國外住房保障制度對我國的啟示

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FINANCEECONOMY金融經(jīng)濟(jì)國外住房保障制度對我國的啟示楊立鳳(中國人民銀行沈陽分行營業(yè)管理部，遼寧沈陽110013)摘要：近年來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中一類為供給導(dǎo)向型的公屋政策，另一類為需求導(dǎo)向型的公屋一個重要的方面就是加大保障性安居工程的建設(shè)力度。本文政策。在概述美國、新加坡兩個發(fā)達(dá)國家住房保障制度的基礎(chǔ)上，供給導(dǎo)向型的公屋政策是國家通過增加住房供給量，降總結(jié)出建設(shè)我國保障性住房制度的幾點啟示。低房價和租金從而提高居民支付能力。主要的政府行為有公關(guān)鍵詞：保障性住房經(jīng)驗啟示共建房計劃、鼓勵資助私人建房、修建和運營公共租房等。采用的金融工具有政府通過財政向公共與私營的住宅建筑以隨著我國的社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，人民的生活水平及個人直接提供住房開發(fā)資金、維修資金、提供低息開發(fā)貸在逐步提高，住房情況已經(jīng)成為衡量生活質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之款、貸款貼息、貸款擔(dān)保，此外還包括向住房建筑者或租房組一。雖然我國的商品房市場在住宅資源配置方面起到了十分織提供稅收優(yōu)惠、利息抵稅，也就是我們所說的“磚頭補”。重要的作用，但仍舊難以解決現(xiàn)今社會低收入群體的住房問需求導(dǎo)向型公屋政策是國家直接向居民提供住房消費題。因此，保障性住房在穩(wěn)定社會秩序、縮小貧富差距、保障補助，提高其對住房消費的支付能力。政府對住房市場分配民生方面起到了關(guān)鍵的作用。機(jī)制進(jìn)行干預(yù)，期望保證最低收入階層也能擁有社會最低限一、國外住房保障發(fā)展概述度的住房居住水平。采用的金融工具有向居民直接提供的各保障性住房是與商品房相對應(yīng)的一個概念，是指政府為種補助和補貼，包括低息貸款、貸款利息抵稅，以及直接向居中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金民發(fā)放住房補助，也就是我們所說的“人頭補”。的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房二、美國、新加坡的住房保障制度特點構(gòu)成。國際稱呼上，沒有保障性住房這一說法，將住房分為公（一）美國的住房保障特點屋與私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是由美國是一個市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，其保障性住房私人擁有的不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。政策也更傾向于通過市場化的手段解決中低收者住房問題。根據(jù)保障方式與環(huán)節(jié)的不同，公屋政策主要分為兩類：美國的住房保障制度發(fā)展始于1934年，雖然發(fā)展時間相對!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!通過分析可以看出，2010年獲得巨大成果的主要經(jīng)驗，化成本結(jié)構(gòu)，增加利潤；另一方面，應(yīng)該響應(yīng)央行政策導(dǎo)向，在于積極對業(yè)務(wù)進(jìn)行了創(chuàng)新，使得銀行獲得了新的利潤增長努力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，尋找新的利潤增長點，從而實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)點。但是，也需要注意到其中存在的問題。2010年，建行的經(jīng)定發(fā)展。驗成本進(jìn)一步增加，與2009年相比高出15.58%，對銷售的參考文獻(xiàn)：及利率造成了一定的影響。因此，銀行的發(fā)展方向，應(yīng)該是在[1]朱月梅.杜邦分析法在中國建設(shè)銀行財務(wù)報表分析中的應(yīng)保持傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，加大創(chuàng)新力度，同時對成本進(jìn)行合用[J].商業(yè)文化（下半月）,2012,(12):190-191.理控制，才能實現(xiàn)其自身利潤的快速增長。[2]黃曉芝.杜邦分析體系發(fā)展模式思考[J].財會通訊,2011,(2):4.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分解111-112.通過相關(guān)數(shù)據(jù)對比，2009年到2010年，建行銷售收入[3]楊小舟.管理視角下的企業(yè)財務(wù)報表分析框架———兼論杜增幅21.07%，資產(chǎn)總額增幅為12.33%，銷售收入增幅較大，邦分析法的缺陷與改進(jìn)[J].財會通訊,2006,(10):78-79.從而推動了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高。而資產(chǎn)總額的增加，對于[4]賈冬冬,王逸智.基于杜邦分析體系的財務(wù)報表分析———以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率造成了一定的影響，需要進(jìn)行進(jìn)一步的分解。海南航空2010年財務(wù)為例[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊,2011,(8):89-91.5.資產(chǎn)總額的分解[5]席燕玲.淺談財務(wù)報表分析的局限性及應(yīng)對策略[J].商場現(xiàn)結(jié)合相應(yīng)的數(shù)據(jù)和實際情況，建行在2010年在經(jīng)營、投代化,2013,(22):164-165.資等方面的先進(jìn)流量凈額均有所減少，但是由于金融危機(jī)的[6]高凡修.運用Excel構(gòu)建杜邦分析模板進(jìn)行財務(wù)報表分析影響，使得市場存在過多的流動性，在國家貨幣政策調(diào)整的[J].財會月刊,2008,(17):43-46.影響下，需要經(jīng)過一段時間之后，才能獲得預(yù)期的效果。[7]張荃.杜邦財務(wù)分析法及應(yīng)用[J].文教資料,2005,(28):125-126.結(jié)語[8]崔立群.淺議杜邦分析法在財務(wù)管理中的應(yīng)用[J].財會探綜上所述，建行管理人員一方面應(yīng)該加強(qiáng)成本管理，優(yōu)析,2011,(637):515-158.136 理論探討來說不算很長，但發(fā)展十分迅速，在發(fā)展過程中，充分吸收了都很近，不超過300米，一般到車站都建設(shè)有走廊，即使在雨許多發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗，但也體現(xiàn)了自己的特色。天，出門也可以不帶雨具，體現(xiàn)了以人為本的生活理念。1、完善的立法保障和政策支持。美國有專門的立法機(jī)三、國外住房保障制度的主要經(jīng)驗構(gòu)，在不同的時期，針對不同的國內(nèi)形勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制（一）政府在保障房制度中發(fā)揮主導(dǎo)作用?？v觀國外保障定了相應(yīng)的住房保障政策和法律。如《住房法》、《城鎮(zhèn)重建性住房政策，其中重要的一項經(jīng)驗就是確定和強(qiáng)化了政府在法》、《國民住宅法》、《住房與城鎮(zhèn)發(fā)展法》等均為國家大法，解決中低收入居民家庭住房問題中的作用。政府作為一國經(jīng)這些法律不僅保證了住房保障制度的構(gòu)建、完善和實施，而濟(jì)的宏觀調(diào)控和管理責(zé)任人，擔(dān)負(fù)著保障社會全體居民基本且提供了建立住房保障制度的依據(jù)，明確了住房保障的基本居住權(quán)利的責(zé)任。住房保障是政府住房政策的核心內(nèi)容之目標(biāo)，規(guī)定了住房保障的實現(xiàn)方式。一，是政府不可回避的責(zé)任。無論在土地公有國家還是土地2、強(qiáng)大的市場化金融支持。從美國保障性住房資金來私有國家，政府都會成為保障性住房的主要投資者，主要表源上看，政府直接出資所占比重較少，所需資金大部分是通現(xiàn)為采取土地政策或財政政策，使保障房建設(shè)順利實施。特過市場化方式融資取得。美國政府采取的融資方式主要包別是在住房保障制度建立初期，各國政府都在保障房建設(shè)中括：給開發(fā)商提供低息貸款供其建造公共住房；對建造廉價發(fā)揮著核心作用，通過制定階段性集中建房計劃，在較短的住房的開發(fā)商，政府提供一對一的免稅優(yōu)惠，貼息貸款；向中時間內(nèi)實現(xiàn)了較大增量的保障性住房。低收入家庭提供低息貸款及首付擔(dān)保等等。政府成立了專門（二）保障房制度關(guān)鍵在于尋求公共安排與市場化的合機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)信貸二級市場的發(fā)展，增強(qiáng)存量貸款的流動理平衡。從各國住房保障制度的發(fā)展過程上看，大多經(jīng)歷了性。為了吸引社會資金，美國積極開展房地產(chǎn)市場金融創(chuàng)新，“政府集中保障－市場化發(fā)展”的路徑，住房保障制度必須納通過稅收優(yōu)惠、房地產(chǎn)信托投資基金等方式，鼓勵資金通過入到一國房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境中。發(fā)達(dá)國家的住房保障體系金融渠道進(jìn)入市場。整體來看，美國是采用市場化方式解決運行機(jī)制表明，住房保障體系的運作方式應(yīng)該是政府在維護(hù)保障性住房建設(shè)融資難題較好的國家。市場機(jī)制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場，但是并不意味著政府要完（二）新加坡的住房保障特點全取代市場機(jī)制，更不是破壞市場機(jī)制，而是在政府的干預(yù)新加坡是東南亞地區(qū)成功解決住房問題的典范國家，它下使住房分配更加有效率，它是在市場機(jī)制無法發(fā)揮作用或雖然是一個市場經(jīng)濟(jì)國家，但住房的建設(shè)與分配并不完全通無法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場，是對市場機(jī)制的補充過市場化來實現(xiàn)，而是通過政府強(qiáng)力干預(yù)和介入，在住房保與修正。當(dāng)整個社會具有了一定的存量保障住房后，各國政障制度方面很有特色。府傾向于采用與市場接軌的方式，鼓勵原有的保障房居住者1、實行住房公積金保障制度。公積金制度是新加坡于以市場化方式，實現(xiàn)對保障房的購買，最終達(dá)到公共安排住1955年建立的一項強(qiáng)制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，房與市場化的合理平衡。通過保障房市場化，一方面回籠了比例合計達(dá)到雇員工資收入的40％-50％。1968年，新加坡政府的原有投資，另一方面增加了房地產(chǎn)市場供給，維護(hù)了政府為了解決中低收入家庭的住房問題，允許動用公積金存房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展?？畹牟糠肿鳛槭灼诟犊钪茫蛔愕牟糠钟擅吭陆患{的公積四、構(gòu)建我國保障房體系的啟示金分期支付。這項規(guī)定使低收入者既能購房又不影響生活，美國和新加坡均根據(jù)自己的國情形成了較為成熟的保障性從而極大地促進(jìn)了低收入者購房的積極性。該項規(guī)定最初只住房管理模式，而我國的保障性住房體系相比發(fā)達(dá)國家仍有很針對最低收入家庭，1975年后政府對中等收入家庭也放開大的改善空間，鑒于我國當(dāng)前的保障性住房體系現(xiàn)狀和發(fā)達(dá)國了限制。如今新加坡的居民在公積金和政府津貼、銀行貸款家保障性住房發(fā)展特點及經(jīng)驗，本文得到以下幾點啟示。政策幫助下100％擁有自己的住房，“居者有其屋”得到了真（一）加快保障房立法體系建設(shè)。我國現(xiàn)行的住房保障政正的實現(xiàn)。策大都是以規(guī)范性文件的形式發(fā)布的，曾經(jīng)出臺過一些保障2、政府發(fā)揮主導(dǎo)作用。1960年，新加坡就成立了建屋發(fā)性住房的管理辦法，但由于沒有上升到法律層面，雖然有一定展局，隸屬于國家發(fā)展部，負(fù)責(zé)組屋開發(fā)、建設(shè)、拆遷和融資的效力，但管控效用并不大。因此，應(yīng)針對我國國情，深入研究等。建屋發(fā)展局的主要職責(zé)是專門負(fù)責(zé)規(guī)劃、組織和建造公和借鑒國外的立法經(jīng)驗，從法律層面規(guī)定住房保障的對象、標(biāo)共組屋，以解決廣大中低收入人群的住房困難。新加坡公共準(zhǔn)、保障水平、保障資金來源、專門管理機(jī)構(gòu)以及對騙取保障組屋的分配政策根據(jù)情況不同明顯分為兩個階段，在住房嚴(yán)優(yōu)惠行為的懲處措施等等。在保障對象上，將農(nóng)民工納入到保重短缺時期，政府大量投資建房出租給廣大中低收入人群的障對象，并盡快建立健全保障性住房的進(jìn)入與退出管理辦法。居民。當(dāng)住房短缺問題解決之后，政府開始推行住房自有化各地方政府也應(yīng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實情，制定出地方性法規(guī)，政策，即執(zhí)行“居者有其屋”的計劃。為此，建屋發(fā)展局代表政并針對不同對象提供多種不同方式的住房保障。府建設(shè)大量公共住房，必要時候低價向中低收入者出售，并（二）提高保障性住房質(zhì)量，改善保障性住房配套設(shè)施。鼓勵私人建房。目前，80％以上的新加坡公民都居住在建屋近幾年，部分保障性住房被查出設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量發(fā)展局建設(shè)的住房中。把關(guān)不嚴(yán)，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量3、保障房規(guī)劃注重便民這一生活細(xì)節(jié)。新加坡城市規(guī)劃安全隱患，降低了保障性住房在公眾心目中的地位，這就需本著節(jié)省人力、資源、土地的原則進(jìn)行，要求做到讓人們在生要政府有關(guān)監(jiān)管部門加大監(jiān)管力度。同時，保障性住房也存活的地方工作，在工作的地方生活。組屋到地鐵、公交站距離在位置偏遠(yuǎn)、交通等外部配套設(shè)施建設(shè)相對滯后、建成后有137 FINANCEECONOMY金融經(jīng)濟(jì)非金融支付機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀與風(fēng)險應(yīng)對何苗（湖南師范大學(xué)附中，湖南長沙410005）伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和電子商務(wù)的快速發(fā)展，我國非金融付平臺）創(chuàng)立“擔(dān)保交易模式”，促進(jìn)了非金融支付市場迅速支付機(jī)構(gòu)發(fā)展快速，不斷延伸和拓展著傳統(tǒng)上以銀行為主的發(fā)展。2012年我國非金融互聯(lián)網(wǎng)在線支付市場交易規(guī)模達(dá)支付結(jié)算服務(wù)，細(xì)分了市場，彌補了銀行服務(wù)的不足，為消費38，039億元，支付寶占46.6%的市場份額。目前，非金融支付者提供了更加高效、便捷的服務(wù)。在手機(jī)支付領(lǐng)域、線上與線已從網(wǎng)上購物等傳統(tǒng)領(lǐng)域拓展到公共事業(yè)繳費、航空旅游、下支付相結(jié)合等領(lǐng)域，非金融機(jī)構(gòu)支付也出現(xiàn)了許多創(chuàng)新應(yīng)教育、基金理財、保險、社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域。2012年用。但非金融支付機(jī)構(gòu)面臨的競爭加劇、管理、安全等方面的底支付機(jī)構(gòu)互聯(lián)網(wǎng)支付特約商戶90.53萬戶，是銀行機(jī)構(gòu)電潛在風(fēng)險也亟待引起關(guān)注。子商務(wù)特約商戶數(shù)的25倍。其中，實物商品類商戶57.54萬一、我國非金融支付發(fā)展基本情況戶，占比63.55%，虛擬商品類商戶15.07萬戶，占比16.65%，目前，我國非金融支付服務(wù)主要包括網(wǎng)絡(luò)支付、預(yù)付卡其他如航空旅游、考試教育、社區(qū)服務(wù)、保險、公共事業(yè)、基金的發(fā)行與受理、銀行卡收單以及央行確定的其他支付服務(wù)。理財?shù)绕渌虘粽急?0%。其中網(wǎng)絡(luò)支付包括貨幣匯兌、互聯(lián)網(wǎng)支付、移動電話支付、固二是支付機(jī)構(gòu)成為傳統(tǒng)收單市場重要補充，業(yè)務(wù)發(fā)展較定電話支付、數(shù)字電視支付等。截止2012年底，全國獲得支快，但占整個收單市場的份額仍較小。銀行卡收單業(yè)務(wù)指收付業(yè)務(wù)許可證的非金融支付機(jī)構(gòu)197家。各類非金融支付特單機(jī)構(gòu)與特約商戶簽訂銀行卡受理協(xié)議，在特約商戶按約定點如下：受理銀行卡并與持卡人達(dá)成交易后，為特約商戶提供交易資一是互聯(lián)網(wǎng)支付與網(wǎng)絡(luò)購物相伴相生，支付范圍不斷拓金結(jié)算服務(wù)的行為。2012年，全國支付機(jī)構(gòu)收單業(yè)務(wù)總量展。互聯(lián)網(wǎng)支付指客戶為購買特定商品或服務(wù)，通過計算機(jī)15.19億筆，金額3.75萬億元，筆數(shù)和金額占全國收單業(yè)務(wù)等設(shè)備，依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)起支付指令，實現(xiàn)貨幣資金轉(zhuǎn)移的行總量的16.71%和18.01%。支付機(jī)構(gòu)簽約特約商戶156萬戶，為。網(wǎng)上購物中，由于交易雙方不直接見面，誠信問題成為電同比增長41.91%。聯(lián)網(wǎng)銀行卡受理終端302.94萬臺，同比增子商務(wù)發(fā)展的瓶頸，非金融支付應(yīng)運而生。1999年我國首家長63.80%。收單金額超過500億元的支付機(jī)構(gòu)9家，收單業(yè)第三方支付機(jī)構(gòu)“首信易支付”公司正式開始運營。2004年務(wù)總量達(dá)13.68億筆、3.62萬億元，市場集中度達(dá)90.05%和支付寶（中國）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司（阿里巴巴旗下的第三方支96.40%。!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!些遲遲不能入住，或者是入住了生活起來也不是很方便等詬資金。病，針對此問題，可以采取保障性住房與商品房“捆綁”的構(gòu)（四）擴(kuò)大住房公積金繳存范圍，靈活調(diào)整公積金繳存比建模式，即在商品房小區(qū)中配套建設(shè)一定數(shù)量的保障性住例。我國《住房公積金管理條例》規(guī)定，所有機(jī)關(guān)以及各種性房，與純保障性住房相比，可以享有與商品房同等的城市配質(zhì)的企事業(yè)單位、團(tuán)體都必須為其在職職工繳納長期住房公套條件，大大增強(qiáng)了保障性住房的吸引力。積金，實際并非如此?，F(xiàn)實生活中很多企事業(yè)單位不給自己（三）完善融資模式。按照國家規(guī)劃，“十二五”期間將建的職工繳納公積金，這種情況在全國相當(dāng)普遍。除此，還有一設(shè)保障性住房、棚房區(qū)改造住房3600萬套，到2015年實現(xiàn)些人也沒有公積金，這些人有：不參加公積金制度的企業(yè)職保障性住房的覆蓋面達(dá)到20％，所需要投入的資金將超過5工、困難企業(yè)的職工、在城市工作的農(nóng)民工。我國住房公積金萬億元。龐大的保障房建設(shè)量需要大量的建設(shè)資金支持。我在繳存比率方面實行分省制，各省份根據(jù)實際情況自行確定國保障房建設(shè)資金主要源于政府，而地方政府卻缺乏投資動繳存比率，大都是5％-20％之間的某一固定值，總體來說繳力，信貸資金發(fā)揮的作用也很有限。盡管2013年財政對保障存比率不高。房建設(shè)的支出從2％調(diào)到了6％，但由于2011、2012年超高（五）充分發(fā)揮住房公積金的作用。按照規(guī)定，公積金的作新開工量累積至今的在建項目過多，保障性住房資金壓力較用就是購房者利用非購房者的資金滿足自己的購房需求。但大。而從國際經(jīng)驗看，沒有一個國家能夠完全依賴政府的力在我們的實際生活中，我國的公積金政策不允許動用公積金量滿足居民的基本住房需求，都是在政府的主導(dǎo)下，多方配存款的部分作為首期付款之用，購房者必須攢足了首付款才合，建立和完善保障性住房的資金支持機(jī)制。我國應(yīng)在穩(wěn)定能為購房作打算，這樣一來，極大地影響了老百姓的購房能的政府資金投入機(jī)制下，大力推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，并積極引力。而對于那些高收入人群，有充足的資金作為首付之用，并導(dǎo)社會力量參與投資建設(shè)與運營，如建立發(fā)行集合債券、中可以利用公積金每月償還貸款。這樣一來，非購房人群不但沒期票據(jù)等形式，還可以有效利用保險、信托、社?；鸬乳L期有得到接濟(jì)反而接濟(jì)了高收入人群，造成使用上的不合理。138