武漢閩東國際城商業(yè)地產(chǎn)營銷方案

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1、武漢閩東國際城營銷方案第一部分武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2004年武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實施中悄然而過，從年初的停止別墅類用地到央行121號文件和國務(wù)院18號文件，從獲取土地質(zhì)優(yōu)者得的原則到預(yù)售門檻提高；諸多政策的出臺保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序地發(fā)展。從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持38.43%的增長速度，施工面積增長17.85%，竣工面積增長10.41%，實際預(yù)銷售面積增長21.82%，武漢市房地產(chǎn)平均價格為2652元/平方米，房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)步上揚趨勢。2004年，是貫徹實施國務(wù)院18號文件和“十六大”提出的“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標重要的一年，在未來一年中，我市房地產(chǎn)業(yè)

2、將迅速發(fā)展，在改善居民住房條件、提升城市功能、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長、促進社會進步等方面發(fā)揮更重要的作用。新的一年我市房地產(chǎn)業(yè)在政府和各方市場主體的共同努力下，預(yù)計將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：1、中央與省市政府將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加良好的環(huán)境今年六月，省政府下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，明確指出促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是當前全省經(jīng)濟工作中的重要內(nèi)容。國家出臺了一系列宏觀調(diào)控的措施，但是應(yīng)該看到，國家宏觀調(diào)控政策并非想刻意打壓房地產(chǎn)業(yè)，目的是為了保持房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，因此，作為國民經(jīng)濟未來的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。2、房地產(chǎn)開發(fā)還有進一步發(fā)展的

3、潛力武漢作為華中地區(qū)特大中心城市，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，與19個副省級以上城市相比還存在一定的差距，以2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，武漢投資排名12位，施工面積和竣工面積兩項指標分別排在第十位和第七位，商品住宅價格第十五位，（武漢市房地產(chǎn)平均價格為2652元/平方米，全國房地產(chǎn)平均價格為2734元/平方米）武漢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的任務(wù)還十分繁重。3、居民住房消費巨大一方面，武漢城區(qū)居民的住房水平還比較低，人均住房建筑面積23.93平方米，市場潛力很大；另外，隨著住房短缺問題的基本解決和收入的增加，居民住房需求開始由生存型向合適型轉(zhuǎn)變，這些表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場有較大的發(fā)展空間，近年來武漢

4、加大了舊城區(qū)改造力度，房屋拆遷規(guī)模較大，進一步刺激了住房消費。4、土地市場的逐漸成熟將為滿足需求、平抑房價發(fā)揮積極的作用從2002年開始，武漢改革土地供應(yīng)制度，實行招標、拍賣和掛牌交易。今年武漢計劃土地供應(yīng)量為8000畝，其中上半年已出讓城市土地面積2026畝。增加土地供應(yīng)，將對滿足武漢旺盛的居民住房需求、抑房價發(fā)揮積極的作用。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快目前，武漢房地產(chǎn)業(yè)綜合實力排在前十位的企業(yè)已經(jīng)占全市房地產(chǎn)開發(fā)市場份額的三分之一，這表明只有具備資金、技術(shù)、人才等優(yōu)勢的實力型企業(yè)才能在競爭中搶占更大的市場份額，獲得更好的發(fā)展機會。今年上半年，國家相繼出臺一些金融

5、調(diào)控政策，對房地產(chǎn)業(yè)影響較大。信貸收緊后，自有資金不足、缺乏實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難獲得銀行信貸支持，一旦資金鏈斷裂，將面臨生存危機。這些將進一步加快武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐，有利于開發(fā)企業(yè)降低投資風(fēng)險，理性投資，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。第二部分區(qū)域房地產(chǎn)市場行情分析本項目位于漢陽鐘家村，是漢陽區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心城區(qū)，同時由于本項目優(yōu)越的地理位置和通達三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢，使得本項目面臨的區(qū)域市場不僅僅局限于漢陽地區(qū)，更應(yīng)放眼武漢三鎮(zhèn)的大市場。漢陽地處武漢西南部,與漢口、武昌隔江鼎立構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。獨居一鎮(zhèn)的漢陽區(qū)，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的

6、中心，歷來有“九省通衢”之稱。漢陽歷史悠久，在武漢三鎮(zhèn)城邑建制中名位最早，自漢末以來漢陽這個區(qū)塊就已經(jīng)被劃分出來了。在改革開放前，該地區(qū)主要是武漢的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟水平較高，但后期以來隨著武漢其他地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展、漢陽老工業(yè)的逐漸衰退，漢陽的經(jīng)濟相對顯得比較薄弱，而漢陽的房地產(chǎn)業(yè)也正是此時出現(xiàn)并逐步發(fā)展的，由于經(jīng)濟氛圍的影響，房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢。但近兩年隨著新興工業(yè)興起，商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也快速起來；特別是2004年武漢新區(qū)的規(guī)劃與實施，東風(fēng)、海爾、美的集團的相繼進入給漢陽區(qū)帶來了千載難逢的機會。如果說2002年是漢陽區(qū)房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)的一年，那么2003年就漢陽房地產(chǎn)

7、“揚眉吐氣”的一年，2004年就是漢陽房地產(chǎn)騰飛的一年。第三部分項目產(chǎn)品分析一、地段分析l地理位置：鸚鵡大道與漢陽大道交匯處，是漢陽區(qū)的區(qū)域中心。l交通：鸚鵡大道與漢陽大道交匯，三鎮(zhèn)咽喉，交通要道，交通非常方便；l自然環(huán)境：龜山、月湖風(fēng)景旅游區(qū)域內(nèi)，山水交融；l人文環(huán)境：歸元、知音文化，人文底蘊深厚；l街區(qū)功能：漢陽區(qū)由工業(yè)區(qū)重新定位為山水園林城區(qū)，旅游區(qū)；家村為區(qū)域商業(yè)中心；l配套成熟：城市中心，擁有鐘家村成熟的生活配套和良好的商業(yè)氛圍。二、項目分析l項目概況序號各稱單位數(shù)量1