杭州某辦公類物業(yè)市場調(diào)研報告.ppt

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1、杭州濱江辦公類物業(yè)調(diào)研報告.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料目錄1.技術(shù)研發(fā)辦公類物業(yè)需求分析2.技術(shù)研發(fā)辦公類物業(yè)供應(yīng)分析3.濱江慧港項目分析4.附錄.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1.技術(shù)研發(fā)辦公類物業(yè)需求分析1.1區(qū)域內(nèi)技術(shù)研發(fā)辦公類需求總量分析1.2區(qū)域內(nèi)技術(shù)企業(yè)辦公類需求特征分析濱江區(qū)GDP和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)收入增長迅速從1996年，確立了產(chǎn)業(yè)立區(qū)的發(fā)展思路后，濱江區(qū)的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，2005年的GDP總量達(dá)到150.6億元，每年的增長速度保持在10％以上。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是濱江

2、區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著世界500強(qiáng)及各類高新技術(shù)企業(yè)的入駐，區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的技工貿(mào)收入也逐年增加。目前，年總收入達(dá)到827.31億元，成為省內(nèi)規(guī)模最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。每年增加超百億收入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)數(shù)和從業(yè)人口增長迅速，帶來辦公面積的需求增加從1996年以來，入駐濱江區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量不斷增長，特別是2000年以后，每年近100家新企業(yè)入駐，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為區(qū)內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)。隨著高新技術(shù)企業(yè)的入駐，產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)也由1996年的1.25萬人增長到2005年的7.51萬人。特別2001年以

3、來，平均每年增長速度在1.2萬人左右，而且呈現(xiàn)每年遞增的趨勢。按照高新技術(shù)企業(yè)人均辦公面積10-15平方米進(jìn)行估計，濱江區(qū)每新增的辦公需求面積在12-18萬方，而且呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。每年增加100家每年增加1.2萬人.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料技術(shù)研發(fā)類企業(yè)高速成長性帶來研發(fā)辦公需求的增大技術(shù)研發(fā)類企業(yè)的一大特點就是高速成長性，由此帶來的就是研發(fā)辦公需求的急劇擴(kuò)大；如虹軟科技原本在天目山路只租用1/4層面積，經(jīng)過一年時間擴(kuò)大到1整層，現(xiàn)在又在濱江慧港項目租用了整棟6層的辦公樓，可以看出隨

4、著企業(yè)業(yè)務(wù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，其辦公需求也是隨之急劇增大；另外，位于濱江高新軟件園內(nèi)的印度塔塔科技，其租用的面積已經(jīng)由最初的1層擴(kuò)大到現(xiàn)在的3層，但無法滿足其快速增長的研發(fā)辦公需求，目前又在濱江區(qū)域內(nèi)尋找新的理想研發(fā)辦公場所。從以上幾個例子可以推測，隨著濱江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和高新類企業(yè)的入住，區(qū)域內(nèi)的辦公面積需求將由于此類企業(yè)的高速成長而呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。濱江區(qū)高新技術(shù)企業(yè)來源3.浙江省內(nèi)的民營企業(yè)2.國內(nèi)的大型高新科技技術(shù)企業(yè)4.杭州本地的高新技術(shù)企業(yè)1.招商而來的外資企業(yè)誰是我們的客

5、戶？（who）我們的客戶需要什么？(what)我們的客戶在哪兒？(where)各類企業(yè)入駐濱江的原因分析外資企業(yè)入駐原因：政策支持：作為高新技術(shù)園區(qū)，外資企業(yè)將享受到濱江區(qū)提供的各項土地、稅收、人才等方面的優(yōu)惠政策；人才支持：杭州作為浙江省的文化教育中心，擁有各類高級人才，吸引外資企業(yè)入駐杭州濱江。典型代表：摩托羅拉、印度塔塔、UT斯達(dá)康國內(nèi)大型高新技術(shù)企業(yè)入駐原因全部產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的要求園區(qū)的優(yōu)惠條件杭州本地的優(yōu)秀人才支持與上海等地相比，土地成本較低典型代表：華為、中興.（.....）專業(yè)提供企管

6、培訓(xùn)資料各類企業(yè)入駐濱江的原因分析省內(nèi)民營企業(yè)資本向杭州轉(zhuǎn)移；長三角中心城市轉(zhuǎn)移；或向國內(nèi)其他地方轉(zhuǎn)移；資本轉(zhuǎn)移：資本向杭州轉(zhuǎn)移；長三角中心城市轉(zhuǎn)移；或向國內(nèi)其他地方轉(zhuǎn)移；技術(shù)升級：由手工向機(jī)械化升級；由低技術(shù)向高技術(shù)升級；由加工貿(mào)易向高附加價值升級；形象升級：由小、低技術(shù)、地方性企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袑嵙?、有技術(shù)的全國性、國際性企業(yè)。典型代表蘇泊爾、康恩貝杭州本地高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢園區(qū)優(yōu)惠條件辦公生產(chǎn)成本相較市區(qū)較低典型代表恒生電子、浙大網(wǎng)新、信雅達(dá)軟件1.技術(shù)研發(fā)辦公類物業(yè)需求分析1.1區(qū)域內(nèi)技術(shù)

7、研發(fā)辦公類需求總量分析1.2區(qū)域內(nèi)技術(shù)企業(yè)辦公類需求特征分析高新技術(shù)企業(yè)的辦公現(xiàn)狀辦公現(xiàn)狀：一類為新建生態(tài)辦公區(qū)，二類市區(qū)傳統(tǒng)辦公樓，三類產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)辦公區(qū)：這類生態(tài)辦公區(qū)有一定景觀資源，環(huán)境設(shè)計、物業(yè)設(shè)計更具有品質(zhì)。企業(yè)入駐該區(qū)的時間在半年到一年的范圍，對生態(tài)辦公區(qū)里的辦公環(huán)境、生活配套等比較滿意，前景看好，目前，主要分布在三墩和西溪一帶。傳統(tǒng)辦公樓：處于市區(qū)文教區(qū)塊，大多為中低檔寫字樓，企業(yè)自用的辦公樓。由于建的較早，硬件配套和軟件服務(wù)設(shè)施較差（餐飲和休閑），隨著企業(yè)的發(fā)展，對辦公場所的空間和

8、檔次需要提升。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：辦公硬件環(huán)境比較好，生活配套較差，交通不夠好。不過由于招商政策的優(yōu)惠措施，園區(qū)里企業(yè)對辦公現(xiàn)狀比較滿意。目前，主要分布在濱江一帶。高新技術(shù)企業(yè)選址考慮要素外地企業(yè)入住杭州的理由長三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局（經(jīng)濟(jì)資源、信息等）杭州打造“天堂硅谷”的各項招商引資政策（土地、資金等）杭州優(yōu)越的自然環(huán)境（西湖、山水）豐富的人力資源（科研院校比較集中，人才有優(yōu)勢）外地和本地企業(yè)入住濱江的理由區(qū)域發(fā)展前景看好，適合打造“臨港經(jīng)濟(jì)”完善的道路交通系統(tǒng)：濱江擁有發(fā)達(dá)的水陸空交通網(wǎng)相