初探物業(yè)管理收費難問題

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1、初探物業(yè)管理收費難問題在社會主義市場經(jīng)濟下,房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物,一方面,多數(shù)房屋居住者的思想觀念,不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟中轉(zhuǎn)變過來;另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商在項目運作上和物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理過程中,存在諸多問題和不規(guī)范的行為,因而產(chǎn)生一系列利益沖突,出現(xiàn)問題。在這之中,物業(yè)管理收費難可以認為是一個非常重要的問題。一、物業(yè)管理收費難的原因???通過近年來的實踐,筆者認為物業(yè)管理收費難的問題是多重矛盾交錯、積累的結(jié)果,解決這一問題非一朝一夕,尤其是在現(xiàn)階段,由于法

2、規(guī)不健全、配套不完善,解決這一問題更是一個艱巨的任務(wù)。???物業(yè)管理收費難的原因可從以下幾方面透視。???(一)宣傳不適度,人們對“物業(yè)管理”產(chǎn)生了各種偏頗的認識???在計劃經(jīng)濟體制下,我國住房采用的是福利制社會分配體系,人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受、不(少)付費”。根本不認識和理解物業(yè)管理的概念。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后,人們不僅獲取住房的方式發(fā)生了變化,而且物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。因此,就產(chǎn)生了如何認識和實踐物業(yè)管理。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求,人們在得到住房、成為業(yè)主后,要與物業(yè)公司簽訂《

3、物業(yè)管理公約》,依照“誰消費、誰付費”的原則,明確各種交納的費用。業(yè)主對于支付了大筆房款后,仍要按期交納管理費,難免不產(chǎn)生思想抵觸。盡管政府根據(jù)物業(yè)管理要求相繼出臺一系列收費法規(guī),但是,物業(yè)管理在計劃經(jīng)濟下無人認知。經(jīng)濟過渡后的初期,建立在物業(yè)管理概念基礎(chǔ)上的這些法規(guī)怎能一下深入人心,讓廣大業(yè)主充分認可。近來,媒體加大了宣傳力度,但是,在國內(nèi),物業(yè)管理存在的類型多、收費標(biāo)準(zhǔn)多等現(xiàn)象,例如住宅物就劃分成經(jīng)濟適用住房、普通居住小區(qū)和高檔公寓等多種類型;收費標(biāo)準(zhǔn)制定有政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。這些概念,物業(yè)管理專業(yè)人士在理解和使用上都

4、難免出現(xiàn)差錯。媒體報道盡管是加大了力度,但是宣傳的準(zhǔn)確度難于把握。這些在客觀上造成管理費用征收困難。???(二)物業(yè)管理費用透明度差???企業(yè)是以獲取利潤為目的的組織。物業(yè)公司是服務(wù)性的企業(yè),物業(yè)管理肯定要獲取利潤。這利潤來源于物業(yè)管理費收取。如果科學(xué)地測算物業(yè)管理費,使之透明地運作。那么,物業(yè)管理費將不難收取。但是,事實并非如此。物業(yè)管理公司不愿將物業(yè)管理費的運作完全透明。原因是:一方面,根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的一般觀點,物業(yè)管理費應(yīng)是生產(chǎn)成本加上合理的利潤率。問題出在生產(chǎn)成本的確定。我們知道,生產(chǎn)成本受企業(yè)自身條件和生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。具體

5、反映在物業(yè)企業(yè):1、物業(yè)公司實力。例如,如果某物業(yè)管理公司有多個物業(yè)項目,它將某固定資產(chǎn)設(shè)備用在多個項目,但是,每個項目都分別一樣地提取折舊,這樣,生產(chǎn)成本必定會加大。2、物業(yè)公司經(jīng)營的物業(yè)項目規(guī)模。物業(yè)的規(guī)模有大小。在符合規(guī)模的項目中,物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計算物業(yè)費。采取不規(guī)模經(jīng)濟的方法加大生產(chǎn)成本。另一方面,有些物業(yè)公司存在“多收費少服務(wù),甚至收費不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為。這些都影響和阻礙著物業(yè)管理費透明性運作。這與業(yè)主(消費者)明明白白地消費要求,大相徑庭,物業(yè)管理費怎好收取????(三)開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾???人們生活水平的

6、提高,對物業(yè)管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費者、保證樓宇的銷售,開發(fā)商往往采取夸大宣傳,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾。待業(yè)主進駐后,發(fā)現(xiàn)實際狀況與之差距甚遠。于是,業(yè)主就以物業(yè)公司為對象拒絕交納物業(yè)管理費,以此作為挽回損失的手段。???(四)建筑工程遺留問題多,物業(yè)管理不能服務(wù)到位???建筑工程問題多,已成為社會高度關(guān)注的焦點。有些建筑工程問題,直接造成物業(yè)管理先天不足、物業(yè)服務(wù)不能到位。例如,保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用,嚴(yán)重影響了物業(yè)公司對小區(qū)社會治安管理。開發(fā)項目分期開業(yè),造成邊入住、邊施工,導(dǎo)致對居住小區(qū)不能實施封閉

7、式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達標(biāo),停車場不能正常使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見,都有可能造成物理管理費收取困難。???(五)國家法規(guī)不健全、不完善,不能充分適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展???在《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(京價<房>字〔1997〕第196號)中,將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個檔次。這個劃分標(biāo)準(zhǔn)只考慮到物業(yè)管理的傳統(tǒng)做法,以及依據(jù)1992年市政府有關(guān)部門頒布的“七五——八五期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”而制定的?，F(xiàn)在,一方面市政府有關(guān)部門出臺了“八五期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”;另一方面,目前部分商品房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超過了新標(biāo)準(zhǔn),如果

8、物業(yè)管理收費仍按原辦法執(zhí)行,長此下去,必然會造成產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)之間的收費糾紛。???(六)物業(yè)公司過多地承擔(dān)社會公用部門責(zé)任,造成收取費用風(fēng)險加大???目前,社會公用部門繼續(xù)沿用在計劃經(jīng)濟下的收費管理