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《2016年沈陽華潤置地鳳凰城項目報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、2007年沈陽華潤置地鳳凰城項目報告華潤置地沈陽鳳凰城項目前期報告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司沈陽凌峻房產(chǎn)代理有限公司市場調(diào)研項目前期策劃工作劃分分析總結(jié)前期策劃市場研究基礎(chǔ)資料收集和客戶專項調(diào)研對于市場資料進行分析、判斷、總結(jié)結(jié)合市場情況，完成項目的前期策劃中高以上住宅市場的劃分最直接的反映項目價值的就是產(chǎn)品的單價和總價中高端以上住宅實現(xiàn)項目的最大價值價值決定價格資源型、區(qū)位型、理念型、品牌型通過資源、地段、理念、開發(fā)商品牌中高以上住宅市場的劃分中高端以上住宅是滿足社會上中高端需求的高品質(zhì)住宅。主要可分為四種類型：資源型、區(qū)位型、理念型、品牌型；評
2、價標準難以統(tǒng)一；但不同類型的中高端以上住宅，都是想通過資源、地段、理念、開發(fā)商品牌，來實現(xiàn)項目的最大價值，進而決定項目的價格。根據(jù)沈陽中高端以上房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，衡量項目價值最直接、最有效的，就是產(chǎn)品的單價和總價；因此，我司以產(chǎn)品的單價和總價為劃分依據(jù)，對中高端以上住宅市場進行研究分析。按銷售價格劃分中高以上住宅市場中低市場35—50萬中檔市場50—75萬中高市場75萬以上高端市場<12343500元以下3500-5000元5000-6000元6000元以上本項目市場研究范圍35萬以下單價總價<1234城市經(jīng)濟情況宏觀房地產(chǎn)市場土地供應國家政
3、策影響宏觀對于中高以上住宅的影響中高以上住宅發(fā)展歷程各個板塊分析項目個案分析未來市場預測中高以上住宅市場專項市場研究中高以上住宅市場情況客群描述產(chǎn)品需求購買心理對于本項目看法中高以上住宅消費需求項目自身情況項目區(qū)域發(fā)展區(qū)域內(nèi)競爭項目地塊情況項目市場部分的判斷和結(jié)論<1城市經(jīng)濟情況宏觀房地產(chǎn)市場土地供應國家政策影響宏觀對于中高住宅的影響第一步沈陽位于遼寧省中心區(qū)域，是遼寧省省會，區(qū)內(nèi)常住人口740萬。是東北地區(qū)經(jīng)濟、文化中心與交通、通訊樞紐。以沈陽為中心<150公里的半徑內(nèi)，有一批資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市群已經(jīng)形成，沈陽的中心城市地位顯
4、著。沈陽做為東北中心城市地位顯著資料來源：沈陽統(tǒng)計年鑒<13%<1934.<1長春<13<12.5%2094哈爾濱<12<14%2<185.<1濟南<1<1<15%2482.5沈陽<10<13%2569.7大連9<12.5%2590武漢8<12%2750成都72007年預期增長速度2006年生產(chǎn)總值（億元）城市名稱序號沈陽GDP持續(xù)快速增長，在<15個副省級城市中位列第十，對比05年前進3位，城市綜合實力顯著提升。2007年預期GDP增幅位列第一位。振興東北老工業(yè)基地政策下沈陽經(jīng)濟快速增長“振興東北，沈陽先行”——摘至2004年沈陽政府工作報告數(shù)
5、據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒人均可支配收入和消費水平顯著提高，居住消費增長明顯2006年沈陽城鄉(xiāng)居民收入和消費水平繼續(xù)提高，居民生活質(zhì)量明顯改善，居住性消費增長明顯，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計信息網(wǎng)2006年民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值<1539億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值62%，其稅收占全市稅收的絕大部分，民營經(jīng)濟已經(jīng)成為拉動全市經(jīng)濟增長主導力量。民營經(jīng)濟的快速發(fā)展將產(chǎn)生大批民營企業(yè)主和從業(yè)人員，此類人群一般收入較高，具有較強的消費能力和較高的置業(yè)需求，將成為未來房地產(chǎn)中高以上市場的潛在需求者。民營經(jīng)濟快速增加，私營企業(yè)主不斷增加200<1-2006
6、年，沈陽市的房地產(chǎn)投資總體呈上升趨勢。其中2006年房地產(chǎn)投資總額為538.3億元，比2005年增長30.<15%，增幅較上年上漲9.45%。預計未來沈陽房地產(chǎn)投資勢頭將持續(xù)上升，對經(jīng)濟的拉動作用也越來越顯著。固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資持續(xù)增長,房地產(chǎn)投資占比達<1/3數(shù)據(jù)來源：沈陽房地產(chǎn)信息中心2002年-2007年，商品住宅成交均價年平均增幅2.<13%，增長幅度平緩。商品住宅市場主要是以自住需求為主，投資比例較小，市場整體呈良性發(fā)展，發(fā)展態(tài)勢良好。房地產(chǎn)市場整體供需趨于平衡，價格穩(wěn)步增長數(shù)據(jù)來源：沈陽房地產(chǎn)信息中心沈河區(qū)、和平區(qū)住宅成交量萎縮，鐵
7、西新區(qū)成交位列前位數(shù)據(jù)來源：沈陽房地產(chǎn)信息中心由于城市中心土地資源有限，可供開發(fā)的土地逐年減少，因此，沈河區(qū)與和平區(qū)的商品住宅整體成交量呈下降趨勢，而鐵西區(qū)成熟配套與<1環(huán)2環(huán)間適中的房價優(yōu)勢，使得在城市中心土地稀缺的情況下，發(fā)展速度迅速提升，成交量總體位居全市前列。單價段在3000-4000元之間，套型面積在90-<120平的中檔產(chǎn)品是市場的主流沈陽市2007年（<1-9月）不同面積段供銷情況對比分析圖<1.0<1<1.<10<1.<190.900.9<10.0050.00<100.00<150.00200.00250.00300.00350.
8、00400.0060以下60-9090-<120<120-<144<144以上0.000.200.400.600.80<1.00<1.2
