淺析解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

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1、淺析解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題經(jīng)濟(jì)管理？《建筑?5預(yù)算》-*K月刊2005年第2期總第154期淺析解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題趙群馬驍李杰物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注.因?yàn)樗粌H能為房產(chǎn)的保值,增值提供條件，而且極大地方便了業(yè)主的需要?但是，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題不解決,也極大地制約了物業(yè)管理公司的發(fā)展.，何謂物業(yè)管理通俗地講，物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋，建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施，綠化，衛(wèi)生交通,治安及環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行管理，修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù).物業(yè)管理公司提供的這種有償服務(wù)，應(yīng)貫穿于

2、房地產(chǎn)的生產(chǎn)，銷售，及售后服務(wù)的全過程?這種管理行為是市場(chǎng)化，專業(yè)化,社會(huì)化的體現(xiàn)，始終貫徹”多服務(wù)，多收費(fèi);少服務(wù)，少收費(fèi);不服務(wù)，不收費(fèi)「的宗旨?即”誰交費(fèi)，誰受益”是物業(yè)管理的必然結(jié)果.二,物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因1?業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這一新興產(chǎn)業(yè)不了解由于物業(yè)管理這一產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展較晚，大多數(shù)居民對(duì)此不了解?普遍認(rèn)為物業(yè)管理就是保潔，保安，綠化這些瑣屑Z事.而且他們屮的大多數(shù)人是從公有住房中分離出來的，對(duì)有償服務(wù)還不習(xí)慣，稍不滿意,就以種種借口，不交，少交,欠交物業(yè)費(fèi).2.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意《物業(yè)管理?xiàng)l例》剛剛出臺(tái),物業(yè)管理達(dá)到建立完善的變更簽證審批制

3、度，在工程實(shí)施過程中，要嚴(yán)把項(xiàng)目規(guī)模,內(nèi)容關(guān)?對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，增加工程內(nèi)容,提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，如果是必須的，應(yīng)控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，做好相應(yīng)的變更預(yù)算，寫明設(shè)計(jì)變更増減費(fèi)用的處理意見?對(duì)于費(fèi)用超過5000元的變更要經(jīng)業(yè)主審批認(rèn)可;對(duì)于500元以下的變更費(fèi)用，要由監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可，但總的簽證費(fèi)用要嚴(yán)格控制在建安工程量的2%以內(nèi)，對(duì)于違反規(guī)定的變更簽證，一律不得追加投資，由于管理不善造成的投資費(fèi)用的增加，由責(zé)任方自負(fù).（六）抓好竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制竣工階段結(jié)算的審核是控制投資的最后一個(gè)環(huán)節(jié),是對(duì)建設(shè)成果和投資效果的總檢查?此階段對(duì)工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是建設(shè)成本，防止不

4、應(yīng)由基本建設(shè)支岀的費(fèi)用擠入建設(shè)成本?其次是對(duì)編制工程決算依據(jù)的審查:施工圖紙及說明，投標(biāo)文件，現(xiàn)場(chǎng)簽證，施工合同書等有關(guān)協(xié)議，審核其承諾的內(nèi)容與編制的預(yù)算是否一致,同時(shí)對(duì)應(yīng)現(xiàn)行的預(yù)算定額，材料價(jià)格，費(fèi)用定額及取費(fèi)類別等審查是否符合現(xiàn)行規(guī)定，防止預(yù)算中多算工程量，高套重套定額子目，高估冒算等現(xiàn)象的發(fā)生,保證工程決算的可靠性和真實(shí)性.工程造價(jià)管理是一項(xiàng)技術(shù)性，專業(yè)性很強(qiáng)的工作.它貫穿于投資決策，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，招投標(biāo)，建設(shè)施工，竣工驗(yàn)收和結(jié)算的各個(gè)階段,是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全過程，涉及到工程建設(shè)的諸多方面，每個(gè)過程，每個(gè)環(huán)節(jié)?控制工程造價(jià)是工程管理人員的職責(zé)，只要充分發(fā)揮管理人員的主

5、觀能動(dòng)性，采取各種積極的有效措施，在實(shí)踐中不斷總結(jié)不斷提高,一定能夠把工程造價(jià)控制好，管理好.作者單位:河南濮陽市中原油田概預(yù)算中心13—《建筑與預(yù)算》雙月刊2005年第2期總第154期?經(jīng)濟(jì)管理?什么樣的標(biāo)準(zhǔn)及怎樣達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的問題，在物業(yè)公司和業(yè)主間存在較大的分歧，即質(zhì)和價(jià)的統(tǒng)一問題?同吋，在物業(yè)管理中也確實(shí)存在物業(yè)公司服務(wù)不到位,服務(wù)態(tài)度不好等情況?業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，物業(yè)公司乂沒有很好地處理,造成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的情況發(fā)生.3.工程質(zhì)量問題這一問題是物業(yè)費(fèi)收不上來的主要原因?由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理內(nèi)涵不了解，而部分業(yè)主的房屋工程質(zhì)量確實(shí)存在一定的問題.如:屋面，陽臺(tái)

6、，墻面滲水，結(jié)露，下水道堵塞，供暖系統(tǒng)不好，墻體裂縫等，業(yè)主對(duì)此意見很大他們并不知道這些問題是由于開發(fā)商或自己裝修不當(dāng)造成的，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)公司或業(yè)主自身負(fù)責(zé)，而不是物業(yè)公司的責(zé)任，結(jié)果，把怨氣全撒到物業(yè)公司的頭上,一旦處理不好，就不交物業(yè)費(fèi).4?部分業(yè)主存在僥幸心理極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理，貪小便宜，認(rèn)為物業(yè)管理是面向大眾的,不會(huì)因?yàn)閮簜€(gè)人不交費(fèi)，物業(yè)公司就停止服務(wù),從而躲避或逃交物業(yè)費(fèi).嚴(yán)重挫傷了已交物業(yè)費(fèi)的廣大業(yè)主的積極性，還有可能引起其他業(yè)主效仿，造成收費(fèi)難現(xiàn)象的發(fā)牛.三，解決辦法1.加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳力度物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳工作

7、?充分利用座談會(huì)，宣傳欄,公告欄，學(xué)習(xí)班及通過業(yè)主委員會(huì)等多種形式,宣傳物業(yè)管理知識(shí)，使業(yè)主充分了解其內(nèi)涵，范圍，構(gòu)成，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道，根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù),如不及吋交費(fèi)，不僅損害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，而且，嚴(yán)重影響了正常的維修，維護(hù)，更重要的是損害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，干擾了正常的生活秩序.2?加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量.14—建章立制,制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高t身修養(yǎng)及從業(yè)人員的素質(zhì)和水平，通過采取崗前培訓(xùn)等措施，主動(dòng)從自身上找原因,與業(yè)主進(jìn)行必要的交流和溝