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1、國外公共住房融資模式分析及對我國的啟示張勇中國人民大學財政金融學院北京100086【摘要】保障房建設是我國重大的一項民生工程，隨著我國建設保障第二種是民間參與保障房建設、政府提供金融支持的模式，以德房工作不斷深入開展，保障性住房融的問題成為新形勢下保障性住房建設國、英國為代表。政府直接參與保障房建設的各種弊端，使西方主要發(fā)的瓶頸。本文介紹分析國外公共住房融資的經(jīng)驗和做法，并在此基礎上結達國家政府逐漸不再直接參與保障房建設，轉向間接參與的方式，鼓勵合我國保障房假設的實際情況，為完善我國保障房融資模式提供建議
2、。民間企業(yè)和非營利機構成為保障房建設的主力軍，政府為其提供各種【關鍵詞】保障性住房；融資模式；國際經(jīng)驗稅收、金融等方面的支持，同時，對保障房的價格和租金進行一定程度的干預。政府通過成立專門的公共住房金融機構，如日本的住房金融支一國外主要保障性住房融資模式援機構、德國的復興信貸銀行、英國的住房金融公司，向民間企業(yè)和非國外與我國保障房相對應的住房通常被成為“公共住房”(Public營利機構提供利率優(yōu)惠、期限較長的住房開發(fā)貸款；同時，政府在稅收housing)或“社會住房”(Socialhousing)。目前，
3、國際上較為典型的上進行一定程度上的減免。公共住房供應和融資模式有新加坡的組屋模式、日本的公共住房模式、第三種是政府退出干預公共住房建設，轉而提供住房補貼的模德國的公共福利房模式、英國的可負擔住房模式和美國模式?？傮w看式，以美國現(xiàn)行模式為代表。由于政府干預公共住房建設的低效率，美來，各國保障房的供應模式和融資模式各具特色。主要可以大致可分為國政府已逐漸停止了對公共住房供應市場的干預，住房供應市場基本實三種類型。現(xiàn)了充分的市場化，政府轉而向住房消費市場提供租房補貼、住房抵押第一種是政府直接進行保障房建設開發(fā)和
4、運營的模式，以新加坡貸款貼息和擔保。美國通過建立完善的住房抵押貸款的一級和二級市為代表，美國、日本、德國、英國等多數(shù)國家在早期也采用此模式。新加場，并使用政府信用對貸款進行擔保，鼓勵居民自購商品房。德國等國坡公共住房的籌資與建設統(tǒng)一由建屋發(fā)展局負責。建屋發(fā)展局的公用住家也通過建立住房儲蓄制度等方式，提高居民的自由住房擁有率。房開發(fā)建設資金主要來自于中央公積金，并輔之以一定的財政資金。新二國外保障房融資的經(jīng)驗加坡公共住房融資模式如下圖。世界各國采取的不同的保障房融資模式中，有一些較為成功的經(jīng)赤字溥貼驗，對于
5、我國城鎮(zhèn)保障性住房建設具有重要意義。(一)財政資金以間接方式支持保障房建設縱觀各國公共住房供應和融資的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)政府在公共住房建設領域中扮演的角色由大變小。最初財政資金直接投資進行公以購共住房建設開發(fā)和運營，如20世紀6O年代前的美國、公共住房發(fā)展初期的方的英國和德國。隨著保障房建設規(guī)模的擴大，政府財政的壓力越來越大，而且政府運作具有低效率等弊端，于是各國的財政性資金不再直接參與保障房建設，而是逐步轉為公共住房建設的支持者，政府通過財政資金以利息補貼、貸款擔保和稅收減免等方式，提供優(yōu)惠政策鼓勵民間
6、企業(yè)參與保障房建設，同時獲得保障房價格的干預權。圖1新加坡公共住房開發(fā)融資模式‘各國財政間接支持保障房建設主要有以下幾種方式。一是稅收減政府直接投資建設保障房的優(yōu)勢是，能夠在住房嚴重短缺、住房供免優(yōu)惠政策。對公共住房的開發(fā)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，減征或免征各種稅求矛盾尖銳時期迅速提高住房供應量，緩解中低收入家庭的住房問題。費，或是對參與保障房建設的民間企業(yè)給予稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策在但是，此模式的一大問題是，隨著保障房建設規(guī)模的擴大，政府的財政各國得到廣泛的采用。二是對公共住房開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款進行利息補壓力
7、會越來越大，租賃型保障房建成后還需要以租養(yǎng)房，更是占用大量貼。如20世紀七八十年代的美國，通過“磚頭補貼”，補貼民間房產(chǎn)開發(fā)的財政資金。即使是財政力量雄厚的美國、德國等國家，也沒有長期采商，降低其開發(fā)成本，保證其運營利潤，吸引社會資本參與公共住房建用此模式。目前，人口規(guī)模較小的新加坡是此模式的典型，日本也保留設。三是，為開發(fā)企業(yè)的貸款提供擔保。如英國通過住房與社區(qū)署發(fā)放了部分參與保障房建設的政府機構。即使依然在采用此模式的國家，政的社會住房基金次級貸款，其清償順序在其他貸款之后，提高了保障房府的保障房建設
8、資金也并非全部來自財政資金，政府通過使用公共基建設主體開發(fā)貸款的安全性，有利于其降低融資成本。四是，在公共住金，如新加坡的中央公積金、日本的財政投融資體制，支援公共住房建房的運營機構出現(xiàn)赤字時，直接給予赤字補貼。例如，新加坡負責公共設。住房運作的建屋發(fā)展局的赤字，由新加坡政府予以全額補貼。這本質上相當于使用政府信用對公共住房運作企業(yè)提供擔保，提高了公共住房運民間資本聯(lián)邦政府營主體的安全性，進一步降低了其融資成本。^本息、分紅各
