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《【房地產(chǎn)年報】大西安3000億，有效需求下行中的市場升級—2018年西安房地產(chǎn)市場年報（陜西中原）》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、報告框架（回顧篇）成交量價格供應(yīng)量開發(fā)企業(yè)限價政策可售存量開盤監(jiān)測土地市場房企排行榜調(diào)控政策棚戶區(qū)改造城市發(fā)展信貸環(huán)境價格公示房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)指標(biāo)說明：指標(biāo)說明：指標(biāo)說明：指標(biāo)說明：?“調(diào)控政策”旨在抑制投資性需求，影響成交客戶來源及市場?“限價政策”引導(dǎo)樓市價格預(yù)期與走向。?“土地市場”與商品房市場密切?“房企排行榜”旨在成交總量。?“可售存量”旨在說明市場現(xiàn)有存量，相關(guān)，直接影響商品房市場未來說明西安樓市房企格?“棚戶區(qū)改造”旨在說明棚戶區(qū)改造規(guī)模，其中貨幣化安置量引導(dǎo)供求兩端市場主體價格預(yù)期。量價走勢。局現(xiàn)狀。對樓市資金流動性影響較大，從而影響成交客戶來源及市場成?“房地產(chǎn)開發(fā)
2、指標(biāo)”分別詳述房?“開盤監(jiān)測”及時有效地反映市場供求交總量。關(guān)系，引導(dǎo)后市價格預(yù)期。地產(chǎn)投資、開發(fā)相關(guān)指標(biāo)。?“城市發(fā)展”城市經(jīng)濟、招商力度的提升，促使人口凈流入，?“價格公示”“限價政策”環(huán)境下的產(chǎn)增加樓市剛性需求。物，成為商品住宅取得預(yù)售證的必要一?“信貸環(huán)境”房地產(chǎn)為高杠桿行業(yè)，信貸環(huán)境松緊程度影響購環(huán)，也形成商品住宅成交價格。房成本，從而影響市場有效需求。新房成交1633萬㎡價格11748元/㎡供應(yīng)1451萬㎡市場同比：-10.3%同比：+28.1%同比：+3.0%?新房市場：2018年新房市場整體向好，上半年表現(xiàn)為“一房難求”的火熱態(tài)勢，下半年受“624新政”影響，客戶心
3、理預(yù)期轉(zhuǎn)變，購房更趨于理性，市場表現(xiàn)為量跌價漲，主城區(qū)逐漸趨于平穩(wěn)，外圍區(qū)域降溫明顯，但整體市場熱度依然不低。?二手房市場：2018年上半年受新房市場“一房難求”影響，二手房市場熱度攀升，量價齊漲，呈現(xiàn)嚴(yán)重的一二手房價倒掛現(xiàn)象；下半年受客戶預(yù)期、新房供應(yīng)量充足、限價等因素影響，二手房市場明顯降溫，表現(xiàn)為量價齊跌。?新房市場：連續(xù)四年呈供不應(yīng)求態(tài)勢，供求比0.9，較16、17年有所改善；價格連續(xù)兩年經(jīng)開漲幅超過25%。均價11527元/㎡，浐灞?各區(qū)域價格均大幅攀升，漲幅均在20%以上，其中以城東最為凸顯，漲幅45.8%。受主城區(qū)同比漲幅40.7%。均價10987元/㎡，多數(shù)樓盤貨量
4、不足影響，七成區(qū)域成交量同比均現(xiàn)回落，僅經(jīng)開、城南、城東受在售項目城北同比漲幅25.8%。均價11880元/㎡，增加、房源緊缺情況下客戶對區(qū)域要求降低等因素影響，成交量呈小幅增長態(tài)勢。城西同比漲幅30.9%。均價10161元/㎡，2014-2018年西安新建商品住宅供求量價走勢圖同比漲幅27.8%。城東250014000均價10776元/㎡，1174812000高新同比漲幅45.8%。200010000均價15544元/㎡，91751500同比漲幅36.0%。8000曲江654868437085城南10006000均價13553元/㎡，均價11109元/㎡，4000同比漲幅23.6
5、%。500同比漲幅26.5%。200000長安20142015201620172018均價10711元/㎡，供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）同比漲幅20.1%。數(shù)據(jù)來源：西安房管局，網(wǎng)簽口徑；商品住宅統(tǒng)計范圍包含普通住宅、洋房、別墅，未含70年產(chǎn)權(quán)公寓；統(tǒng)計范圍：城六區(qū)、長安區(qū)、灃東原西安管轄部分。成交量成交量?成交量：整體來看，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢，全年市場熱度較高。?從成交套數(shù)來看，繼2016年創(chuàng)歷史新高水平后，2017-2018年成交套數(shù)均現(xiàn)回落，其中2018年同比減少12.7%；從成交面積來看，與成交套數(shù)態(tài)勢相似，2018年同比減少10.3%。從套均面積來看
6、，2017-2018年套均面積增加幅度較大，分析主要受2015年底放開二胎政策、西安主城區(qū)改善性需求增加等因素疊加影響。2014-2018年西安商品住宅成交量走勢圖時間成交套數(shù)同比（%）套均面積（㎡）250014000192111748120002014年126302—10320001820163310000150491751500130580002015年1356367.4%111654868437085600010002016年17219127.0%112400050020002017年157482-8.5%1160020142015201620172018成交量（萬㎡）成交均
7、價（元/㎡）2018年137467-12.7%119數(shù)據(jù)來源：西安房管局，網(wǎng)簽口徑；商品住宅統(tǒng)計范圍包含普通住宅、洋房、別墅，未含70年產(chǎn)權(quán)公寓；統(tǒng)計范圍：城六區(qū)、長安區(qū)、灃東原西安管轄部分。成交結(jié)構(gòu)?成交結(jié)構(gòu)（區(qū)域）：自2016年以來，浐灞持續(xù)領(lǐng)跑全市，2018年，浐灞占全市成交總量的18.8%，經(jīng)開、曲江依次位列其后。具體來看，在2017年受灃東熱度攀升影響而躋身榜單前三甲的城西區(qū)域，排名由第三位降至第五位，占全市成交總量的10.8%；浐灞受樓市整體升溫、房地產(chǎn)開
