淺談兇宅買賣合同的效力問題

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1、淺談兇宅買賣合同的效力問題近年來，因?yàn)楦鞣N經(jīng)濟(jì)，政策，輿論的因素刺激了二手房交易市場(chǎng)的繁榮，但與之而來的是各種房屋買賣糾紛。而由于立法的滯后性，這些問題往往不能依靠直接的法律法規(guī)給出解決方法，而只能通過法理的基本原則和《合同法》體現(xiàn)的一般精神去分析，并期待相關(guān)立法在實(shí)踐中不斷完善。本文以分析“兇宅”合同的效力為例，結(jié)合查找有關(guān)資料，來闡述自己的觀點(diǎn)。導(dǎo)入案例：孫某大學(xué)畢業(yè)后留在南京打拼數(shù)年終于攢夠買房的首付，準(zhǔn)備購買住房。2011年3月，孫某看中了李某夫婦的二手房，雙方討價(jià)還價(jià)，達(dá)成一致意見后簽訂協(xié)議。后孫某支付了首付款，辦理了銀行貸款，買下了李某夫婦的房屋。孫某入

2、住后不久得知半年以前該房屋內(nèi)曾有人自殺死亡，該房屋是周圍鄰居口中的“兇宅”。自己辛苦積攢下的錢買的是“兇宅”，孫某遂要求撤銷與李某夫婦簽訂的購房合同，但遭到李某夫婦的拒絕。故孫某訴至法院，要求與李某夫婦撤銷合同并賠償損失。在法庭審理過程中，合議庭對(duì)本案的處理有兩種意見。第一種意見：駁回原告的訴訟請(qǐng)求。理由：李某夫婦屬于爭(zhēng)議房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，具有出售房屋的合法所有權(quán)。爭(zhēng)議標(biāo)的質(zhì)量合格，不存在任何已知的質(zhì)量瑕疵。房屋購買合同是在孫某自由意志下簽訂的，李某不存在欺騙、脅迫和乘人之危簽訂合同的情形，雙方簽訂的購房合同應(yīng)該得到國家法律的保護(hù)。孫某僅以房子屬于“兇宅”為理由，要

3、求撤銷雙方簽訂的購房合同，沒有相關(guān)法律依據(jù)，法律上并沒有禁止“兇宅”出售的規(guī)定。故不應(yīng)得到法院支持。　　第二種意見：支持原告的訴訟請(qǐng)求，撤銷房屋買賣合同并賠償原告損失?！皟凑弊鳛榧芍M的一種表現(xiàn)形式，不是封建迷信，而是一種風(fēng)俗習(xí)慣。被告隱瞞房?jī)?nèi)有人非正常死亡這一事實(shí)，有違公序良俗原則。根據(jù)《民法通則》第七條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序?！备鶕?jù)我國傳統(tǒng)的民間風(fēng)俗習(xí)慣和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則判斷，房屋內(nèi)有人非正常死亡這一事實(shí)必然對(duì)購房者的心理帶來負(fù)面影響，既妨礙其正常居住使用，又會(huì)貶損房屋價(jià)值。被告隱瞞房?jī)?nèi)有人自殺

4、死亡的事實(shí)，違反了誠實(shí)信用原則。《合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠信實(shí)用原則”。對(duì)于影響合同是否訂立和履行的重大事件，賣方有告知義務(wù)，如果刻意隱瞞，則構(gòu)成了欺詐?！逗贤ā返谖迨臈l第二款規(guī)定：“一方采用欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”所以，被告故意隱瞞“兇宅”事實(shí)構(gòu)成欺詐，原告在違背真實(shí)意思的情況下簽訂了房屋買賣合同后，自知道或應(yīng)當(dāng)知道一年內(nèi)可以要求法院撤銷房屋買賣合同并要求被告賠償損失。正文：通過查閱相關(guān)資料，人們通常給兇宅下這樣一個(gè)定義：所謂“兇宅”，一般是指曾經(jīng)在房

5、子里發(fā)生過惡性殺人致人死亡案件或有非正常死亡（如自殺死亡、煤氣泄漏致人死亡等）現(xiàn)象發(fā)生。對(duì)于年老者逝世者，一般認(rèn)為這是一種正常的自然現(xiàn)象，該房一般不被認(rèn)為是“兇宅”。我國目前的合同法中并沒有明文規(guī)定兇宅買賣合同的效力，因而只能從法理上去分析。我們知道，法理規(guī)定了公序良俗原則，那這里的“兇宅”應(yīng)理解為一種風(fēng)俗習(xí)慣還是封建迷信？我們可以簡(jiǎn)單地分析這兩個(gè)概念，所謂“封建迷信”是封建思想和迷信思想兩個(gè)概念的省略，專指人們相信抽簽、打卦鬼神的思想和行為，意思是具有封建性質(zhì)的迷信活動(dòng)。封建迷信是原始人類殘留下來的一種落后愚昧的盲目信仰，也是統(tǒng)治階級(jí)愚弄下層民眾的手段。它利用人們

6、對(duì)于死亡的恐懼、對(duì)生存的渴望，突出一些無因果聯(lián)系的生命過程，以致在無知和神秘的迷信氛圍中，恐懼壓倒堅(jiān)強(qiáng)，邪惡戰(zhàn)勝正義。而“風(fēng)俗習(xí)慣”是指在特定社會(huì)里個(gè)人或集體的傳統(tǒng)風(fēng)尚、禮節(jié)、習(xí)性，是民眾長期生活實(shí)踐的產(chǎn)物，反映了特定社會(huì)民眾的生活習(xí)慣，它本身不為法律所禁止。忌諱是指因風(fēng)俗習(xí)慣或個(gè)人理由等，對(duì)某些言語或舉動(dòng)有所顧忌和避諱，積久成為禁忌。比如，回民不吃豬肉，不能倒著拿傘，吃飯的筷子不能立在碗里等，顯然這是一種風(fēng)俗而不是迷信，這是需要忌諱的。因此，忌諱是一種民間習(xí)俗?！皟凑弊鳛榧芍M的一種表現(xiàn)形式，自然不是封建迷信，而是一種風(fēng)俗習(xí)慣。所以得出結(jié)論：賣方向買方隱瞞“兇宅”

7、，是違背了公序良俗這一原則的。這里我們將引入“可撤銷合同”這一概念，它實(shí)際包含了可變更合同和可撤銷合同，它是指合同雖已經(jīng)成立，但由于存在法定的可變更，可撤銷的因素，經(jīng)一方當(dāng)事人請(qǐng)求，法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)后予以變更或撤銷的合同。合同在被變更后，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨之調(diào)整；合同在被撤消后，當(dāng)事人之間的合同法律關(guān)系自始?xì)w于消滅。應(yīng)當(dāng)注意的是，可撤銷合同在撤銷之前為有效合同，并且合同變更或撤銷應(yīng)通過權(quán)利人主動(dòng)行使相應(yīng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)。在實(shí)踐中可撤銷合同主要包括（1）重大誤解的合同，（2）顯失公平的合同，（3）乘人之危的合同。（4）以欺詐或脅迫手段訂立的合同。《合同法》第