競(jìng)品項(xiàng)目運(yùn)河灣調(diào)研評(píng)估

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1、1新華聯(lián)運(yùn)河灣項(xiàng)目研究報(bào)告21、運(yùn)河灣項(xiàng)目信息介紹項(xiàng)目位置通州區(qū)東關(guān)大橋南側(cè)，玉帶河大橋東側(cè)裝修情況精裝修2000元/平米（部分房源毛坯）容積率2.5開發(fā)商北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)北京新廈建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司物業(yè)管理北京悅豪物業(yè)管理有限公司代理商北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司按揭銀行中國(guó)銀行產(chǎn)權(quán)年限70年竣工時(shí)間2012-02-03戶數(shù)總戶數(shù)1670，當(dāng)期戶數(shù)642綠化率37.5%簡(jiǎn)介：運(yùn)河灣物業(yè)類型住宅，項(xiàng)目總占地10萬平米，總建筑25萬平米，分為南北兩區(qū)，由21棟11-33層的高層，小高層組成，打造的是通州新城的水景地產(chǎn)和公園地產(chǎn)，周邊交

2、通成熟，配套較完善。項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目交通圖道路交通：京哈高速路、京通快速路、新華大街等城市主干道環(huán)繞項(xiàng)目四周；公交線路：項(xiàng)目北側(cè)有322、342、728、938支4區(qū)間、928、846快車等公共交通體系，可直達(dá)四惠、紅廟、國(guó)貿(mào)、長(zhǎng)安街沿線等城市核心區(qū)。軌道交通：距離地鐵八通線東端總站僅2公里，規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線延長(zhǎng)線將在項(xiàng)目設(shè)站，站名待定；4周邊環(huán)境圖項(xiàng)目配套：金融機(jī)構(gòu)：農(nóng)行、工行、建行、中行、交行體育設(shè)施：運(yùn)河奧體公園，足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)等公園設(shè)施：運(yùn)河文化廣場(chǎng)，運(yùn)河奧體公園，運(yùn)河生態(tài)公園，西海子公園商業(yè)設(shè)施：人民商場(chǎng)，華聯(lián)商場(chǎng)，通州

3、百貨商場(chǎng)，物美超市，小白羊超市，新華聯(lián)運(yùn)河灣項(xiàng)目配套商業(yè)醫(yī)療配套：潞河醫(yī)院，263醫(yī)院，婦幼醫(yī)院，骨傷醫(yī)院，新華醫(yī)院幼兒園：哈佛雙語幼兒園，新華聯(lián)運(yùn)河灣項(xiàng)目配套幼兒園小學(xué)——武夷小學(xué)，東方小學(xué)，中山街小學(xué)中學(xué)——武夷中學(xué)，通州三中，通州四中，潞河中學(xué)，運(yùn)河中學(xué)小區(qū)內(nèi)配套商業(yè)（1-2層）5項(xiàng)目樓座分布圖樓座情況：項(xiàng)目由21棟11-33層板樓組成,分為1梯4戶,2梯3戶,產(chǎn)品涵蓋55-188平米一居至四居。11號(hào)樓共28層，2梯4戶；12號(hào)樓共26層，2梯3戶；13號(hào)樓24層板式高層，兩梯四戶。項(xiàng)目6、9號(hào)樓為18層，2個(gè)單元，2梯3戶。7號(hào)樓為3

4、2層，1個(gè)單元，2梯4戶。8號(hào)樓為33層2個(gè)單元，2梯3戶。戶型面積為84平方米二居-150平方米三居,精裝修。價(jià)格：全盤住宅成交642套，北區(qū)4號(hào)樓戶型面積為86平方米兩居，132-143平方米三居，起價(jià)16500元/平方米，均價(jià)18000元/平方米，現(xiàn)房。5、10號(hào)樓戶型為南向86平方米兩居，137-150平方米三居，均價(jià)為19000元/平，精裝修現(xiàn)房。6、7、8、9號(hào)樓戶型面積為84平方米二居，150平方米三居,精裝修，均價(jià)為19000元/平米。南區(qū)全部售罄1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓6項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)20112011年成交特征戶型面積套均面積套均總價(jià)（萬元）

5、50㎡以下49.129850-90㎡84.8716690-120㎡98.47200120-150㎡143.20269合計(jì)113.502177項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)20122012年成交特征戶型面積套均面積套均總價(jià)（萬元）50-90㎡84.15149120-150㎡138.45243合計(jì)120.352118存量房一覽表2012年成交特征戶型面積存量數(shù)量（套）套均面積（㎡）預(yù)計(jì)銷售均價(jià)（元/㎡)套均總價(jià)（萬元）50-90㎡12884.1518000151120-150㎡337138.4518000249合計(jì)465120.351800021691、新華聯(lián)運(yùn)河灣普通住宅

6、類項(xiàng)目，與本案別墅類產(chǎn)品存在較大的產(chǎn)品層差異。2、該項(xiàng)目2012年存量特征主要以120-150㎡平米大戶型為主，作為通州內(nèi)大型住宅類項(xiàng)目，在總價(jià)上預(yù)計(jì)2012年主力總價(jià)在249萬。3、目前紅杉溪谷特價(jià)房總價(jià)350-450萬之間，可依托于通州區(qū)域、朝陽北路、朝陽路高端住宅或普宅大面積產(chǎn)品做針對(duì)性價(jià)格比對(duì)，用于指導(dǎo)價(jià)格推廣訴求制定。本項(xiàng)目可借力的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（一）10客群分析客群特征：30-40歲客群占大部分比例；工作區(qū)域：國(guó)貿(mào)CBD附近占到80%，通州本地區(qū)域占到20%；生活區(qū)域：生活區(qū)域幾乎都集中在東部，朝陽北路、通州商業(yè)中心、國(guó)貿(mào)、王府井等地；購(gòu)房用途

7、：由于限購(gòu)令的實(shí)施，北區(qū)所有購(gòu)房人群幾乎都是自住；職業(yè)統(tǒng)計(jì)：CBD企業(yè)中層管理者占主要客群；客戶需求：剛需自住以及改善型居住各占一半；認(rèn)知渠道：戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、短信、朋友介紹。11項(xiàng)目推廣形式：戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、短信、朋友介紹以及報(bào)廣紙媒（戶外廣告是其最主要的推廣形式）運(yùn)河灣2012年推盤動(dòng)作項(xiàng)目南區(qū)已經(jīng)全面售罄，目前在售樓棟都集中在北區(qū)，所開樓座里均有未售戶型。1、2、3號(hào)樓屬于項(xiàng)目的樓王產(chǎn)品，臨河大戶型140-150平米，預(yù)計(jì)5月份推售，價(jià)格暫時(shí)未定。12項(xiàng)目推廣訴求點(diǎn)：通州新城的發(fā)展、水景公園地產(chǎn)售樓處里最多宣傳展示就是關(guān)于通州新城的規(guī)劃和介紹

8、，利用官方紙媒的宣傳，加大客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度，從而增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。13項(xiàng)目主力賣點(diǎn)：戶