長(zhǎng)沙銀谷營(yíng)銷策劃方案

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1、實(shí)例：銀谷營(yíng)銷策劃方案一、市場(chǎng)調(diào)研：1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2，市場(chǎng)分析------（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5，消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買者地域分布；（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購(gòu)買頻度6，結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)2

2、，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析1，投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2，土地

3、建筑功能選擇（見下圖表）3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四，營(yíng)銷策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜

4、場(chǎng)、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目定位2、產(chǎn)品定位3、客戶定位4、形象定位（三）銷售策略1、銷售計(jì)劃與周期2、銷售節(jié)奏和房源控制3、SP活動(dòng)策劃4、項(xiàng)目銷售費(fèi)用把控與推廣效果評(píng)測(cè)3、項(xiàng)目品牌營(yíng)造（品牌導(dǎo)入、品牌認(rèn)知、品牌接受、品牌忠誠(chéng)）（四）、價(jià)格策略1理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2成交價(jià)格3租金價(jià)格4價(jià)格策略（五）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（六）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的

5、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（七）、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算（八）、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等）五、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱2，標(biāo)志3，標(biāo)準(zhǔn)色4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分1，現(xiàn)場(chǎng)·工地圍板彩旗掛幅歡迎牌2，營(yíng)銷中心·形象墻門楣標(biāo)牌指示牌展板規(guī)范胸卡工作牌臺(tái)面標(biāo)牌Thanks