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1、成本管控思路專項工作匯報2017-04-11目錄一、成本管控的核心要義二、拿地階段成本測算注意事項三、設計階段成本控制要點四、施工階段成本控制的要點五、結算及后評估階段注意事項一、成本管控的核心要義花錢用合理的代價做更多的事過程控制事前控制事中控制事后控制既定目標二、拿地階段成本控制注意事項是否存在不利因素？如：釘子戶？地下障礙物？人防配建要求?市政接駁點位置?施工限制?施工額外措施費?是否有配建學校、垃圾站、消防站的要求……盡可能多的了解土地相關信息，例如:三、設計階段成本控制要點限額設計橫縱向對標限額標準一為什么要進行限額設計？二如何進行限額設計管控？
2、三、設計階段成本控制要點土建（50%）機電（30%）效果（20%）與設計相關（70%）與設計無關（30%）結構+粗裝（80%）地下四大塊鋼筋（70%）混凝土設計管控與工程成本的關系三、設計階段成本控制要點了解限（定）額指標核心及其編制依據了解管控對象的基本特點和技術參數(shù)了解限額設計的影響因素三、設計階段成本控制要點主要因素設計單位結構設縫抗震烈度結構高度人防等級基礎類型地震安評抗浮水頭結構轉化次要因素三、設計階段成本控制要點抗震設防烈度鋼筋用量（kg/m2）大商業(yè)寫字樓五星酒店住宅裙房塔樓6度設防52537558457度設防55557760508度設防62
3、60856555限額影響程度6～7度↑6％↑4％↑3％↑3％↑11％7~7.5度↑4％↑3％↑1％↑2％↑3％7～8度↑13％↑9％↑10％↑8％↑10％8~8.5度↑10％↑7％↑5％↑6％↑7％三、設計階段成本控制要點人防等級人防面積占比核6B核6核515％以下15％～50％50％以上鋼筋增量（kg/m2）10～1520～35600～37～1420～30地下室限額影響程度10％～15％20％～30％50%0～5％5％～15％15％～25％影響性結論中大很大小中大三、設計階段成本控制要點背景：某項目設計招標文件中未明確限額設計指標，設計任務書中未明確限額
4、設計指標，施工圖審圖通過。過程：成本人員根據施工圖計算得出塔樓部分含鋼量未55kg/平，而普通住宅合理含鋼量為44-46kg。結果：按鋼材市場價格3200元/噸計算，僅鋼筋一項單方造價高于平均水平約40元。營銷調研定位競品品質制定適配三、設計階段成本控制要點好優(yōu)化公司的特點1、有技術能力2、有專業(yè)素質3、有溝通能力4、有專項時間1、優(yōu)化結構、合理布置2、懂得優(yōu)化方向和重點3、調動設計單位積極性4、全方位的服務和跟蹤1、良好的結構布置——事半功倍的優(yōu)化效果2、好鋼用在刀刃上——區(qū)別構造鋼筋和受力鋼筋的不同3、平衡鋼與混凝土用量——不影響使用，用大截面換少用鋼
5、量4、減少墻體混凝土用量——滿足整體剛度需求，減少配筋基數(shù)5、充分發(fā)揮樓板的潛力——減少次梁的數(shù)量四、施工階段成本控制要點目標管理控制統(tǒng)籌鎖定項目目標成本，僅可在成本費項間進行調整招采管理、合約管理、工程指令管理重結果、抓細節(jié)大局觀、服務意識、該背的鍋要背四、施工階段成本控制要點-合約規(guī)劃編制原則1.如何確保合約不漏項（確保量齊）1.1根據本項目業(yè)態(tài)特點根據集團模板，增加需要的合約；1.2最好參照一份近期與本項目業(yè)態(tài)相近的已完項目的合同臺帳或動態(tài)成本與其進行比較，增加需要的合約；2.如何確保合約規(guī)劃金額正確（確保質優(yōu)）2.1參照集團官方發(fā)布的適配指標、競品
6、適配指標、2.2參照以往結算與個人積累的經驗值，首先確保整個合約總價不跑偏，大數(shù)不能差太遠；2.3根據項目特點及業(yè)態(tài)情況在2.2條的基礎上合理確定單方面積指標，即總額分攤法；對于單方指標有充分依據的合約建議直接采用分項匯總法；四、施工階段成本控制要點-工程指令管理與招采要點1.工程指令管理采用一事一議、一事一指令原則；2.招采要點1）以服務項目整體開發(fā)為原則，避免因招采影響進度2）根據合約規(guī)劃制定招標計劃、招標要點評審3）謹慎性原則，杜絕死后驗尸五、結算及后評估注意事項1.結算1）搜集資料（確保資料真實有效）2）工程量計算要邏輯關系清晰3）不能忽視現(xiàn)場實際
7、情況4）堅持原則、不迷信關系5）制定合理的談判策略2.后評估目的：階段性工作總結思考，為新項目測算提供支撐。感謝聆聽！
