自持物業(yè)運(yùn)營分享-安安171023.doc

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1、2016年以來，熱點(diǎn)城市土地出讓附加“競自持”的情況已越來越普遍。萬科、保利、金地、龍湖、首開等房企，在北京、上海、廣州、佛山等城市競得16宗自持地塊，總出讓價(jià)高達(dá)420億元，自持比例從36%到100%不等。（截至今年7月數(shù)據(jù)）土地自持同樣也成為了許多地方公司策劃需要去思考的問題，今天特別邀請(qǐng)成都中原策劃大神——安哥，為我們分享“自持物業(yè)的運(yùn)營模式探討”，歡迎安哥首先第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在精裝上要采用同等的標(biāo)準(zhǔn)。政府硬性要求：第一成品住宅全裝修建設(shè)比例100%，租憑住房和商品住房采用同一標(biāo)準(zhǔn)裝修；第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品面積要控制：租賃住房單套建筑面積控制在60

2、-120㎡范圍內(nèi)；第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是30年內(nèi)不得分割銷售：自出讓年限起始之日起30年內(nèi)不得分割銷售或轉(zhuǎn)讓、抵押，只能用于出租。開發(fā)商面臨4大問題第一個(gè)解決資金問題：如何快速回籠資金，如何實(shí)現(xiàn)盈利？第二個(gè)是運(yùn)營問題：自身是否有運(yùn)營能力、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)？第三個(gè)是模式問題：是否能與自身業(yè)務(wù)發(fā)展或戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相結(jié)合？第四個(gè)是政策問題：如何最大化利用現(xiàn)有相關(guān)政策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？第一種自持模式——萬科的眾籌模式。這個(gè)就是剛剛龍哥提到的，北京的100%自持物業(yè)。操作模式就是成立眾籌平臺(tái)，邀請(qǐng)多個(gè)企業(yè)參與眾籌，參與眾籌企業(yè)的員工，可以租賃這些住房，同時(shí)向眾籌平臺(tái)繳納租金，再返回到

3、相應(yīng)企業(yè)。萬科這塊100%自持地塊，就是采用眾籌模式。開發(fā)模式的大概流程就是1首先建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)；2把項(xiàng)目按一個(gè)單元或整棟樓作為最小份額進(jìn)行份額；3企業(yè)按照風(fēng)格，進(jìn)行眾籌投資；4、企業(yè)向萬科提交項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，5項(xiàng)目完成后企業(yè)將房源租憑給員工，6租金通過萬科平臺(tái)返回企業(yè)手中.這個(gè)盈利模式主要還是眾籌運(yùn)營費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用和配套經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是北京的，但是這個(gè)模式已經(jīng)被政府給暫停擱置。第二種自持模式——萬科引入第三方企業(yè)合作。操作模式主要是跟大企業(yè)合作建房，房屋作為其員工福利，員工以遠(yuǎn)低于市場行情的優(yōu)惠價(jià)內(nèi)部認(rèn)購，但沒有產(chǎn)權(quán)，且只能

4、公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。這個(gè)盈利模式就是銷售、物業(yè)管理費(fèi)用和配套經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。（與小米合作，因監(jiān)管擱置）第三種自持模式——萬科試水新業(yè)務(wù)（前面兩個(gè)都被政府叫停，這是萬科想出來的第三招）這個(gè)操作模式主要是持有物業(yè)，試水長租公寓業(yè)務(wù)，踐行萬科“城市配套服務(wù)商”的理念，尋找新的利潤增長點(diǎn)。這種盈利模式主要是采用租金、物業(yè)管理費(fèi)用和配套經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。第4種自持模式——?jiǎng)P德私募基金+REITs模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，主要強(qiáng)調(diào)利用“私募基金+REITs”的地產(chǎn)基金平臺(tái)（僅有20~25%的資本金來自內(nèi)部現(xiàn)金流，其余均來自于外部基金或借款），借助第三方資金來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，獲取

5、管理費(fèi)收益和投資收益。（變相降低成本投入）就是利用私募基金負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)、收夠以及培育，然后利用REITs（CRCT）實(shí)現(xiàn)退市套現(xiàn)。本質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)變成了“類住宅”開發(fā)形式，實(shí)現(xiàn)了由持有型物業(yè)向出售型物業(yè)開發(fā)的轉(zhuǎn)變。第五種自持模式——第三方平臺(tái)運(yùn)營項(xiàng)目引進(jìn)第三方平臺(tái)運(yùn)營長租公寓。針對(duì)高端客戶提供長期租賃服務(wù)，租金收益高，且可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。像成都用這種模式是比較好的，像成都仁恒置地，就是引進(jìn)輝盛國際，首座引進(jìn)的新派公寓，阿瑪尼引進(jìn)的優(yōu)帕克。其實(shí)好理解一點(diǎn)就是服務(wù)式公寓。這種模式優(yōu)點(diǎn)就是租金收益高，且可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，看城市的

6、性質(zhì)所決定哈。從成都目前現(xiàn)狀來看，第5種實(shí)現(xiàn)是科學(xué)一點(diǎn)的。這條路呢有市場有先例可循。一二線城市這種服務(wù)式公寓相對(duì)會(huì)容易做，一是要好做一點(diǎn)，二也是目前市場上大型房企發(fā)展的一種趨勢，還是有很多機(jī)構(gòu)在嘗試，運(yùn)作狀況都還比較良好。但是在合作過程中，第三方肯定都是會(huì)收取一定費(fèi)用，相對(duì)利潤會(huì)低一些。其實(shí)說到這種模式，這也是萬科，融創(chuàng)、龍湖開始創(chuàng)立自己的長租品牌的原因。目前大型房型操作的5種操作模式。但是在給開發(fā)商建議運(yùn)營模式的時(shí)候一定是對(duì)于每種模式的了解度。以及所在城市的研究，地塊屬性所決定的。市場的供應(yīng)，需要，客戶都要足夠的了解清楚、要基于對(duì)每個(gè)地塊的定

7、位條件去決定。