房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課程

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1、嘉興大家房產(chǎn)版權(quán)所有商品房交易基礎(chǔ)常識(shí)及二手房基礎(chǔ)知識(shí)主要內(nèi)容商品房基礎(chǔ)及常識(shí)二手房基礎(chǔ)知識(shí)一、商品房基礎(chǔ)房屋類別商品房拆遷安置房－為了城市發(fā)展需要，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋經(jīng)濟(jì)適用房－政府組織開發(fā)商建造，以微利向中低收入家庭出售廉租房－以政府租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥?，向符合最低生活保證標(biāo)準(zhǔn)的居民提供社會(huì)保證性質(zhì)的租房。特點(diǎn)是只租不售。自建房－有自己的宅基地能夠建造自己居住的房屋何為商品房？商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房上市條件繳清全部土地出讓金，取得土

2、地使用權(quán)證取得五證哪五證？《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》五證實(shí)樣商品房預(yù)售條件已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；多層建筑已完成主題結(jié)構(gòu)三分之一以上；高層建筑已完成地面以下的主體工程。未取得預(yù)售證常用的方法內(nèi)部認(rèn)購(gòu)辦卡排隊(duì)前期蓄水（只排隊(duì)不交錢）商品房的狀態(tài)期房－從取得預(yù)售證到房產(chǎn)證這段時(shí)間現(xiàn)房－即買即住并立即可辦理房產(chǎn)證的房屋準(zhǔn)現(xiàn)房－房屋主體已基

3、本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋（性質(zhì)仍屬期房，只是種說(shuō)法）期房的優(yōu)勢(shì)房型較多，可擇優(yōu)選擇價(jià)格便宜或者有較大優(yōu)惠付款靈活，特加入分期付款便于監(jiān)督工程質(zhì)量期房的劣勢(shì)沒有直觀感受價(jià)格行情難于預(yù)測(cè)開發(fā)商政策難于預(yù)測(cè)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)可規(guī)避爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)房屋直觀，一目了然即買即住，方便急用客戶有額外優(yōu)惠（針對(duì)尾盤促銷、清盤等）保留珍藏房源出售現(xiàn)房的劣勢(shì)（針對(duì)銷售）有瑕疵的地方會(huì)清晰察覺對(duì)客戶已沒有遐想空間商品房種類及年限（按土地性質(zhì)劃分）住宅用地－70年商業(yè)用地－40年綜合用地－50年其它用地－50年某K

4、TV娛樂(lè)中心？－40年某實(shí)驗(yàn)中學(xué)？－50年某制衣廠－50年某服裝市場(chǎng)－40年住宅用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其它用地50年中國(guó)第一個(gè)商品房1980年，深圳東湖麗苑成為中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)，當(dāng)時(shí)一套62平米房屋總價(jià)約為3萬(wàn)元，現(xiàn)在總價(jià)約為86萬(wàn)元，足足漲了28倍多！產(chǎn)權(quán)跟土地使用權(quán)的關(guān)系產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主永久私有的，土地是國(guó)家或集體的，只有使用權(quán)沒有所有權(quán)。土地使用權(quán)證是房產(chǎn)證的附屬，沒有產(chǎn)權(quán)就不存在土地使用證產(chǎn)權(quán)的取得必須建立在土地依法取得的基礎(chǔ)上擁有產(chǎn)權(quán)使你擁有四大權(quán)利：所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)土地使用證作為

5、房屋拆遷時(shí)作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)很多人會(huì)問(wèn)同一個(gè)問(wèn)題？－年限到了怎么辦？《土地管理法》征求意見稿中有49條新增法條，其中住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。專家表示：“是有償續(xù)期還是無(wú)償續(xù)期，現(xiàn)在還說(shuō)不準(zhǔn)?！彼圆还苡袃敓o(wú)償，按現(xiàn)有法律都將可以續(xù)期最后總結(jié)：土地年限太少的說(shuō)辭人們往往誤解以為是產(chǎn)權(quán)少，土地是國(guó)家的，是已租用的形式租國(guó)家的土地，所以既然可以租用，當(dāng)然可以續(xù)租。有了土地使用證，哪怕年數(shù)少，可以有拆遷所得，而往往拆遷所得比市價(jià)要高。即使年限到了，只要繳納土地出讓金，仍然可以續(xù)租。幾個(gè)商品房的專業(yè)名詞解釋進(jìn)深指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度開間住

6、宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離層高房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面結(jié)構(gòu)層的垂直距離（單層的標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米）立面指建筑物各個(gè)方向的設(shè)計(jì)要素，組成，協(xié)調(diào)商品房建筑結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)－承重的主要構(gòu)件是鋼材料建造而成鋼混結(jié)構(gòu)－主要用鋼筋混凝土建造而成混合結(jié)構(gòu)－主要用鋼筋混凝土與磚木材料建造而成磚木結(jié)構(gòu)－主要用磚、木材料建造而成容積率、綠地率、得房率容積率總建筑面積與用地面積的比率一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率不超過(guò)5，多層住宅不超過(guò)2容積率越低，舒適度越高，反之，容積率越高，舒適度越底獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~

7、0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1的，為非普通住宅綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率綠地率越高，舒適度越高，綠地率越低，舒適度越低一個(gè)良好的居住小區(qū)，綠地率應(yīng)不低于30%得房率可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比得房率太低不實(shí)惠，得房率太高會(huì)很壓抑，生活不方便一般：多層：85-90%、高層75-8