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《購物中心業(yè)態(tài)組合分析研究.pdf》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、精品文檔一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài),其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營主體目標市場、經(jīng)營理念、服務功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標準等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括:購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等;而其中購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有:百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心(KTV、電玩等)、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場等。(二)商業(yè)業(yè)態(tài)
2、組合與規(guī)劃所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題:1、業(yè)態(tài)的選擇:一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài);2、配比的問題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系;3、落位與分布的問題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。對不同的業(yè)態(tài)如何進行有效的劃分與組合,不僅關(guān)系到：廣場定位的實現(xiàn)、客流的共享,更關(guān)系到經(jīng)營收益的最大化。1歡迎下載
3、。精品文檔二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、定位優(yōu)先的原則單個綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位,滿足商家的經(jīng)營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心的定位包括三個層面:1)整體的功能性定位:即綜合體(購物中心)要實現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體,由于區(qū)位特征不同,其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別：如上海五角場萬達廣場屬于城市中心(副中心)型城市綜合體,北京CBD萬達廣場為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體,而寧波萬
4、達廣場則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。2)目標客群的選擇:位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體,其目標消費人群的結(jié)構(gòu)、消費能力以及消費傾向會有所差別,這必然會影響到綜合體(尤其是購物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。3)規(guī)模選擇:城市綜合體(購物中心)的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎綜合體(購物中心)的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同,其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對于位于城市中心區(qū)的綜合體,購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對比較均衡,而位于市郊的2歡迎下載
5、。精品文檔綜合體,住宅、購物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購物中心,購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出;社區(qū)型購物中心,目的性消費較強的零售類業(yè)態(tài)會比較多;郊區(qū)型的購物中心,主題性消費更強,娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)則更加豐富。3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時各業(yè)態(tài)間能否有效互融,關(guān)系到購物中心內(nèi)消費的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個角度進行思考:功能互補性:各自有明確的功能特征但又互融成為
6、一個整體;目標客群的一致性:特定目標客群的消費需求有比較強的系統(tǒng)性,購物中心可以根據(jù)不同客群的消費特征在購物中心內(nèi)建立不同的消費主題區(qū)域,在不同的消費主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。4、長期租金回報能力(商家承租能力)評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考,不同的業(yè)態(tài),其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動能力比較強;而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強,但客流量有限。大眾型購物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進行平衡,一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客
7、流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。5、空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題購物中心在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時刻面對的一個課題是:3歡迎下載。精品文檔如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價值,這要求做到有所為有所不為,在目標客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場的需求適時調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組合是一個永遠的動態(tài)過程綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強,有很高的穩(wěn)定性,但購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會有(也必須有)比較大的彈性。購物中心發(fā)展的不同時期,由于其面臨的任務與挑戰(zhàn)不同,業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標的工具,必定會有所變化。購物中心
8、開業(yè)初期更多的是關(guān)注購物中心整體品牌的知名度以及其對周圍消費群體的吸引能力,在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上,更多會考慮那些能迅速促進穩(wěn)場與旺場經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌;而對于步入穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū)的購物中心,更多考慮的是購物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力,這時候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會有更高的要求。三、萬達廣場業(yè)態(tài)組合案例分析萬達第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場所在區(qū)
