房產(chǎn)行業(yè)分析報告

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1、房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（摘要）東方金誠國際信用評估有限公司周劍內(nèi)容概要房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的帶動下已進(jìn)入快速發(fā)展的階段，行業(yè)內(nèi)企業(yè)對債務(wù)能夠提供一定的保障。但房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)保持高度正相關(guān)，具有明顯的周期性，行業(yè)的不確定性因素對行業(yè)內(nèi)企業(yè)發(fā)展能力有一定的影響。主要觀點■我國目前正處于工業(yè)化的中期，受城市化快速發(fā)展的帶動，中國近十年來已經(jīng)成為世界上房地產(chǎn)最繁榮的市場之一，總體上已進(jìn)入快速發(fā)展的階段。■從1999年到2007年，房屋年竣工面積增長穩(wěn)定，增幅明顯低于在施面積，在全社會房屋購買需求強(qiáng)勁增長的情

2、況下，造成房地產(chǎn)有效供給相對不足。但2008年以來，在國家加大宏觀調(diào)控力度和國際金融危機(jī)的共同作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度開始下降，新開工面積增速放緩的幅度遠(yuǎn)大于施工面積?！?999年以來，我國房地產(chǎn)年度竣工面積/施工面積不斷下降，并呈加速趨勢，顯示房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)繁榮的背景下，整體開發(fā)量大幅增加，其中孕育的行業(yè)風(fēng)險也不斷增高?！鲇捎谖覈康禺a(chǎn)市場形成時間短，居民對房屋需求的釋放至今仍然沒有結(jié)束，加之經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和城市化水平不斷提高，房地產(chǎn)的市場需求，尤其是對住宅類物業(yè)的需求剛性很強(qiáng)，房地產(chǎn)價格近十年來處于長期上漲的過程中?！鲇捎谖覈丝诒姸?，

3、可利用土地資源稀缺，居民改善居住狀況的需求強(qiáng)烈，因此住宅類物業(yè)的市場需求剛性較強(qiáng)，相當(dāng)于其它物業(yè)類型而言，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響相對較小。在住宅類物業(yè)，受到國家限制高檔住宅開發(fā)的相關(guān)政策影響，市場高檔住宅供給相對不足，價格相對堅挺?！鲎?003年始，我國非住宅類物業(yè)呈現(xiàn)投資和需求持續(xù)減少的狀況，市場景氣度提前住宅類物業(yè)先行開始下降。由于非住宅類物業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響程度大，預(yù)計該類物業(yè)未來的投資和銷售量將繼續(xù)下降，行業(yè)整體將在一段時期內(nèi)維持低位運(yùn)行的狀況?！隹傮w來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度較低。在高利潤率的誘惑下，大量產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅

4、催生了行業(yè)泡沫，更為全社會經(jīng)濟(jì)發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險埋下了隱患。■在1999年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣周期中，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮，反映在行業(yè)盈利能力方面，營業(yè)利潤率不斷提高。2007年，房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)利潤率突破10%，達(dá)到10.41%。■房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平一直很高，1999年以來始終保持在70%以上。雖然，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債水平略有下降，2007年為74.43%，但由于房地產(chǎn)開發(fā)需要持續(xù)的資金投入，因此房地產(chǎn)企業(yè)對社會上的資金供應(yīng)狀況極為敏感，整體抵御經(jīng)濟(jì)波動的能力較弱?！鍪艿絽^(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平極不平衡，東西部的總量差距和

5、南北方的層次差別明顯。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展程度較高的區(qū)域為以京津為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、以滬寧杭為核心的長三角經(jīng)濟(jì)圈和以廣深為核心的珠三角經(jīng)濟(jì)圈?！鼋陙恚康禺a(chǎn)貸款余額增速始終快于全社會人民幣貸款余額增速，并且由于其受到信貸政策的影響更加明顯，其波動性更大。未來，隨著國家對經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，實施適度寬松的貨幣政策，貸款增速將再次加快，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的狀況可能將有所緩解。1■保障房制度的建立將可能使我國房地產(chǎn)市場由單一的“市場化、商品化”的住房供給制度，向“市場化”與“保障性”并存的方向發(fā)展?！鲭S著推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的相關(guān)政策的出臺，我國房

6、地產(chǎn)行業(yè)“以大型城市為發(fā)展中心”的格局，將隨著農(nóng)村新城鎮(zhèn)的建設(shè)逐步向更深層次的領(lǐng)域發(fā)展深化。風(fēng)險揭示■房地產(chǎn)投資規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)都相對較慢，資金周轉(zhuǎn)率都相對較低。■從2007年全國35個大中城市房屋價格上漲與人均GDP的比較可以發(fā)現(xiàn)，我國中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房屋價格的增長速度普遍快于東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，顯示這些城市的房地產(chǎn)價格偏離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的程度相對較高?！鲞M(jìn)入2008年，我國房地產(chǎn)行業(yè)在國際金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控的共同作用下出現(xiàn)了景氣程度下降。房地產(chǎn)行業(yè)需求大幅減少，成交持續(xù)萎縮，投資有所下降。隨著大量在施工程陸續(xù)竣工，

7、全社會商品房空置率將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“供大于求”的局面。■受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在2009年仍然將維持調(diào)整的基調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)將在消化未開發(fā)的土地和已建設(shè)商品房的基礎(chǔ)上，積蓄發(fā)展實力，并實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的重組。但短期內(nèi)，商品房價格難以恢復(fù)上漲的趨勢，一部分前期上漲過快城市的房價仍然可能繼續(xù)下跌。■從經(jīng)濟(jì)的周期性和我國的發(fā)展經(jīng)驗看，政策對經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)存在2年左右的滯后期。未來幾年，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢在短期內(nèi)將難以發(fā)生改變，這將對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生重大不利影響。一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況（一）房地產(chǎn)行業(yè)界定房地產(chǎn)（reale

8、state)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，又稱不動產(chǎn)，是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，主要包括：土地、建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物及其附帶的各種權(quán)益，其中房