北京最新最全城市綜合體案例分析報(bào)告

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1、城市綜合體案例分析2010-7什么是城市綜合體？定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體?，F(xiàn)代城市綜合體所有建筑均為新建，綜合體量5萬(wàn)平米以上聘請(qǐng)知名建筑設(shè)計(jì)師：建筑造型、流線、廣場(chǎng)等開(kāi)發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢(shì)是持有開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)模式并成功后，會(huì)在多處進(jìn)行復(fù)制如美國(guó)紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運(yùn)河城、日本六本木新城、香港太古廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)中心、北京華貿(mào)

2、中心等歷史街區(qū)多數(shù)建筑為歷史建筑，綜合體量一般在5萬(wàn)平米以下，少數(shù)體量較大建筑整修為主，外立面要求嚴(yán)格，內(nèi)部可適度調(diào)整實(shí)施主體多為政府或國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位，物業(yè)以持有為主如上海新天地、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子、天津新意街等1、香港太古廣場(chǎng)2、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城3、北京華貿(mào)中心4、北京三里屯village5、上海新天地6、成都寬窄巷子7、北京前門(mén)大街1、香港太古廣場(chǎng)概況：1990年建成，連接全部地鐵站，包括香港和九龍地鐵線的重要接駁點(diǎn)，面積超過(guò)五百萬(wàn)平方尺，是全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場(chǎng)之一流線特點(diǎn)：物業(yè)四周串聯(lián)著放射狀的過(guò)街人行天橋，將不同

3、功能、用途的物業(yè)貫穿起來(lái)，形成人流、物流、錢(qián)流的共享互通，共同把所處的商圈做大做旺；太古自行搭建一條直通商場(chǎng)高層的“私家路”好讓城中名流進(jìn)出購(gòu)物方便等等；一直保留有三米寬的走廊，沒(méi)有次走廊，基本難覓二、三線鋪位的“經(jīng)營(yíng)死角”業(yè)態(tài)分布：購(gòu)物廣場(chǎng)由4個(gè)塔樓和1個(gè)裙樓構(gòu)成，由時(shí)尚服裝、珠寶首飾、古董擺設(shè)、影音器材、名牌手表，以至各國(guó)美食佳肴（整個(gè)太古廣場(chǎng)項(xiàng)目由購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店式住宅、商業(yè)大廈、會(huì)議中心、酒店等）總體定位：一個(gè)購(gòu)物飲食商場(chǎng)，一個(gè)娛樂(lè)及消閑理想之選，除有音響設(shè)備先進(jìn)的電影院欣賞中外猛片外，廣場(chǎng)更會(huì)定期舉行各式表演節(jié)目及推廣活動(dòng)，如時(shí)裝

4、表演、專(zhuān)題展覽、節(jié)日布置及音樂(lè)演奏等。太古廣場(chǎng)可說(shuō)是一個(gè)充滿時(shí)代氣息及多元化的大型購(gòu)物廣場(chǎng)OnepacificplaceJWMarriottIslandShangri-laPacificPlaceApartmentHSBCConradHongKongTwopacificplace樓層分布3-4HongKongSeibuLaneCrawfordAMCPacificPlaceParkCourtLaneCrawford樓層分布1-2JWMarriottGardenCourtGreatFoodhall樓層分布-1業(yè)態(tài)分布與比例序號(hào)類(lèi)別店鋪數(shù)量LG

5、L1L2L3L4所占比例備注1百貨公司2111%2女士時(shí)裝448171923%3男士時(shí)裝368131518%4童裝玩具111%5皮革制品/皮鞋/手袋33472217%6運(yùn)動(dòng)用品442%7護(hù)理/美容74214%8書(shū)本/音樂(lè)/電子用品63213%9藝術(shù)品/家居布置/禮品93245%10珠寶/鐘表/飾物25571313%11娛樂(lè)111%12食肆1643218%餐飲10家，其它6家13銀行/服務(wù)116%銀行7家，干洗1家，其他3家合計(jì)19544551771100%食肆除餐飲外、銀行、服務(wù)等17家未計(jì)入所占比例2%23%26%39%1%返回2、深圳

6、華潤(rùn)萬(wàn)象城概況：建筑面積：18.8萬(wàn)平米；商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗(yàn)，包括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂(lè)；開(kāi)發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合；商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：1、將“萬(wàn)象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，完全站在購(gòu)物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間；2、整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面分布在動(dòng)線兩邊，避免了商場(chǎng)死角的出現(xiàn)；3、平面動(dòng)線設(shè)計(jì)流暢，在立體動(dòng)線設(shè)計(jì)上從多個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流；立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少了樓層之間的租金差距；4、內(nèi)外部交通合理，卸貨區(qū)安排在店面的后部，

7、通過(guò)貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，真正做到人車(chē)分流、人貨分流；5、出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實(shí)用率高（達(dá)60％），方正實(shí)用；6、88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便；店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；7、公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；8、體現(xiàn)自然化、人性化，無(wú)障礙設(shè)計(jì)給殘疾人購(gòu)物提供了方便；女性洗手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。華潤(rùn)大廈——國(guó)際5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂(lè)廣場(chǎng)“萬(wàn)象城”超大型室內(nèi)購(gòu)物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城、

8、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、“冰紛萬(wàn)象”真冰場(chǎng)內(nèi)部架構(gòu)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過(guò)地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。萬(wàn)象城是華潤(rùn)中心的一個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合：主力店40%，國(guó)際品牌3%，餐飲15%，