【精品】淺談南京房價

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1、淺談南京房價房價讓我們擁有大心臟新浪北京網(wǎng)友“洶游時光的魚”表示：“現(xiàn)在一套價值300萬元的住房，如果用貸款，實際成本恐怕400萬元都打不住。房子的使用權(quán)最多只有70年,真沒法想象買這樣的房子自住，以后日子還怎么過，還怎么生孩子？”看著諸多媒體對房價的討伐，一些網(wǎng)友則用調(diào)侃的口吻，大談房價飛漲帶來的種種好處。“這年頭什么都漲價！最開始人們還比較恐慌，大桶大桶地囤積花生油，大捆大捆地買大蔥，有時候恨不得自建一個油庫?？墒乾F(xiàn)在你會發(fā)現(xiàn)，這種情況越來越少了，這都要感謝偉大的房價?！彼逊烤W(wǎng)網(wǎng)友“杜拉拉昕昕”在帖子中寫道，高房價鍛煉了所有人的心臟，使大家變得無比堅忍強大?！耙娮R過飛漲的房價，還

2、有什么能夠真正觸痛我們的大心臟呢？”網(wǎng)友調(diào)侃：炒房不過關(guān)，不給學(xué)位證剛剛過去的兒童節(jié)，不少父母都給自家寶貝準備了豐厚禮物，一位網(wǎng)友則給兒子的禮物只是一句話：炒房,要從娃娃抓起。網(wǎng)友“xy521xy”在天涯財經(jīng)社區(qū)發(fā)了一則名為“炒房，要從娃娃抓起寫在2010的六一”的帖子，語重心長地表示，自己和丈夫沒本事、更沒膽量買下幾套房子做投資，因為有現(xiàn)在的住房，才避免了住到馬路橋洞下的悲劇。以上都是網(wǎng)友對于高房價發(fā)表的感慨，雖然帶有很大的調(diào)侃成份但也表達他們對于高房價的無奈和沮喪。亞當(dāng)斯密曾說過：市場經(jīng)濟不是最好的經(jīng)濟模式，但是這是我們迄今所能找到的最好的經(jīng)濟模式。住房是計劃經(jīng)濟時期最短缺的資源

3、。它作為一種資源，經(jīng)過我們的市場經(jīng)濟改革，已經(jīng)市場化了。一旦一種資源進入市場，它就不會照顧人們的感情，而是根據(jù)自己的規(guī)律運行。根本不會理會房子到底是生活必需品還是奢侈品。我認為現(xiàn)階段住宅市場價格過高的合理性方面是由以下幾點導(dǎo)致的：1.自主性需求的高漲(1)住宅制度改革釋放出巨大的潛存需求。在經(jīng)過較長時期的摸索之后,我國于1998年正式取消福利性實物分房，房地產(chǎn)市場因此而得以全面啟動。在實物分房體制下，購買商品房始終不是主流的住房消費模式，這是因為相當(dāng)一部分住房消費需求都被“沉積”下來了。但在1998年住房制度改革以后，這部分的購買力得以釋放，一方面是因為人們在觀念上接受了自主購房解決

4、居住問題的住房消費新模式；另一方面，住房抵押貸款制度的迅速發(fā)展，大大增強了居民的購買能力，使許多潛在需求有機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。(2)高速的國民經(jīng)濟支撐著旺盛的改善型需求。自從1998年以來，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持著高速的增長，城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長達到近10%,由此帶動主動改善型需求年均增長6-9%,這也在很大程度上面帶動一部分住房消費的增長。⑶城市化進程的加速帶來了許多自動性需求。加快城市化進程是我國進入21世紀后的重要任務(wù)之一，2000年我國城市化水平已經(jīng)達到36%,可以說已經(jīng)進入城市化的加速時期。其中，最近四五年來沿海城市的城市化率年均提高2個百分點，因而由此帶來的自動性需求量極

5、為可觀。(4)城市建設(shè)速度加快提供了大量的拆遷被動性需求。同時在經(jīng)營城市理念的指導(dǎo)下，全國城市特別是東部地區(qū)城市加快了城市建設(shè)步伐，拆遷規(guī)模量在短期內(nèi)增長很快，由此導(dǎo)致的被動型需求急速增長。據(jù)估計，近兩年長江三角洲附近幾個主要城市的拆遷被動型需求占到總需求量的30%以上，這部分因素在需求因素中也占有不小的比例。由上面的分析可見，自主性需求在近幾年急速擴大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地產(chǎn)開發(fā)周期較長（一般超過一年），造成商品房供應(yīng)的節(jié)奏常常慢于需求的變化。所以，供不應(yīng)求的市場形式自然就會拉動房價的快速上漲，這在上海、杭州和南京等較發(fā)達城市表現(xiàn)得尤為突出。因此，自主性需求擴大是拉動

6、房價上漲的首要原因。2.成本剛性上升由于土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經(jīng)濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方?jīng)Q定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應(yīng)政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設(shè)步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧愿暫時不供地也不愿降低地價，這樣地價實際上是只升不降，“棘輪效應(yīng)”極為明顯。由于土地成本已占到全部開發(fā)成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續(xù)上漲。住宅市場價格過高的不合理性的主要原因一般來說自主性需求的增長是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展而

7、釋放的，不會造成房價的持續(xù)快速增長，但投機性需求的介入則加快了房價的上漲速度。據(jù)一些研究機構(gòu)調(diào)査，近幾年房價上漲較快的東部城市投機性需求占到了全部需求的25%以上，這些投機需求過旺加劇了供求矛盾，加快了房價的上漲速度，最終引起房地產(chǎn)泡沫。這里就引進了一個關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問題。1.房地產(chǎn)泡沫的概念房地產(chǎn)泡沫，就是指由于虛假的需求造成供求關(guān)系失調(diào)，使得房價高于房屋真實價值的正常波動范圍，即這種高價不是由于真正的需求（對于住房而言，就是居住需求）引起的，而是由于