昆明市主城區(qū)城市綜合體對周邊住宅價格影響

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1、昆明市主城區(qū)城市綜合體對周邊住宅價格的影響-經(jīng)濟昆明市主城區(qū)城市綜合體對周邊住宅價格的影響李哲林，張洪（云南財經(jīng)大學(xué)，云南昆明650221）［摘要］本文主要使用修正后的二手商品住宅掛牌數(shù)據(jù)，運用特征價格對數(shù)模型（HPM）及分析昆明市3個重要的城市綜合體對其周邊住宅小區(qū)價格的影響。選擇對數(shù)模型進行回歸分析并測算昆明主城區(qū)城市綜合體相關(guān)特征變量的價格彈性與邊際價格。［關(guān)鍵詞］特征價格模型；城市綜合體；價格彈性［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.014本文根據(jù)前人對特征價格模型的研究成果，選取北辰財富中心欣都龍城、昆明同德廣場、西山萬達為代表，通過搜房網(wǎng)、百

2、度地圖、昆明市房地產(chǎn)中介公司獲得相關(guān)數(shù)據(jù)并整理量化，從空間層面研究城市綜合體對周邊商品住宅價格的影響，旨在為政府制定相關(guān)政策、為開發(fā)商制定開發(fā)戰(zhàn)略以及為消費者購房提供更為準(zhǔn)確的參照。1模型的理論基礎(chǔ)7/7特征價格模型，是一種國外處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型。自從Ridker在1967年把特征價格理論應(yīng)用到住宅市場分析，經(jīng)過40年的實踐和不斷完善，特征價格模型已經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用的模型之一。特征價格理論認為，房地產(chǎn)產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的，通過產(chǎn)品特征的組合從而影響消費者的選擇，房地產(chǎn)的價格也將因內(nèi)在特征及其數(shù)量的不同而不同。因此，研究房地產(chǎn)特征與

3、其價格之間的關(guān)系，用數(shù)學(xué)函數(shù)進行模擬，估計特征的隱含價格，從而分析房地產(chǎn)特征對房地產(chǎn)價格影響程度，正是構(gòu)建特征價格模型的主要目的。特征價格模型常用的函數(shù)形式有線性形式、對數(shù)形式、對數(shù)線性形式和半對數(shù)形式，這四種稱為基本函數(shù)形式。1.1線性形式（linear）P=α0+∑αiZi+ε自變量和因變量均以線性形式進入模型，回歸系數(shù)是一個常數(shù)，對應(yīng)著特征的隱含價格。1.2對數(shù)形式（log-log）lnP=α0+∑αilnZi+ε自變量與因變量均以對數(shù)形式進入模型，回歸系數(shù)是一個常數(shù)，對應(yīng)著特征的價格彈性。1.3對數(shù)線性形式（log-linear）lnP=α0+∑αiZi+ε因變量采用對數(shù)形式

4、，而自變量釆用線性形式，回歸系數(shù)對應(yīng)著特征價格與產(chǎn)品總價格之比，即αi=PZi/P。1.4半對數(shù)形式（semi-log）P=α0+∑αilnZi+ε因變量釆用線性形式，自變量釆用對數(shù)形式，回歸系數(shù)對應(yīng)著產(chǎn)品中某一特征價格的總價格，即αi=PZi/P。2研究區(qū)域的選擇與數(shù)據(jù)收集7/7本近幾年昆明市城市綜合體大力發(fā)展，因此如何選擇城市綜合體是本文的首要問題，筆者選取北辰財富中心欣都龍城、昆明同德廣場、西山萬達為代表是因為這三個綜合體從體量、建筑特點、功能等各方面比較符合現(xiàn)代城市綜合體的定義。本文所采用的數(shù)據(jù)來源于昆明市搜房網(wǎng)和百度地圖，數(shù)據(jù)包括住宅到城市綜合體的距離、城市綜合體體量、公交

5、路線、所處環(huán)線位置、建筑年齡、朝向狀態(tài)、樓層、總層數(shù)、建筑面積、裝修程度、綠化率、容積率、物業(yè)管理費等。本文主要以多層和小高層為研究對象，不考慮別墅及排屋等建筑。樣本數(shù)據(jù)收集自2014年12月1日至2015年1月1日，時間間隔在一個月內(nèi)以便不受時間因素的影響，數(shù)據(jù)有效樣本量為481個。3實證研究3.1模型的比較與選擇分別采用特征價格模型的四種形式建立模型發(fā)現(xiàn)對數(shù)模型擬合優(yōu)度最高，具有最好的解釋力（見表1）。對數(shù)模型：lnP=α0+∑αilnZi+ε基本模型的復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0.965，判定系數(shù)平方為0.932，經(jīng)調(diào)整為0.930。說明自變量和因變量之間的線性關(guān)系很強，模型所能解釋因變量

6、差異的百分比約為93.0%，具有良好的解釋能力（見表2）。7/73.2城市綜合體特征變量的價格彈性與邊際價格分析在對數(shù)模型中，為標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)對應(yīng)住宅特征價格彈性系數(shù)或者半彈性系數(shù)，價格彈性系數(shù)對應(yīng)的變量為連續(xù)變量，其數(shù)值等于相應(yīng)回歸系數(shù)，而對于不是連續(xù)變量的自變量，其價格半彈性系數(shù)需要進行轉(zhuǎn)換。綜合體體量的價格彈性為0.103，表示在其他變量不變化的情況下，住宅最近的城市綜合體體量每增加1%，住宅總價增加0.103%；距離綜合體的距離的價格彈性為-0.029，表示當(dāng)保持其他特征變量不變時，住宅到周邊最近城市綜合體距離每增加1%，住宅價格下降0.029%。根據(jù)數(shù)據(jù)樣本的描述性統(tǒng)計，

7、本文樣本數(shù)據(jù)的總價的平均值為968999.3859元，筆者將其作為標(biāo)準(zhǔn)的價格。結(jié)合特征價格模型得到的價格彈性系數(shù)，對城市綜合體相關(guān)特征變量為標(biāo)準(zhǔn)價格的邊際貢獻進行測算。基于標(biāo)準(zhǔn)住宅，到最近城市綜合體距離每增加100米，住宅價格下降28100.98元，而最近城市綜合體體量每增大10000平方米，住宅價格將增加9980.6937元。7/74結(jié)論第一，商品住宅的價格受多因素共同影響。根據(jù)本論文的特征價格模型分析得出的結(jié)果，物業(yè)費、房齡、建筑面積、住宅到城市綜合體