合肥華僑廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告

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1、合肥華僑廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告合肥華僑廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告項(xiàng)目機(jī)會(huì)1-5策劃定位6-3981-86規(guī)劃設(shè)計(jì)40-80第四章價(jià)格建議第一章項(xiàng)目機(jī)會(huì)一.項(xiàng)目認(rèn)知1.項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模合肥市中心規(guī)模較大、容積率較高的綜合體及地標(biāo)建筑綜合體是城市屮各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的建筑、文化等的集合體。華僑廣場(chǎng)項(xiàng)目容積率可達(dá)到7以上，建筑規(guī)模將在16萬平方米左右，地塊價(jià)值、容積率均高，是長(zhǎng)江中路上的重要地標(biāo)性建筑。2.選址及場(chǎng)地條件研究市中心商圈核心位置，毗鄰淮河路步行街，稀缺性強(qiáng)長(zhǎng)江屮路沿線是城市未來的精華段落，同時(shí)含山路口是這一段落最重要的眼位。市中心

2、地區(qū)土地含金量高，因此存在著極為豐富的潛在價(jià)值。并且華僑廣場(chǎng)項(xiàng)目位于四牌樓商圈核心區(qū)，商業(yè)設(shè)施全，周邊環(huán)境經(jīng)中菜市地段改造也將得到整治。圖1T：項(xiàng)目位置圖3.規(guī)劃條件研究地塊四周都臨路，是完整的一宗地，即“城屮城”概念從項(xiàng)目基地的規(guī)劃條件來看，四側(cè)均臨道路，是完整的一宗地。并且因?yàn)榫C合用地，各類物業(yè)圍合及組合，形成一個(gè)“城中城”。地塊四邊道路具備不同條件：東面：基地沿含山路的東邊長(zhǎng)165米，含山路雖路幅不寬（9米）連通長(zhǎng)江屮路、淮河路及壽春路，也是市中心的重要次干道，有疏導(dǎo)淮河路商業(yè)街人流的作用。含山路對(duì)面是合肥第四十二中學(xué)與較老的寫字樓錦

3、華人廈，可利用的資源較少。北面：是屮菜市路和7層商住樓，由于相距較近，對(duì)地塊的規(guī)劃利用有影響。中菜市路被政府提議規(guī)劃改建為酒吧特色街，再北為淮河路，可借步行街的商業(yè)氛圍和人氣。四面：基地沿群力巷總長(zhǎng)107米。群力巷四為老式居民樓，四向較為雜亂，檔次偏低，無特別景觀及資源。南面：沿中心核心東西主干道長(zhǎng)江中路203米。長(zhǎng)江中路路幅較寬，車流高于人流，沿線集中著政務(wù)、金融、商業(yè)等功能，承擔(dān)著綜合性中心的職能的黃金要道，未來將改造建設(shè)老城區(qū)的“商務(wù)走廊”，具備往來優(yōu)勢(shì)和都市景觀資源。隔長(zhǎng)江路是三星級(jí)酒店黃山大廈（高21層）、合肥市第九中學(xué)和一棟多層

4、房（四層局部五層）。從規(guī)劃角度來看：四周路價(jià)值高低為：南面>東面>北面>西面商業(yè)價(jià)值最高的是：基地東側(cè)及東南角（長(zhǎng)江中路、含山路轉(zhuǎn)角）車行出入方便的是：長(zhǎng)江中路及含山路、群力巷拆遷較容易的是：基地東塊區(qū)域（原華僑廣場(chǎng)所在）二.機(jī)會(huì)研判1.市場(chǎng)潛力合肥老城區(qū)打造屮央商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)江屮路未來為“商務(wù)走廊”把握準(zhǔn)城市發(fā)展的“商務(wù)脈絡(luò)”。合肥老城區(qū)將打造中央商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)江中路未來升級(jí)為“商務(wù)走廊”。但區(qū)域升級(jí)伊始，相關(guān)的商務(wù)溝通環(huán)境及相關(guān)設(shè)施尚未完善，本項(xiàng)目率先開發(fā)需通過自生營(yíng)造高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境要素。成為長(zhǎng)江中路沿線、四牌樓商圈的標(biāo)志性

5、建筑利用好“地段優(yōu)勢(shì)”是關(guān)鍵。木項(xiàng)目位于這樣一個(gè)突出、特殊的位置，有望成為長(zhǎng)江中路沿線和四牌樓商圈的標(biāo)志性建筑。如能成功發(fā)掘這一潛力，將大大有助于本項(xiàng)目進(jìn)一步聚集城市的優(yōu)質(zhì)資源。適應(yīng)城市發(fā)展增加中高端物業(yè)需求根據(jù)合肥城市發(fā)展，崛起的經(jīng)濟(jì)圈在今后幾年看好，作為省會(huì)城市，核心的聚集效應(yīng)將逐步發(fā)揮，省會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)中高端物業(yè)的需求會(huì)日益增長(zhǎng)。以華僑廣場(chǎng)的自身優(yōu)勢(shì)來成為城市氣息的建筑群代表，體現(xiàn)岀省城都市經(jīng)濟(jì)的高度和總部經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的強(qiáng)勢(shì)。1.競(jìng)爭(zhēng)條件優(yōu)質(zhì)稀缺地段，具備開發(fā)高檔地標(biāo)性物業(yè)的先天條件，利用資源優(yōu)勢(shì)，可減少受相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)影響?？陀^條件

6、看，本項(xiàng)目所處的位置已具備開發(fā)較高檔物業(yè)的先決條件，高檔物業(yè)能更充分地發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)有的地段優(yōu)勢(shì)和資源，體現(xiàn)地標(biāo)性建筑的內(nèi)涵。如能很好利用自身優(yōu)勢(shì)（占領(lǐng)市中心最核心區(qū)位與商務(wù)走廊中醒目的形象）,可減少受相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)影響的因素，具備可塑性和自主性。2.發(fā)展起點(diǎn)處于區(qū)域率先啟動(dòng)的高起點(diǎn)，“中菜市地段”改造以及長(zhǎng)江路沿線升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，將影響區(qū)域和市場(chǎng)未來發(fā)展。雖然依照合肥規(guī)劃，城市副中心及新興區(qū)域正在火速發(fā)展，但老城區(qū)中央商務(wù)的地位經(jīng)改造升級(jí)后也將“復(fù)興”。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)處于區(qū)域開發(fā)的高起點(diǎn)，也是中菜市地段改造以及長(zhǎng)江路沿線升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，關(guān)系著老城

7、區(qū)中央商務(wù)區(qū)復(fù)興的走向，可謂壓力與機(jī)遇并存。四牌樓商圈核心區(qū)目前還缺乏相關(guān)品質(zhì)的商務(wù)配套和環(huán)境要素（人車混雜，商業(yè)環(huán)境待改善）。老城區(qū)的環(huán)境改造升級(jí)需要一個(gè)過程，是一個(gè)先做減法再做加法的過程，將貫穿項(xiàng)冃的整個(gè)開發(fā)以至更長(zhǎng)的時(shí)間，可能晚于城市新興區(qū)域配套逐步完善的進(jìn)度。1.SWOT分析華僑廣場(chǎng)作為四牌樓商圈率先啟動(dòng)的改造開發(fā)項(xiàng)R,其所處地理位置及發(fā)展吋期具有一定特殊性。以下即對(duì)其作全面分析：表1-1：優(yōu)勢(shì)（S）?商圈核心位置優(yōu)勢(shì)，人氣較高；?綜合體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形象好，可塑性強(qiáng)。劣勢(shì)（W）?周邊環(huán)境雜，缺乏高品質(zhì)的商務(wù)配套和環(huán)境要素;?綜合體項(xiàng)目

8、開發(fā)周期較長(zhǎng)，整體落成晚。機(jī)會(huì)(0)?中菜市地段改造，區(qū)域整體提升；?老城區(qū)未來打造中央商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)江中路將成為合肥的“商務(wù)走廊”。?成為標(biāo)志建筑，聚集優(yōu)勢(shì)資源。?適應(yīng)未來城市發(fā)展