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1、安達步行街異地推廣方案一、項目概況1、地理位置：南通市海安縣曙光中路上，屬縣城中心舊城改造項目，周邊人流和商業(yè)氛圍較佳。2、項目定位：海安第三代商業(yè)步行街，海安黃金商圈中心地帶的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的中央休憩式商業(yè)步行街區(qū)。3、項目體量：項目總用地52827平方米，商業(yè)體量約5萬平米，步行街東西全長約600米。4、建筑形式：框架結構，可根據(jù)客戶的需要分割組合，商業(yè)街以三層純商業(yè)騎樓形式為主，部分高層底商，商業(yè)徑深在8-12米。街內(nèi)設有自動手扶梯，跨街天橋，人行樓梯等連結各層商業(yè)空間。二、推廣背景1、前期推廣定位：在本項目策劃之初，針對海安市場和本項目體量，即制定
2、了“以外帶內(nèi)、以大帶小、以官帶民、以老帶新”的營銷策略，并提出項目異地推廣的必要性。2、項目推廣現(xiàn)狀：自本項目2007年11月開盤以來，推廣主力集中在曙光路店面和住宅二部分。從沿街店面消化看，本項目成績較好，但由于海安的房產(chǎn)投資和消費特性，店面的去化都處在平緩期，無階段熱點。而步行街由于沒有正式的宣傳推出，海安客戶關注度日見走低，意向客戶數(shù)量積累嚴重不足，而上海、溫州兩地的行銷尚未見明顯成績。3、項目進展情況：處于外墻階段，項目已具有一定外觀形象，同時曙光中路改造工程也在緊張施工中。招商工作仍在緊張進行。4、需推廣的量體：步行街一、二層店面約360多間店面，一層主力總價帶
3、約在100萬元左右（約180間），剩余沿街店面還有約40間，可見高總價所占量體的比例較高。三、異地推廣思路以海安周邊地級市為目標，借蘇通大橋通車，海安納入上海大經(jīng)濟圈之大利好，宣傳海安，推介本項目，積極開拓銷售通路，加速步行街銷售。一般情況下，大中型商業(yè)項目，往往應該是先招商造勢后再進行銷售。根據(jù)本項目現(xiàn)實情況，對于步行街而言招商固然重要，但應當堅持租售并舉的原則，對外地推廣而言，甚至更著重于銷售為先。異地投資客對于異地有投資價值的房地產(chǎn)項目，特別是商業(yè)物業(yè)項目，最看重項目的地段、升值潛力，另外就是對投資的安全保障，最后是項目所反映的面貌。當然在異地推廣中招商工作也必須跟
4、進，一方面引進經(jīng)營商戶和品牌，一方面是為售后返租創(chuàng)造實質(zhì)條件。綜上所述，我們思考的結論是：應用“返租銷售”等最直接的銷售方式吸引異地投資者購買，應用招商跟進的方式增強投資者信心，即：“銷售主打、招商跟進”。四、異地推廣區(qū)域及時間2008年7.20—8.20南通地區(qū)（以南通為中心，重點覆蓋南通市、通州市、海門市、啟東市三地為主）2008年8.21—9.30蘇州地區(qū)（以蘇州為中心，重點覆蓋常熟市、昆山市、太倉市三地為主）五、營銷推廣方案1、推廣原則：項目作為縣域項目在地級市中心推廣，由于無法長時間展開銷售，因此應采取“短、頻、快”的營銷手段。短則需要充分的前期客戶篩選準備，有
5、效率的開展工作；頻則應當加大短期內(nèi)的廣告投入或制造活動焦點，吸引目標客戶關注：快則是根據(jù)客戶及市場反映，靈活采取銷售方案，以銷售為中心，快速實現(xiàn)該地區(qū)客戶去化。2、推廣方式：采用在異地組織“項目推介酒會”的形式，迅速積累客戶，直接推介項目，利用推介會形式形成人氣凝聚，采用現(xiàn)場預訂，組織實地考察方式逼訂。3、客戶累積通道：一是組織專業(yè)掃街銷售隊伍，針對各地商業(yè)街區(qū)、特色街、各專業(yè)市場、主要人流路段等進行拉網(wǎng)式拜訪推廣，散發(fā)項目宣傳海報，推介項目，收集意向客戶信息和市場反映；由于掃街派報容易受到工商、城管等管理部門的限制，因此進入異地市場先以廣告洽談形式聯(lián)系本地廣告發(fā)布公司，
6、先行廣告推廣，再配合我司協(xié)調(diào)當?shù)毓芾聿块T進行掃街海報派發(fā)為宜。一般派報以一周的時間為段，分段進行二次輪換掃街，確保信息覆蓋深度。二是采用中郵DM廣告直投送達指定客群，告之項目特色及當?shù)仨椖客平闀畔?，收集意向參會人員反饋信息；事先聯(lián)系本地商會、行業(yè)協(xié)會、海安同鄉(xiāng)會等組織，達成一定的互惠協(xié)議，展開招商與銷售的聯(lián)合推介，由協(xié)會召集意向客戶參會；依靠當?shù)毓娒襟w（如：報紙、短信等）影響之客戶（來電、來人）等共同組織客戶手段。4、廣告宣傳配合：為有效達成客源組織，增加客戶累積速度，必要的廣告投入勢在必行。與一般慣用項目廣告推廣手法不同，針對本次異地營銷,廣告要求“直、準、狠”。直
7、即找到客戶關注點,用最直接的口號引發(fā)客戶的興趣，如“海安黃金商圈,獨立產(chǎn)權店面,買一層送一層,三年回報20%”等，而不再花費時間做概念宣傳；準即找到有效的廣告手段,使項目和推介會信息能準確送達目標客戶，如如中郵DM，小海報,禮品廣告等；狠即對該投的廣告媒體決不手軟,要做就做好的,對參與客戶的回饋尤其重要。具體廣告宣傳方案由于各地情況不同,必須經(jīng)過前期的嚴謹了解后方能做出詳細的廣告方案，該部分在后期制定。5、人員組織計劃:銷售部組織專業(yè)異地營銷隊伍，主管一名，投資顧問3人，招商專員2人，協(xié)調(diào)進行異地的營銷和招商工作。公司指派協(xié)調(diào)
