中大湖景前期推廣方案

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1、干土策略2010年8月一、市場(chǎng)環(huán)境及現(xiàn)狀二、前期推廣策略一、市場(chǎng)環(huán)境及現(xiàn)狀?土地供應(yīng)創(chuàng)090099年101100月份以來(lái)新低?　　本月南昌市土地供應(yīng)面積124.797畝，與上月相比，供應(yīng)面積減少1620.157畝，減少了92.85%，供應(yīng)面積創(chuàng)09年10月份以來(lái)新低。推出的124.797畝土地均以底價(jià)成交。?2010年1～7月份，南昌市土地供應(yīng)和成交面積是5812.463畝和5585.831畝，相比上年同期增加2594.333畝和2474.924畝，增長(zhǎng)了80.62%和79.56%。前七個(gè)月，居住和商住用地累計(jì)成交1336.771

2、畝，規(guī)劃建筑面積206.05萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)為1852.47元/㎡。?2010年1～7月南昌市區(qū)商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別是13738套和144.69萬(wàn)㎡，同比減少9124套和114.19萬(wàn)㎡，減少了39.91%和44.11%。如果不考慮內(nèi)銷房因素，6月份商品住宅成交1494套，商品住宅成交連續(xù)三個(gè)月下滑。住宅供應(yīng)面積持續(xù)下降，拆遷貨幣補(bǔ)貼助推銷售?7月南昌市共計(jì)12個(gè)樓盤開盤，推出1490套房源，供應(yīng)面積15.33萬(wàn)㎡，相比上月三項(xiàng)指標(biāo)分別減少9個(gè)、1463套和13.8萬(wàn)㎡，供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月下降，而且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。?　

3、　利字街、塘子河約2000戶拆遷家庭7月下旬開始領(lǐng)取補(bǔ)償款，綠地香頌、幸福時(shí)光、正榮大湖之都等多個(gè)樓盤針對(duì)性的推出營(yíng)銷活動(dòng)，帶動(dòng)了整體銷售率的提高。7月份整體銷售率達(dá)到56.48%，環(huán)比提高5.75個(gè)百分點(diǎn)。高價(jià)位板塊成交比例上升帶動(dòng)均價(jià)上漲?2010年7月南昌朝陽(yáng)州、紅谷灘和青山湖三個(gè)高價(jià)位板塊銷售情況良好，銷售率均在70%以上。三個(gè)板塊成交量占總量的62.24%，環(huán)比提高19.52個(gè)百分點(diǎn)，這也帶動(dòng)了整體均價(jià)的上漲。不考慮別墅影響，本月成交均價(jià)為5498元/㎡，比上月上漲702元/㎡，14.07%。各戶型供應(yīng)環(huán)比全線下滑，三房

4、銷售率最高?與上月相比，各戶型供應(yīng)面積全線下滑。戶型供應(yīng)仍然以二房和三房為主，兩個(gè)戶型供應(yīng)占總量的88.69%。其中三房以47.33%的比例超越二房排名第一，與之對(duì)應(yīng)的面積區(qū)間90～120㎡供應(yīng)套數(shù)排在首位，面積區(qū)間70～90㎡供應(yīng)套數(shù)排名第二，結(jié)束了連續(xù)12個(gè)月排名第一的歷史。?　　在二套房標(biāo)準(zhǔn)確定“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，首次置業(yè)者選擇三房的越來(lái)越多，近兩個(gè)月三房的銷售率均高于二房，7月三房的銷售達(dá)到60.62%，是除別墅外唯一一個(gè)銷售率超過(guò)60%的戶型。建筑形態(tài)全系供應(yīng)，花園洋房銷售排名墊底?本月建筑形態(tài)全系供應(yīng)，但是除多層和高層以

5、外的其他建筑形態(tài)供應(yīng)面積不超過(guò)1萬(wàn)㎡。高層供應(yīng)仍然排名第一，供應(yīng)比例達(dá)到52.52%，相比上月提高了5.39個(gè)百分點(diǎn)。?　　花園洋房越來(lái)越稀缺，供應(yīng)量甚至少于別墅，但是銷售卻不理想。本月花園洋房全部由路通城邦供應(yīng)，戶型面積大(戶型平均面積171.5㎡)、單價(jià)較高(均價(jià)3500元/㎡)和開盤時(shí)間晚(7月31日開盤)影響了銷售率，銷售率只有7.02%。從本月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看8月市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析?供應(yīng)復(fù)蘇，多個(gè)純新盤入市?　　從目前已經(jīng)獲得的市場(chǎng)信息來(lái)看，整個(gè)8月將有26個(gè)樓盤新推、續(xù)推房源，推盤樓盤個(gè)數(shù)遠(yuǎn)高于本月。推盤樓盤個(gè)數(shù)的增加，

6、勢(shì)必帶來(lái)供應(yīng)量的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)8月整體的供應(yīng)量有望突破30萬(wàn)㎡。?　　從新推房源的具體樓盤來(lái)看，純新盤的集中入市是8月樓市的一個(gè)主要亮點(diǎn)。預(yù)計(jì)入市的4個(gè)純新盤分別為博泰·靜林府、智通·悅藍(lán)山、中大湖景和美羅嘉苑。全面開花，101100大板塊均有新房源入市?從各板塊的供應(yīng)的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)全部的10個(gè)板塊都會(huì)有新房源入市，這在以往是不多見的。其中尤其值得關(guān)注的是青山湖和朝陽(yáng)洲板塊。?　　青山湖板塊預(yù)計(jì)8月將有3個(gè)項(xiàng)目入市，是自09年以來(lái)入市項(xiàng)目最多的一個(gè)月。隨著萬(wàn)科·青山湖的入市和香溢花城的恢復(fù)供應(yīng)，青山湖板塊的板塊活躍度日趨提升。?多層

7、的供應(yīng)相對(duì)較少，僅有中大湖景、京東國(guó)際花園、居住主題公園等項(xiàng)目計(jì)劃推出該類型的產(chǎn)品，而且推盤量都不會(huì)很大。8月土地供應(yīng)一覽表預(yù)計(jì)8月入市項(xiàng)目一覽表在制定我們推廣策略前，我們必須明確我們的營(yíng)銷任務(wù)，了解目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況和目標(biāo)客群需求，從而理清我們的任務(wù)和目標(biāo)。目前南昌高端住宅項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：城市工業(yè)區(qū)，現(xiàn)階段生活配套較城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展方向，土地欠缺，客戶支付能力較差，客戶持續(xù)供應(yīng)量大，品質(zhì)規(guī)模開發(fā)，以首次置業(yè)型為主，主力總價(jià)段以首次置業(yè)，及首次改善型客戶40-504040-50-50萬(wàn)／套．為主，主力總價(jià)段50

8、5500萬(wàn)——80808800萬(wàn)/套土地價(jià)值高，各類配套成熟，為擁有市區(qū)湖景觀，環(huán)境舒適，中高端首次置業(yè)型客戶為主，主以中高檔首次置業(yè)，及首次改力總價(jià)段約10010100100—0——130131300萬(wàn)/套。善、再次改善為主，主力總價(jià)段60660