金陽投資項(xiàng)目分析.doc

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1、金陽大廈項(xiàng)目投資分析41目錄一、項(xiàng)目概況二、長沙房地產(chǎn)市場情況分析三、地塊所處的特性市場分析四、項(xiàng)目的SWOT分析及總體思路五、項(xiàng)目可類比項(xiàng)目調(diào)研情況六、項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議七、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測41一項(xiàng)目概況（據(jù)貴司所提供的資料）☆金陽公司于98年取得體育館路附1號(hào)建設(shè)用地，國土使用證編號(hào)：開國用（98）字第（1575號(hào)）☆地塊宗號(hào)5097008，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年10月。☆由于原用地面積較小，無法對(duì)之進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及

2、鄰邊單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)文件（長技基2000年493號(hào)），該文件中明確項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米?！?001年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單（編號(hào)200001078A1），其中詳細(xì)說明項(xiàng)目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動(dòng)車出入方向?yàn)闁|北?！钅壳霸摰貕K市場價(jià)格為1200萬元人民幣左右。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。41二長沙房地產(chǎn)市場情況分析2005，長沙房

3、地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強(qiáng)的進(jìn)入，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠斷定，大變革之下，市場無法風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個(gè)說法。變革和轉(zhuǎn)折，長沙房地產(chǎn)走向何方，這對(duì)于我們來說也許還是一個(gè)謎！一、長沙房地產(chǎn)市場——供應(yīng)與需求的對(duì)決2005住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時(shí)，強(qiáng)勁的消費(fèi)勢頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時(shí)代來到，產(chǎn)品不斷升級(jí)換代，花花世界能否將消費(fèi)欲望引導(dǎo)再至噴發(fā)；長沙樓市能否再續(xù)神話？二、市場大

4、變革——產(chǎn)品升級(jí)和營銷升級(jí)全面展開2004長沙房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營銷上。外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競爭加劇是市場升級(jí)的導(dǎo)火索，而這種形勢在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營銷升級(jí)的大潮是不可阻擋的，也是市場優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。41三、價(jià)格——讓我歡喜讓我憂升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價(jià)格偏低的長沙市場，隨著產(chǎn)品升級(jí)而帶來的價(jià)格升級(jí)已經(jīng)啟動(dòng)，而且勢頭如此迅猛；對(duì)于這樣一個(gè)老百姓最關(guān)心的問題，在2005需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！國家政策

5、，地方政策，政策與對(duì)策！當(dāng)國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長沙房地產(chǎn)市場？五、別墅市場——長江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長沙別墅市場走向何方？41六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴

6、。明年此類產(chǎn)品的需求走勢如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價(jià)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和概念將出現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價(jià)值如何提升！三地塊所處的特性市場分析———項(xiàng)目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇　　總體區(qū)域分析：　　2003年8月31日，長沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實(shí)的“中華第一路”，它全長46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu)成一個(gè)巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國第一大道開始了它真正流金淌銀的時(shí)代，商機(jī)和財(cái)富幾乎令所有商

7、人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂。41　　以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸的五一廣場商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭?！　∫攒饺芈窞檩S心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮，商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)成為芙蓉路的特色。芙蓉路黃金通道以自己的獨(dú)特地位在刷新商

8、務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！　　★侯家塘超核商圈　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征　　侯家塘在未來長沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長沙市的超核商圈，三湘都市報(bào)首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場·黃興路商圈、芙蓉路金融街和未來省府的十字節(jié)點(diǎn)，具有不可替代的優(yōu)勢?！　　耙攒饺芈泛蛣趧?dòng)路交匯點(diǎn)為圓心，向外擴(kuò)散的一個(gè)270°大扇形區(qū)域，將成為長沙市新的商務(wù)、商業(yè)核心?！遍L沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā)展的南移，必然會(huì)在南城形成一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)核心，而