蘇州近年名盤開發(fā)模式探究

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1、蘇州近年名盤開發(fā)模式探究案例1：中海湖濱一號(hào)案例2：雅戈?duì)栁磥沓前咐?：玲瓏灣案例4：石湖華城名盤社區(qū)中海湖濱一號(hào)的開發(fā)模式時(shí)間軸第一期第二期2006年初2006.5176分期規(guī)模萬方物業(yè)類型高層多層10000元/平7000170006172007.98棟高層多層聯(lián)排別墅高層主力面積150平方米多層140平別墅250平項(xiàng)目本身無配套有商業(yè)配套區(qū)域及交通區(qū)域：園區(qū)湖東現(xiàn)代大道北、國際會(huì)展中心對(duì)面交通：2、100、28、27、129、108路等多路公交，與市區(qū)聯(lián)系較便利。緊鄰未來的輕軌1號(hào)線資源：金雞湖內(nèi)部有社區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃及產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo):總占地：13萬平方米建筑面積：23萬

2、平方米容積率：1.8目標(biāo)客戶：中高收入者◆該項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，產(chǎn)品相對(duì)豐富，1期全部是高層，使得小區(qū)內(nèi)人員單一，便于管理，2期產(chǎn)品豐富。并推出少量湖景房，使價(jià)格提升較快?！粢源竺娣e為主，主要針對(duì)高收入者，以高端形象入市?！糇⒅貞粜蛣?chuàng)新；首推全是高層，以迎合市場(chǎng)需求，取得良好的口碑。模式總結(jié)雅戈?duì)栁磥沓堑拈_發(fā)模式時(shí)間軸第一期第四期第三期第二期2006.42007.42008.7YAPK泊爵蕭邦18分期規(guī)模萬方物業(yè)類型高層時(shí)間軸7000760010000101112辦公樓公寓商業(yè)高層空中合院主力面積88－196平湖景房130－160平NEWSIMP建筑76平1.5房83平兩房88

3、－110平2.5房111－126平三房規(guī)劃中區(qū)域及交通區(qū)域：園區(qū)現(xiàn)代大道北園交通：公交2路、28路、47路等多路公交直達(dá)與市區(qū)聯(lián)系較便利。YARK公館還在社區(qū)內(nèi)配置了社區(qū)巴。緊鄰未來的輕軌1號(hào)線規(guī)劃及產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo):總占地：33萬平方米建筑面積：51萬平方米容積率：1.8目標(biāo)客戶：中高收入者◆1期是一些公寓商住寫字樓，具有投資自主皆宜的功能，結(jié)合周邊優(yōu)越的地理位置，使得產(chǎn)品銷售良好，目前已初顯商業(yè)氛圍?！?期主力面積相對(duì)較大，3期回歸中小戶型，產(chǎn)品適合當(dāng)前市場(chǎng)的需要。◆分期開發(fā)，每期都針對(duì)特定的客戶，推出不同類型的產(chǎn)品。且期內(nèi)又依據(jù)功能的不同，分為不同的區(qū)域?！舢a(chǎn)品注重細(xì)節(jié)

4、，形象高端。模式總結(jié)玲瓏灣的開發(fā)模式時(shí)間軸第一期第三期第二期2006.92007.835分期規(guī)模萬方物業(yè)類型高層時(shí)間軸5000150002000030202008.6高層游泳池幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)主力面積120-240平高層區(qū)域及交通區(qū)域：園區(qū)玲瓏街1號(hào)交通：公交2路、28路、47路等多路公交直達(dá)與市區(qū)聯(lián)系較便利。緊鄰未來的輕軌1號(hào)線資源：金雞湖內(nèi)部有學(xué)校，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。規(guī)劃及產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo):總占地：38萬平方米建筑面積：85萬平方米容積率：2.2目標(biāo)客戶：中高收入者◆定位為高檔產(chǎn)品，特別是萬科加入后，更注重品牌的開發(fā)?！粜詢r(jià)比較高，推出湖景房，以創(chuàng)新產(chǎn)品吸引消費(fèi)者。◆規(guī)模較大，

5、開發(fā)周期長，居住氛圍濃厚?！舴啃鸵源竺娣e為主，以滿足高收入者的需求。模式總結(jié)石湖華城的開發(fā)模式時(shí)間軸第一期第三期第二期2006.122007.72008分期規(guī)模萬方物業(yè)類型多層45006300未賣高層多層多層多層高層別墅商業(yè)規(guī)劃中主力戶型80-90多平的二房三房較少80-90多平的二房110平的三房別墅280-350平別墅200-300萬/套1510417區(qū)域及交通區(qū)域：越湖路1083號(hào)國際教育園對(duì)面交通：友新高架、吳中大道、繞城高速、蘇震桃一級(jí)公路、東太湖大道；多條公交路線，連通全市所有區(qū)域緊鄰未來的輕軌4號(hào)線資源：石湖國家森林公園國際教育園內(nèi)部還有15萬方的商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品

6、定位規(guī)劃指標(biāo):總占地：27萬平方米建筑面積：46萬平方米容積率：1.7目標(biāo)客戶：中高收入者（教師公務(wù)員私企老板等）◆項(xiàng)目總建46萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套.主要客戶為周邊的教師公務(wù)員等。一期建成，社區(qū)氛圍，規(guī)劃中有15萬方的商業(yè)，計(jì)劃后期推出，以靜觀其變。◆屬于石湖板塊首席生活城，坐擁石湖，地理位置得天獨(dú)厚，注重社區(qū)內(nèi)外環(huán)境的營造?！艚Y(jié)合周邊的資源優(yōu)勢(shì)，首期推出小戶型，以低總價(jià)取勝。模式總結(jié)結(jié)論舉措1：中高端產(chǎn)品啟動(dòng)，高端形象入市，奠定項(xiàng)目總基調(diào)■別墅、公寓等產(chǎn)品檔次達(dá)到中高端■項(xiàng)目的定位和整體形象展示的是高端的舉措2：低總價(jià)高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品吸引客戶，確保開發(fā)成功■

7、創(chuàng)新型產(chǎn)品是最能讓消費(fèi)者產(chǎn)生購買興趣的■總價(jià)控制和高性價(jià)比對(duì)投資客和儲(chǔ)值型富人的吸引力最強(qiáng)舉措3：以周邊資源為依托，預(yù)熱區(qū)域，提高人氣■一種是依靠周邊湖景來大力宣傳，推出一些湖景房來提高區(qū)域人氣■另一種是不但依托周邊的自然資源，還借助周邊良好的文化氛圍，預(yù)熱區(qū)域