物業(yè)管理收費(fèi)難問題

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1、普通小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及對策???????我國物業(yè)管理起步較晚，總體上尚處于一個(gè)開發(fā)摸索階段。當(dāng)前亟待解決的問題是普通小區(qū)收費(fèi)難問題，這個(gè)問題已經(jīng)直接影響到整個(gè)物業(yè)管理界的發(fā)展。本文從物業(yè)管理公司與開發(fā)商、業(yè)主的關(guān)系入手，分析了普通小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的現(xiàn)狀和物業(yè)收費(fèi)難的原因，并提出了解決問題的對策?！娟P(guān)鍵詞】物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)業(yè)主一、物業(yè)管理公司與開發(fā)商以及業(yè)主的關(guān)系1、物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系我國90%的物業(yè)公司是與開發(fā)商綁在一起的，大部分都是開發(fā)商的子公司，這樣對業(yè)主是沒有好處的，當(dāng)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理人員就不會很好的位于主把好關(guān)，為以后物業(yè)管理的

2、日常工作留下一些問題，著就是侵害了業(yè)主的權(quán)益。當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)問題時(shí)，物業(yè)管理公司不便于向開發(fā)商追究責(zé)任，而小區(qū)的居民又會不停的向物業(yè)發(fā)難，這就形成了物業(yè)公司夾在業(yè)主和開發(fā)商之間左右兩難的情況，本來物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)該是相互制約的關(guān)系，而這樣一來，物業(yè)公司不但沒有發(fā)揮好他的職責(zé)，反而成了開發(fā)商的替罪羔羊，帶開發(fā)商受過。這樣就形成了物業(yè)管理難做，出力不討好，業(yè)主對物業(yè)公司不信任，無形中增大了物業(yè)管理公司的壓力。2、物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系從業(yè)主入住之日起，物業(yè)管理人員與業(yè)主朝夕相處，小區(qū)內(nèi)很多事情都有物業(yè)管理公司來完成，可以說物業(yè)管理人員是最了解小區(qū)的人，是

3、小區(qū)的管家，如果從小區(qū)的建設(shè)階段就讓物業(yè)管理公司進(jìn)入，了解小區(qū)的開發(fā)情況，根據(jù)日后物業(yè)管理工作提出相應(yīng)的建議，將對日后物業(yè)管理有很大的幫助。然而有了與開發(fā)商的這層關(guān)系，物業(yè)公司就不能很好地為業(yè)主服務(wù)。當(dāng)業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，開發(fā)過程的諸多問題開始暴露，業(yè)主就會對物業(yè)公司發(fā)難，聯(lián)合起來拒交物業(yè)費(fèi)，使物業(yè)公司與業(yè)主處在對立的局面，對以后的物業(yè)管理造成很大的不便。二、物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀我國大部分地區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率都不是很講理想，例如，北京市的物業(yè)收費(fèi)率一般在50%——5.1-9,,services,andmakethecitymore

4、attractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve60%，最低在30%左右，能達(dá)到80%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)很少，廣州約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，武漢300多家物業(yè)管理企業(yè)中，小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行的較好的收費(fèi)率只能達(dá)到80%，南京市居住

5、性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率不足70%。內(nèi)地三級城市收繳率最高能達(dá)到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出，目前從總體上講，我國的物業(yè)管理費(fèi)收繳率處于較低水平。物業(yè)管理費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行不到位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)部門審定標(biāo)準(zhǔn)，而且對于物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定。業(yè)主交一塊錢能享受多少服務(wù)，沒有明碼標(biāo)價(jià)，業(yè)主和物業(yè)管理公司對于這個(gè)也沒有一個(gè)相對比較共識的標(biāo)準(zhǔn)。我國沒有全國統(tǒng)一性的物業(yè)管理法規(guī)對物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，對支付多少物業(yè)費(fèi)，提供什么樣的服務(wù)，怎樣達(dá)到“質(zhì)”、“價(jià)”相符沒有統(tǒng)一的

6、要求，各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī)，各省市政府對有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對地大大增加，由此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。三、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因1、物業(yè)費(fèi)定價(jià)方式不合理我國物業(yè)管理行業(yè)采用的是政府指導(dǎo)價(jià)與市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的方式，而超過三分之二的住宅類物業(yè)基本上都是實(shí)行的政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)一開始就被定性為保本微利型企業(yè)，而政府指導(dǎo)價(jià)都會在效用最大化和費(fèi)用最小化中選取后者，這使物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直處于低標(biāo)

7、準(zhǔn)，從而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直處于低標(biāo)準(zhǔn)、低收費(fèi)率下艱難運(yùn)營。2、開發(fā)商遺留的問題有些業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費(fèi)。我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管是那種方式，都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。有些開發(fā)商急于趕工期或沒有按照施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，業(yè)主入住后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量的問題，有些業(yè)主分不清是建設(shè)質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題，不知道同開發(fā)商、施工單位進(jìn)行交涉維權(quán)，導(dǎo)致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推給物業(yè)管理企業(yè)，全部讓物業(yè)管理企業(yè)給予解決。有些開發(fā)商為了快速將房屋售出便選擇物業(yè)費(fèi)打折或減免措施，實(shí)

8、際上這已經(jīng)越權(quán)了，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的在承諾未兌現(xiàn)，由于業(yè)主對物業(yè)管理不夠了解，不知道物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商各司其職，所以就把所有的怨氣都發(fā)