祥福雅居.裙樓商業(yè)全程策劃營銷執(zhí)行報告

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1、..................祥福雅居.裙樓商業(yè)全程策劃報告之營銷執(zhí)行報告1深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司周總臺鑒：承蒙信任，我司非常榮幸地向貴公司提交“祥福雅居.裙樓商業(yè)”商鋪營銷執(zhí)行報告，供貴公司決策時鑒！根據(jù)市場調查分析工作，我司就“祥福雅居.裙樓商業(yè)”商鋪進行了專題市場調研，以及項目周邊市場及相關業(yè)態(tài)進行了綜合分析，并結合我司專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗所完成的。但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶椖克屑毠?jié)都考慮在內，我司希望在憑借貴公司的強大實力和雙方務實求是的基礎上，使本案更加完善，以達到使項目商場成功招商（銷售）的目的。因為項目包裝推廣引致的最終關注點仍然會落實到項目

2、產(chǎn)品本身，惟有從前期就引入市場的觀點、明確市場的需求來研究項目招商（銷售）推廣的每個細節(jié)，才是招商或銷售成功的前提保證。我司誠意希望能與貴司攜手，通過雙方的共同努力就“祥福雅居.裙樓商業(yè)”商業(yè)項目操作達致圓滿成功。專此送達，順致商祺！深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司商業(yè)部二○○三年六月五日目錄第一章片區(qū)概況一、片區(qū)概況………………………………………………………………………11、筍崗片區(qū)范圍2、商圈人口數(shù)量二、片區(qū)商業(yè)分析…………………………………………………………………11、項目商圈情況2、片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布3、片區(qū)商圈主要商場4、片區(qū)功能定位及劃分5、片區(qū)商業(yè)用地規(guī)劃6、片區(qū)道路定位及改造

3、第二章市場定位一、項目概況……………………………………………………………………6二、項目SWOT分析………………………………………………………………7三、項目定位……………………………………………………………………81、定位原則2、項目定位3、形象定位四、項目價格定位………………………………………………………………101、租賃價格定位2、銷售價格定位五、項目目標客戶定位……………………………………………………………151、承租方定位2、投資方定位第三章營銷戰(zhàn)略一、整體戰(zhàn)略………………………………………………………………171、價格策略2、包裝策略3、推廣策略4、宣傳策略二、銷售模式分析

4、比較………………………………………………………211、整體銷售2、分割返租銷售3、一樓分割正常銷售三樓分割返租銷售4、首期送兩成半銷售三、階段性營銷策略…………………………………………………………291、內部認購階段2、強銷階段四、招商策略………………………………………………………………..321、賣點整合2、招商模式比較3、招商階段性策略第四章開盤前期準備工作一、銷售準備……………………………………………………………...361、場所準備2、物料準備二、廣告計劃………………………………………………………………371、報紙廣告2、報紙軟文3、車體廣告4、樓梯條幅5、雜志第五章銷售招商預

5、算銷售招商預算………………………………………………………………39第一章片區(qū)商業(yè)概況一、片區(qū)概況1、筍崗片區(qū)范圍北到泥崗路，南到筍崗東路，西到紅嶺北路，東到洪湖西路。2、該商圈人口數(shù)量現(xiàn)總居住人口2.4萬人（常住人口/暫住人=1/1.55），隨著房地產(chǎn)和區(qū)域居住環(huán)境的改造，區(qū)域人口規(guī)模將穩(wěn)定為2.9萬人。二、片區(qū)商業(yè)分析1、項目所處商圈情況(1)本項目的一級商圈以項目所在地為中心，15分鐘步程為范圍，劃分為筍崗村和田心村，該商圈屬于“居住社區(qū)級”商圈。(2)筍崗片區(qū)的其他區(qū)域為輻射的二級商圈，該商圈屬于“局部區(qū)級”商圈。(3)筍崗片區(qū)位于紅嶺北路西側，與羅湖區(qū)一脈相承，與福田區(qū)的八卦嶺

6、片區(qū)又一衣帶水，所以將羅湖區(qū)和福田區(qū)列為三級商圈，該商圈屬于“市級”商圈。2、片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布（見下表）(1)主要業(yè)態(tài)分布列表街道主要商業(yè)業(yè)態(tài)主要商戶租金（元/㎡）公交寶崗路超市、酒店、餐飲、會所、銀行、藥店、郵局華潤超市、友誼商場、民潤超市、田心酒店、筍崗酒店、麥當勞、三九會所、萬事達會所、工行、農(nóng)行、中行、深發(fā)展、一致藥店海王星辰1F：120-200大巴：18、212、371小巴：507寶安北路家居、建材裝飾、汽車展銷、汽車美容養(yǎng)護、文具、玩具禮品、五金、餐飲、銀行、舊貨市場香江家私、金海馬家居、百安居、香江裝飾廣場、大興汽車中心、華南汽車交易中心、翡翠藤器、嘉旺快餐、招行、商行、

7、交行、建行、百合隆舊貨市場、筍崗文具玩具批發(fā)市場、順意隆建材一條街等1F：100-1802F：40-90大巴：18、218、371路小巴：453、456、422、441路梅園路裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、醫(yī)藥、舊貨市場、工具、小型餐廳、保險公司營業(yè)廳藝展中心、香江裝飾材料城、一致醫(yī)藥配送中心、筍崗舊貨市場、金遠升工具城、平安保險、香港國際品牌城（招商中）1F：80-1202F：60-80大巴：212303218209小巴：40954