武漢閩東國(guó)際城商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案

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1、武漢閩東國(guó)際城營(yíng)銷方案第一部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析2004年武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實(shí)施中悄然而過(guò)，從年初的停止別墅類用地到央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件，從獲取土地質(zhì)優(yōu)者得的原則到預(yù)售門檻提高；諸多政策的出臺(tái)保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序地發(fā)展。從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持38.43%的增長(zhǎng)速度，施工面積增長(zhǎng)17.85%，竣工面積增長(zhǎng)10.41%，實(shí)際預(yù)銷售面積增長(zhǎng)21.82%，武漢市房地產(chǎn)平均價(jià)格為2652元/平方米，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)。2004年，是貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院18號(hào)文件和“十六大”提出的“全面建設(shè)小康社會(huì)”宏偉目標(biāo)重

2、要的一年，在未來(lái)一年中，我市房地產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展，在改善居民住房條件、提升城市功能、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步等方面發(fā)揮更重要的作用。新的一年我市房地產(chǎn)業(yè)在政府和各方市場(chǎng)主體的共同努力下，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：1、中央與省市政府將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加良好的環(huán)境今年六月，省政府下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，明確指出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是當(dāng)前全省經(jīng)濟(jì)工作中的重要內(nèi)容。國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的措施，但是應(yīng)該看到，國(guó)家宏觀調(diào)控政策并非想刻意打壓房地產(chǎn)業(yè)，目的是為了保持房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，因此，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)未來(lái)

3、的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。2、房地產(chǎn)開發(fā)還有進(jìn)一步發(fā)展的潛力武漢作為華中地區(qū)特大中心城市，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，與19個(gè)副省級(jí)以上城市相比還存在一定的差距，以2004年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，武漢投資排名12位，施工面積和竣工面積兩項(xiàng)指標(biāo)分別排在第十位和第七位，商品住宅價(jià)格第十五位，（武漢市房地產(chǎn)平均價(jià)格為2652元/平方米，全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格為2734元/平方米）武漢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的任務(wù)還十分繁重。3、居民住房消費(fèi)巨大一方面，武漢城區(qū)居民的住房水平還比較低，人均住房建筑面積23.93平方米，市場(chǎng)潛力很大；另外，隨著住房短缺問(wèn)題的基本解

4、決和收入的增加，居民住房需求開始由生存型向合適型轉(zhuǎn)變，這些表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間，近年來(lái)武漢加大了舊城區(qū)改造力度，房屋拆遷規(guī)模較大，進(jìn)一步刺激了住房消費(fèi)。4、土地市場(chǎng)的逐漸成熟將為滿足需求、平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮積極的作用從2002年開始，武漢改革土地供應(yīng)制度，實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌交易。今年武漢計(jì)劃土地供應(yīng)量為8000畝，其中上半年已出讓城市土地面積2026畝。增加土地供應(yīng)，將對(duì)滿足武漢旺盛的居民住房需求、抑房?jī)r(jià)發(fā)揮積極的作用。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快目前，武漢房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力排在前十位的企業(yè)已經(jīng)占全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)份額

5、的三分之一，這表明只有具備資金、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì)的實(shí)力型企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中搶占更大的市場(chǎng)份額，獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。今年上半年，國(guó)家相繼出臺(tái)一些金融調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大。信貸收緊后，自有資金不足、缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難獲得銀行信貸支持，一旦資金鏈斷裂，將面臨生存危機(jī)。這些將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐，有利于開發(fā)企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。第二部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析本項(xiàng)目位于漢陽(yáng)鐘家村，是漢陽(yáng)區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心城區(qū)，同時(shí)由于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和通達(dá)三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢(shì)，使得本項(xiàng)目面臨的區(qū)域市場(chǎng)

6、不僅僅局限于漢陽(yáng)地區(qū)，更應(yīng)放眼武漢三鎮(zhèn)的大市場(chǎng)。漢陽(yáng)地處武漢西南部,與漢口、武昌隔江鼎立構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。獨(dú)居一鎮(zhèn)的漢陽(yáng)區(qū)，東瀕長(zhǎng)江，北依漢水，是京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金水道十字交匯的中心，歷來(lái)有“九省通衢”之稱。漢陽(yáng)歷史悠久，在武漢三鎮(zhèn)城邑建制中名位最早，自漢末以來(lái)漢陽(yáng)這個(gè)區(qū)塊就已經(jīng)被劃分出來(lái)了。在改革開放前，該地區(qū)主要是武漢的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平較高，但后期以來(lái)隨著武漢其他地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、漢陽(yáng)老工業(yè)的逐漸衰退，漢陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)顯得比較薄弱，而漢陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)也正是此時(shí)出現(xiàn)并逐步發(fā)展的，由于經(jīng)濟(jì)氛圍的影響，房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢。但近兩年隨著新興工

7、業(yè)興起，商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也快速起來(lái)；特別是2004年武漢新區(qū)的規(guī)劃與實(shí)施，東風(fēng)、海爾、美的集團(tuán)的相繼進(jìn)入給漢陽(yáng)區(qū)帶來(lái)了千載難逢的機(jī)會(huì)。如果說(shuō)2002年是漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)的一年，那么2003年就漢陽(yáng)房地產(chǎn)“揚(yáng)眉吐氣”的一年，2004年就是漢陽(yáng)房地產(chǎn)騰飛的一年。第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品分析一、地段分析l地理位置：鸚鵡大道與漢陽(yáng)大道交匯處，是漢陽(yáng)區(qū)的區(qū)域中心。l交通：鸚鵡大道與漢陽(yáng)大道交匯，三鎮(zhèn)咽喉，交通要道，交通非常方便；l自然環(huán)境：龜山、月湖風(fēng)景旅游區(qū)域內(nèi)，山水交融；l人文環(huán)境：歸元、知音文化，人文底蘊(yùn)深厚；l街區(qū)功能：漢陽(yáng)區(qū)由工業(yè)區(qū)重新定

8、位為山水園林城區(qū)，旅游區(qū)；家村為區(qū)域商業(yè)中心；l配套成熟：城市中心，擁有鐘家村成熟的生活配套和良好的商業(yè)氛圍。二、項(xiàng)目分析l項(xiàng)目概況序號(hào)各稱單位數(shù)量1