大連潤德春柳公園項(xiàng)目定位與發(fā)展建議報(bào)告_部分(I)

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1、基準(zhǔn)競爭個(gè)案針對性分析競爭重點(diǎn)個(gè)案之競爭重點(diǎn)個(gè)案之——————梧桐路（西南路）梧桐路（西南路）項(xiàng)目規(guī)劃：億達(dá)梧桐路項(xiàng)目是億達(dá)旗下圣元房地產(chǎn)2010年在大連中北部區(qū)域的全新力作，位于西南路西側(cè)，東緯路北側(cè)。項(xiàng)目是將新古典主義建筑風(fēng)格與“林蔭公館”規(guī)劃理念完美整合后打造的又一高端社區(qū)，面積區(qū)間為70—110平米，戶型設(shè)計(jì)遵循了舒適性，功能性兼?zhèn)涞睦砟?，所有產(chǎn)品均為精裝修交房，交房時(shí)間預(yù)計(jì)為2010年底。同時(shí)在打造精品的理念指導(dǎo)下，項(xiàng)目引入了業(yè)主私家會(huì)所，私家影院，豪華入戶大堂等高端社區(qū)配套，延續(xù)了億達(dá)的高品質(zhì)樓盤思路。樓盤位置：甘井子區(qū)西南路西側(cè)、東緯路北側(cè)，同德路東側(cè)戶型設(shè)計(jì)：2室2廳1衛(wèi)

2、70.58㎡2室2廳1衛(wèi)76.11-77.88㎡3室2廳1衛(wèi)110.28平米㎡2室2廳1衛(wèi)97.53-100.52㎡　　　　　2室2廳1衛(wèi)101.85-104.66㎡3室2廳1衛(wèi)105.79-105.92㎡3室2廳1衛(wèi)110㎡2室2廳1衛(wèi)100㎡物業(yè)類型：普通住宅，高層。32基準(zhǔn)競爭個(gè)案針對性分析競爭重點(diǎn)個(gè)案之競爭重點(diǎn)個(gè)案之————梧桐路（西南路）價(jià)格手段：起價(jià)9000元/平米均價(jià)12000元/平(清水)；1200元裝修標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)進(jìn)度：一期開盤，公開房源260套，實(shí)際銷售不足90套。33基準(zhǔn)競爭個(gè)案針對性分析競爭重點(diǎn)個(gè)案之競爭重點(diǎn)個(gè)案之——————梧桐路梧桐路（西南路）項(xiàng)目優(yōu)勢：●項(xiàng)目由

3、億達(dá)旗下圣元房地產(chǎn)開發(fā)，億達(dá)品牌。●梧桐路周邊環(huán)繞甘井子區(qū)人民醫(yī)院、甘井子區(qū)婦幼保健院，市中心醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院等幼府佳名都幼兒園、金色陽光幼兒園。小學(xué)：金二小、金三小。中學(xué)：育文中學(xué)、76中、80中等。●梧桐路項(xiàng)目周邊商業(yè)配合齊全，東方家園、北京華聯(lián)、家樂福超市、金山角蔬菜批發(fā)市場和王家橋農(nóng)貿(mào)市場。王家橋市場、府佳名都綜合市場、高云街農(nóng)貿(mào)市場、劉家橋農(nóng)貿(mào)市場、金山角蔬菜批發(fā)市場。工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行，交通銀行，浦發(fā)銀行等。餐飲：雙盛園、順發(fā)酒店、長白山酒店、韓正圓等34本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定基地價(jià)值分析基地價(jià)值分析客戶分析客戶分析市場分析市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目

4、定位整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略35項(xiàng)目SWOTSWSWOTOT分析SS（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）WW（劣勢）（劣勢）√區(qū)域潛力：大連城市發(fā)展西拓北進(jìn)，本案處√街象陳舊：老居住區(qū)，有舊的工廠和待動(dòng)遷舊樓，街象陳舊。在西部和北部的交界點(diǎn)上，土地價(jià)值高?！痰缆犯蓴_：社區(qū)臨近華北路、西南路兩個(gè)主√完善配套：春柳是大連老居住區(qū)，人口密干道，為居民生活增加了噪音和粉塵污染。集，生活便利性強(qiáng)?！谭蹓m污染：地塊臨近工廠，具有一定污染?！谈行詢r(jià)值：區(qū)域行政劃分上隸屬沙河口，具√居住密度：項(xiàng)目的容積率高，人口密度高，有比較高的城市價(jià)值感。居住舒適感差，缺少隱私權(quán)?！痰匦翁卣鳎旱貕K方正，為規(guī)劃提供便利因素，符合北方人四平

5、八穩(wěn)的心理特征。OO（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）TT（威脅）（威脅）√土地供給主要集中在西部和北部，而繁華中√房地產(chǎn)價(jià)格增長速度快，對購買者經(jīng)濟(jì)承受心區(qū)的土地越顯珍貴。尤其是沙河口區(qū)域。能力的要求高?！添?xiàng)目周邊直接競爭項(xiàng)目比較少，還未大量釋√國家金融政策調(diào)整，貸款限制高，股票、基放。金形勢不穩(wěn)?！坛鞘幸?guī)劃改造，周邊的工廠、舊樓拆遷在√城市改造速度快，新盤供應(yīng)量大，競爭加劇。即，為該區(qū)域帶來全新形象。相互借勢品牌效應(yīng)。36項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWSWOTSWOT分析啟示OT分析啟示綜合來講，我們認(rèn)為項(xiàng)目若要贏得成功，就要做好第一是樹立精品意識(shí)，目前大連房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競爭激烈，突出自身強(qiáng)項(xiàng)，并在建筑用材與景

6、觀環(huán)境上需要有所突破，以此來炒作市場。第二要充分利用差異化競爭策略，產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務(wù)差異化，打造大連第一園林樣板社區(qū)。第三考慮到后面商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，項(xiàng)目前期開發(fā)和營銷必須形成市場熱點(diǎn)，積累足夠人氣37整體開發(fā)理念保障現(xiàn)金流，逐步分解風(fēng)險(xiǎn)圍繞市場，利潤最大化打造項(xiàng)目、企業(yè)雙品牌扎根扎根大連大連大連，理念超前，理念超前針對客戶需求做產(chǎn)品對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須來源于專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。38本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定客戶分析客戶分析市場分析市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略39區(qū)域整體形象定

7、位項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目地塊特征消費(fèi)者需求競爭分析內(nèi)心深處有很強(qiáng)的都市?規(guī)模相對周邊地塊較?以第五郡為代表?位于沙區(qū)的的中心地核心圈回歸的渴望大，所以在細(xì)節(jié)處理的國際化項(xiàng)目出現(xiàn)帶?追求有城市魅力和內(nèi)上要精致?周邊資源共享，?現(xiàn)有項(xiàng)目中區(qū)位絕對涵品質(zhì)的生活?主要競品項(xiàng)目離主可復(fù)制性較強(qiáng)，需優(yōu)勢?對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛城較遠(yuǎn)，且周邊配套要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)?地處多處中心交接之圍關(guān)注程度不斷提高生活配套相對稀缺，如環(huán)保與人性功能地建議我們發(fā)揮配套建上作