武漢閩東國(guó)際城商鋪營(yíng)銷策劃書.doc

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1、閩東國(guó)際城商鋪營(yíng)銷策劃書前言第一部分宏觀環(huán)境分析第二部分市場(chǎng)行情分析第三部分項(xiàng)目分析第四部分項(xiàng)目策劃第五部分營(yíng)銷策劃第六部分推廣執(zhí)行第七部分銷售執(zhí)行第八部分我們的承諾前言買賣、租賃商鋪無非就為了兩個(gè)字——“賺錢”2004年在中國(guó)各地掀起了一股商鋪投資熱潮，這股由南到北的商鋪旋風(fēng)讓買商鋪的人們著實(shí)體驗(yàn)了一把。在這次旋風(fēng)當(dāng)中，各地的媒體，以及一些全國(guó)性的財(cái)經(jīng)類媒體也起到了煽風(fēng)點(diǎn)火的作用，讓原本一些商業(yè)氛圍并不濃，投資意識(shí)并不很強(qiáng)地區(qū)的老百姓深深的記住了一句話“一鋪養(yǎng)三代”。就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領(lǐng)人士和部分的中產(chǎn)階級(jí)，也紛紛加入到這一股“旋風(fēng)”中，讓原本門檻

2、較高，總價(jià)動(dòng)不動(dòng)就需過百萬的商鋪投資，也實(shí)行了親民政策：手里有十幾，二十萬元的閑置資金也可以做一下“鋪主”。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛加入，商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)展中，將是一個(gè)很重要的板塊，更有一些企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)所占的投資比例放在了第一位?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)商看來，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該是很高興的事情，但是商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資是一個(gè)復(fù)雜，系統(tǒng)的科學(xué)。在投資之前，需要做大量的調(diào)查和準(zhǔn)備工作。李超人（李嘉誠(chéng)）曾說過投資房地產(chǎn)最重要的就是地段、地段、地段，但是；投資商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是考慮地段這么簡(jiǎn)單，地段在一個(gè)已成功運(yùn)營(yíng)起來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中只是屬于一個(gè)重要的硬件部分，而地產(chǎn)商和商鋪投資者在充分

3、考慮了地段的因素之外，更要考慮的是項(xiàng)目的定位、商戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、推廣等更重要的“軟件”部分！在這方面較有說服力的案例有北京站前的恒基中心，廣州火車東站的中泰廣場(chǎng)及位于廣州中山五路的中旅廣場(chǎng)。以上的三個(gè)項(xiàng)目其地段都相當(dāng)不錯(cuò)，都有大量的人流、車流，但是開發(fā)商和投資者并不能讓這些人流、車流變成企業(yè)與投資者都非常關(guān)心的現(xiàn)金流及投資回報(bào)。究其原因，是因?yàn)殚_發(fā)商在項(xiàng)目的定位不準(zhǔn)確，不了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、管理團(tuán)隊(duì)不完善、商戶結(jié)構(gòu)不合理、就匆忙將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，結(jié)果當(dāng)然是終端消費(fèi)者不買單、經(jīng)營(yíng)者不能賺取合理利潤(rùn)、投資者不能得到合理回報(bào)、開發(fā)商忙著對(duì)已開業(yè)的商場(chǎng)以及管理團(tuán)隊(duì)的重新

4、調(diào)整，項(xiàng)目所在地的稅收部門沒有收取到合理的稅費(fèi)等一系列的“連鎖反應(yīng)”。如何做好項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷推廣是商鋪營(yíng)銷的重中之重，同時(shí)營(yíng)銷執(zhí)行需要有多方高度協(xié)調(diào)的執(zhí)行力。我司經(jīng)過了大量的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了深入的研究，并與業(yè)內(nèi)人士多方交流，在充分了解產(chǎn)品、市場(chǎng)、需求的基礎(chǔ)上針對(duì)閩東國(guó)際城項(xiàng)目制作了這份營(yíng)銷策劃報(bào)告，報(bào)告中有很多措施需要開發(fā)商的大力支持，相信我們能夠與開發(fā)商一起將閩東國(guó)際城打造成一個(gè)完美的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。第二部分宏觀環(huán)境分析一、武漢市商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及特征1.投資與消費(fèi)，同步增長(zhǎng)2003年，武漢市商業(yè)地產(chǎn)投資9.91億元，同比增長(zhǎng)7%，商

5、業(yè)用房施工面積138.4萬㎡，同比增長(zhǎng)5.1%，其中，新開工面積45.9萬㎡，同比增長(zhǎng)29.2%，商業(yè)用房銷（預(yù)）售面積約90萬㎡，同比增長(zhǎng)12%，同時(shí)，銷售價(jià)格也以約5%的增長(zhǎng)速度穩(wěn)健上揚(yáng)，實(shí)現(xiàn)銷售收入70.8億元，同比增長(zhǎng)了約15.6%。武漢市商業(yè)地產(chǎn)是投資與消費(fèi)比翼雙飛。2.商業(yè)地產(chǎn)異軍突起位于繁華的中山大道，總建筑面積約13萬㎡，投資逾10億，集購(gòu)物、休閑、娛樂等多種功能于一體，有商店、廣場(chǎng)、街道的商業(yè)之城、售價(jià)最高超過4萬元/㎡的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)正在火爆銷售和招商；位于武昌徐東，占地80畝，總建筑面積17萬㎡，設(shè)有購(gòu)物中心、商務(wù)中心、會(huì)展中心、影院娛樂中心等多種

6、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的商業(yè)航母武漢中商團(tuán)結(jié)銷品茂也正在積極籌備，準(zhǔn)備開業(yè)，這標(biāo)志著中國(guó)式的“摩爾”即將問世江城；漢口六渡橋的青青廣場(chǎng)、江漢路的鉆石大廈、臺(tái)北之星等項(xiàng)目紛紛拔地而起，并已面市。這還僅僅是去年開工的項(xiàng)目，若加上今年漢陽(yáng)新開工的銅鑼灣廣場(chǎng)、21世紀(jì)娛樂中心、湘隆·時(shí)代廣場(chǎng)、金凱購(gòu)物中心等項(xiàng)目，武漢市在建商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到10多個(gè)，這預(yù)示著武漢商業(yè)地產(chǎn)的“春秋戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代即將來臨。3.舊城改造使武漢傳統(tǒng)商業(yè)中心重現(xiàn)勃勃生機(jī)漢正街是武漢商業(yè)的發(fā)源地，但在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)條件、經(jīng)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)嚴(yán)重滯后，阻礙了漢正街商業(yè)的繼續(xù)繁榮和發(fā)展。武漢市政府高瞻遠(yuǎn)矚，決定對(duì)其進(jìn)

7、行大規(guī)模的拆遷改造。去年下半年，繼武漢龍騰置業(yè)公司以總價(jià)36100萬元、畝均350萬元、樓面地價(jià)2616元/㎡取得橋口多福南路（漢正街大水巷）一塊占地69畝的商業(yè)地塊之后，甘肅大橋以總價(jià)19800萬元、畝均672.7萬元、樓面地價(jià)3545元/㎡取得橋口長(zhǎng)堤街與多福路交匯處一塊占地29.7畝的商業(yè)用地項(xiàng)目。此后不久，上海西北盛唐和上海恒大又以總價(jià)73200萬元，畝均464.2萬元，樓面地價(jià)4216.6元/㎡，聯(lián)合取得江漢區(qū)大興路一塊占地93.6畝的商業(yè)用地。今年年初，徐東地產(chǎn)又是大手筆，以35800萬元，畝均716萬元，樓面地價(jià)3833.8元/㎡的豪氣