中國土地招拍掛制度

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1、中國土地招拍掛制度摘要：土地出讓的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。本文通過對中國土地市場招拍掛制度發(fā)展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發(fā)展的作用，針對目前招拍掛制度中存在的不足，提出改進目前土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預(yù)，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。關(guān)鍵詞土地市場招拍掛制度市場機制政府管理一．引言：中國土地市場招牌掛制度建立及發(fā)展背景建國后很長一段時間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃

2、撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟發(fā)展的弊端。改革開放后為了克服土地?zé)o償使用帶來的種種弊端，在城鎮(zhèn)國有土地使用制度方面進行了一系列改革。1988年4月12日，七屆人大一次會議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。通過一系列法律規(guī)定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進行土地交易的有償

3、使用制度。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權(quán)。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。首先，由于交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發(fā)生，導(dǎo)致了國有資產(chǎn)流失。其次，由于缺乏競爭、市場秩序不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的價格扭曲和低價出讓等現(xiàn)象。為此，國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實施<<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定>>,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法

4、監(jiān)察工作的通知>>,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的”831”大限.經(jīng)營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響,一方面招拍掛制度規(guī)范了國有土地使用權(quán)的出讓行為,從長遠(yuǎn)上看有利于建立一個公開,公平,公正的城市土地市場;另一方面由于中國土地市場的長期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長期未曾引入市場機制,市場上對招拍度的實施也存在種種疑慮.同時經(jīng)營類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問題,對于經(jīng)營性用地的招拍掛制度研究有必要深入進行.二．中國土地市場招拍掛制度的具體含義及特點。土地的交易的公

5、開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。（一）土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交后投標(biāo)文件進

6、行評審后，在規(guī)定的時間地點開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標(biāo)委員們重點關(guān)注的要點。（二）土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根

7、據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其