡剩余房貸每月的月供金額為11960.1元，通過(guò)以上的方法，我們知道了如何計(jì)算等額本息或等額本金以及銀行利率發(fā)生變動(dòng)時(shí)的月供。隨著科技的發(fā)展，我們能很快的找到一個(gè)“房貸計(jì)算器”幾秒

6、鐘就能計(jì)算出結(jié)果，但有部分購(gòu)房者不明白月供的還貸邏輯，希望本章您有所收獲。三、不同還款方式哪個(gè)省錢?通過(guò)上面實(shí)例簡(jiǎn)單的計(jì)算我們知道在利率不變的情況下，泡泡貸款200萬(wàn)30年期內(nèi)等額本息還款方式最終總的本息支付約為415.61萬(wàn)元，其中利息為215.61萬(wàn)元;而等額本金方式最終總的本息支付約為369.98萬(wàn)元。通過(guò)上面的對(duì)比，我們知道同樣額度、期限內(nèi)的貸款，等額本金比等額本息還到最后節(jié)省了45.63萬(wàn)。兩者為什么會(huì)有這個(gè)差距呢?等額本金是每月需要還的本金一樣，由于本金逐漸減少，利息也會(huì)逐漸減少;等額本息是每月的還款數(shù)額一致。一部分拿去還利息，

7、一部分拿去還本金。