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《德思勤_華潤置地武漢鳳凰城營銷策略報告1110304729》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、word文檔整理分享TO：華潤置地(武漢）有限公司CHINARESOURCESLANDLIMITED華潤置地·鳳凰城營銷策略報告武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.參考資料word文檔整理分享目錄一、市場基礎(chǔ)背景分析１1．關(guān)于區(qū)域地產(chǎn)大勢的結(jié)論12．武昌內(nèi)環(huán)（核心區(qū)）競爭分析23．目標(biāo)消費者分析結(jié)論5二、營銷策略71．產(chǎn)品分析結(jié)論及定位72．項目SWOT分析83．營銷總思路及策略分解10三、分線索營銷執(zhí)行121．銷售背景說明及執(zhí)行線索總綱122．品牌推廣線143．區(qū)域炒作線164．產(chǎn)品呈現(xiàn)線185．客戶積累線226．后續(xù)
2、客戶工作重點26參考資料word文檔整理分享一、市場基礎(chǔ)背景分析參考資料word文檔整理分享1．關(guān)于區(qū)域地產(chǎn)大勢的結(jié)論ì謹(jǐn)慎樂觀根據(jù)媒體調(diào)查和觀點顯示：盡管在多數(shù)人認(rèn)為房價偏高情形下，超過半數(shù)的武漢市民仍認(rèn)為房價將小幅上揚，認(rèn)為武漢樓市將健康發(fā)展。（詳見http://house.fdc.com.cn/lpdp/24660.htm）；同時2004年開工面積增長大于竣工面積，土地市場大幅放量、投資迅猛增長等均說明后續(xù)競爭將更激烈，價格增長速率將趨緩；ì品牌爭峰隨新世界、萬科、耀江、金地、復(fù)地、順馳、保利等品牌公司前后進(jìn)入后，九龍倉、華潤、聯(lián)想、世貿(mào)、金都、珠江、愛家等知名公司相繼進(jìn)入武漢地產(chǎn)領(lǐng)
3、域，和黃、綠城、仁恒、華僑城等巨頭均擬定介入，連同市場上有一定實力的本土地產(chǎn)開發(fā)公司福星惠譽、地產(chǎn)集團(tuán)、天時等將極大地提升競爭層次和格局，提高產(chǎn)品素質(zhì)，表明中高端高素質(zhì)產(chǎn)品將成為市場主流；ì核心回歸政府認(rèn)識到武漢城市離散型和無中心狀態(tài)將影響城市長期發(fā)展（全國專家研討《武漢城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》會議中，眾多方案均說明此點），城市內(nèi)環(huán)舊城整體改造力度加大，交通路網(wǎng)正持續(xù)改良，核心區(qū)域地塊市場公開，希望聯(lián)動三鎮(zhèn)，打造城市核心區(qū)，而品牌開發(fā)商介入和中產(chǎn)階層存在將使中心城區(qū)價值得到實現(xiàn)和提升；（附件：《2005目光聚焦核心區(qū)》）ì武昌復(fù)興參考資料word文檔整理分享相較漢口而言，武昌城區(qū)未開發(fā)地塊和
4、舊城區(qū)域更多，待入市項目主要集中在江南區(qū)域，代表武漢文化高地的精神領(lǐng)袖，武昌城區(qū)有城市的光榮，但商圈沒落、人口外流等現(xiàn)象使武昌城區(qū)離散化現(xiàn)象更加嚴(yán)重；而規(guī)模龐大的城市改造、交通改造和規(guī)劃連同良好的教育資源、配套將把武昌城區(qū)復(fù)興口號將提上議事日程；ì規(guī)范運作政策面和客戶面的逐步成熟，將推動整個市場的規(guī)范化運作；加息、土地政策透明化，行業(yè)管理政策逐步增強，置業(yè)與房地產(chǎn)競爭門檻提高將促使市場競爭質(zhì)量和運作規(guī)范化程度提升；2．武昌內(nèi)環(huán)（核心區(qū)）競爭分析（1）2005年武昌內(nèi)環(huán)市場競爭特點：從區(qū)域分布特點來看，2005年武昌高端市場的供應(yīng)將大大超越漢口和漢陽，成為武漢高端住宅市場競爭的主戰(zhàn)場。整體新
5、盤供應(yīng)將呈現(xiàn)以下特征：ì入市晚，主要集中在8月之后的年底陸續(xù)入市；ì規(guī)模大，大都超過20萬平方米，以高層住宅為主；ì提價快，銷售均價預(yù)期大都超過5000元/平方米；ì品質(zhì)高，大多為境內(nèi)外大牌開發(fā)商斥巨資興建；ì區(qū)位優(yōu)，主要圍繞在武漢內(nèi)環(huán)線附近分布；ì景觀好，充分利用武漢密布的湖泊或江景資源；參考資料word文檔整理分享（2）武昌內(nèi)環(huán)（核心區(qū)）競爭樓盤分析核心區(qū)目前在售樓盤（江南明珠、夢湖水岸、都市經(jīng)典、濱江國際）屆時按目前消化速度將消化殆盡，潛在樓盤（總量約合300萬平方，05年入市將為100萬左右）將成為競爭主力；東湖天下金都花園城開項目統(tǒng)建中北福星沙湖美林青城愛家項目御庭苑開發(fā)商天時物
6、業(yè)浙金都地產(chǎn)集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán)福星惠譽廣州珠江上海愛家天時物業(yè)規(guī)模22萬M228萬M210萬M228萬M265萬M240萬M260萬M220萬M2類型高層、聯(lián)排高層高層未定高層、聯(lián)排、多層小高層小高層高層區(qū)位、景觀梨園廣場/東湖積玉橋/長江積玉橋中北路/東湖沙湖沙湖/長江東湖新城東湖新城長江/積玉橋預(yù)均價70006000450055005000400040006000推售時間05.6-705.1005.1006.5-605.1005.1005.1005.10其他競爭項目和小潛在地塊（不完全統(tǒng)計）：武漢雙環(huán)：岳家嘴地塊，建筑面積30萬；武漢高科：三角路地塊，建筑面積5.7萬；團(tuán)結(jié)村地塊，建筑面積1
7、3萬；美城地產(chǎn)：三角路地塊，建筑面積4.7萬；宏源地產(chǎn)：秦園路地塊，建筑面積2.3萬；鵬大地產(chǎn)：余家頭地塊，建筑面積6萬；團(tuán)結(jié)地產(chǎn)：團(tuán)結(jié)村，建筑面積2.6萬；公路橋地產(chǎn)：汪家墩，建筑面積7.3萬；向發(fā)地產(chǎn)，中北路，建筑面積3.7萬；富麗達(dá)地產(chǎn)，民主路，建筑面積2.9萬；合計80萬平方總量；分析結(jié)論：ì總體競爭格局激烈；品牌開發(fā)商價值期望高，開發(fā)體量大，周期長；參考資料word文檔整理分享ì本項目的主要競爭對手將是地產(chǎn)集團(tuán)
