大連潤(rùn)德春柳公園項(xiàng)目定位與發(fā)展建議報(bào)告_部分

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1、戶型設(shè)計(jì)建議子母戶型設(shè)計(jì)、可分可合套型設(shè)計(jì)的靈活性，樓層間、分戶間預(yù)留隔板式隔墻，根據(jù)家庭人口的變化，上下、左右兩套可并為一套；套內(nèi)墻體可根據(jù)需要靈活拆除?！椭C社會(huì)的和居時(shí)代——父母和子女既相對(duì)獨(dú)立居住享受兩代人不同的生活方式，　　又便于互相照顧和看望63項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議大露臺(tái)戶型建議64項(xiàng)目產(chǎn)品建議——鄰里商業(yè)街65項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議66整體開(kāi)發(fā)策略一期啟動(dòng)期目標(biāo)OBJECT1住宅帶動(dòng)項(xiàng)目成功啟動(dòng)，快速銷售，回籠資金OBJECT2OBOBJECT2JECT2引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，聚集人氣OB

2、JECT3OBOBJECT3JECT3樹(shù)立區(qū)域品牌，為后期土地增值和持續(xù)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)67啟動(dòng)區(qū)選擇的要求?臨路條件最好?展示效果好、昭示性強(qiáng)?依托周邊資源開(kāi)發(fā)?建設(shè)條件最成熟?產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度68啟動(dòng)區(qū)定位對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)“開(kāi)盤(pán)熱銷造勢(shì)”成功與否決定項(xiàng)目成敗多層的戶型面積控制產(chǎn)品細(xì)節(jié)位居其次啟動(dòng)區(qū)必須對(duì)整體定位、對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)前景進(jìn)行示范69如何安全高效的實(shí)現(xiàn)價(jià)值—營(yíng)銷主張70之一、如何實(shí)現(xiàn)有效客層劃分模式進(jìn)行一次消費(fèi)者深度研究我們擬對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者特征作一次深度研究，研究提綱如下：一）研究目的–了解潛在

3、消費(fèi)者的需求特點(diǎn)–為項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略提供依據(jù)–為項(xiàng)目的定價(jià)和服務(wù)定位尋找依據(jù)–尋找小高層住宅市場(chǎng)的新的亮點(diǎn)，和同質(zhì)成功個(gè)案的成功因子二）研究的預(yù)期效果：–確定市場(chǎng)的定位–確定營(yíng)銷方案，確定現(xiàn)場(chǎng)銷售實(shí)戰(zhàn)的總精神–為項(xiàng)目作一次初期的推廣和預(yù)蓄水71之一、如何實(shí)現(xiàn)有效客層劃分模式進(jìn)行一次消費(fèi)者深度研究我們擬對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者特征作一次深度研究，研究提綱如下：三）調(diào)查對(duì)象?競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。?50萬(wàn)--100萬(wàn)的典型消費(fèi)者。?業(yè)界資深專家及其他個(gè)案一線銷售人員四）研究方法：我們針對(duì)不同的樣本考慮不同的方式。觀察

4、針對(duì)同型態(tài)個(gè)案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個(gè)案整體信息（包括外觀、面積、售價(jià)、服務(wù)及其他一些配套設(shè)施）。暗訪利用關(guān)系資源以及其他一些必要渠道了解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的營(yíng)銷戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略。深訪消費(fèi)者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費(fèi)者提出其對(duì)于購(gòu)買(mǎi)時(shí)首先考慮的因素，以及在入住后對(duì)于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價(jià)值的一部分增值服務(wù)的認(rèn)識(shí)。同時(shí)也通過(guò)訪談來(lái)了解消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的一些認(rèn)識(shí)。購(gòu)買(mǎi)必要時(shí)以公開(kāi)或不公開(kāi)形式購(gòu)買(mǎi)一些所需的資料（主要是營(yíng)銷模式與效果方面的資料）。72之一、如何實(shí)

5、現(xiàn)有效客層劃分模式進(jìn)行一次消費(fèi)者深度研究我們擬對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者特征作一次深度研究，研究提綱如下：五）有效客層劃分方式–有效客層劃分是為規(guī)劃定位以及銷售策略服務(wù)的，我們并不想在年齡段劃分、區(qū)域劃分或投資自住用途劃分上費(fèi)篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認(rèn)以及行為特征相對(duì)集中），其主要將涵蓋：–新經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員/傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員/邊緣族群–意見(jiàn)領(lǐng)袖/個(gè)性鮮明者/追隨者–首次買(mǎi)房族群/二次置業(yè)族群/頻繁接觸族群73之二、針對(duì)性銷售主導(dǎo)策略作為區(qū)域中的精品制造商的定位，其銷售推廣的策

6、略將以領(lǐng)先、獨(dú)創(chuàng)及氣勢(shì)為主導(dǎo)，其操作上應(yīng)有別與普通個(gè)案，為“地標(biāo)”個(gè)案的價(jià)位與銷售尋找支撐點(diǎn)。?一、項(xiàng)目進(jìn)行大分期，最多兩期，每次推出以千套為單位?拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個(gè)案，打亂其它個(gè)案的部署，就必須整體提高區(qū)域個(gè)案推出的“門(mén)檻”，以精心籌備的組團(tuán)景觀展示、會(huì)所樣板區(qū)展示甚至實(shí)景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。同時(shí)，大量單位的推出，可有效增加廣告宣傳效應(yīng)，并集中鎖定所有意向客戶。此種操作的前提便是整個(gè)推出區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出，同時(shí)需有大量

7、的客戶積累。74之二、針對(duì)性銷售主導(dǎo)策略作為區(qū)域中的精品制造商的定位，其銷售推廣的策略將以領(lǐng)先、獨(dú)創(chuàng)及氣勢(shì)為主導(dǎo)，其操作上應(yīng)有別與普通個(gè)案，為“地標(biāo)”個(gè)案的價(jià)位與銷售尋找支撐點(diǎn)。?二、環(huán)境先行?環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開(kāi)盤(pán)而建。建議做法是，綠化環(huán)境樣板區(qū)與售樓處統(tǒng)籌考慮配置，使之有互動(dòng)作用。售樓處的玻璃窗將是互動(dòng)的介質(zhì)，室內(nèi)臨窗的休憩區(qū)，室外為公園般的實(shí)景，售樓區(qū)同時(shí)又是咖啡區(qū)，感性交流區(qū)，不可不謂是一種創(chuàng)造。75生活的魅力無(wú)法阻擋實(shí)景的情境體驗(yàn)勝過(guò)所有的廣告宣傳76之二、針對(duì)性銷售主導(dǎo)策略作為區(qū)域中的

8、精品制造商的定位，其銷售推廣的策略將以領(lǐng)先、獨(dú)創(chuàng)及氣勢(shì)為主導(dǎo)，其操作上應(yīng)有別與普通個(gè)案，為“地標(biāo)”個(gè)案的價(jià)位與銷售尋找支撐點(diǎn)。?三、分不同戶型，集中打造樣板示范區(qū)?樣板房對(duì)銷售的促進(jìn)作用是不可低估的，好的、全面的樣板示意可極大的震撼客戶，為其找到家的感覺(jué)，即時(shí)促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)和信心。樣板房最好為臨建，各種戶型集中放置，樣板房建在環(huán)境樣板展示區(qū)，室內(nèi)室外，相得益彰。樣板房如為臨建，則重設(shè)計(jì)、輕裝修、重裝飾，以節(jié)約成本。77之二、針對(duì)性銷售主導(dǎo)策略作為區(qū)域中的精品制造商的定