購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合分析研究.pdf

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1、精品文檔一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài),其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營(yíng)主體目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括:購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等等;而其中購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有:百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂(lè)中心(KTV、電玩等)、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場(chǎng)、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)等。(二)商業(yè)業(yè)態(tài)

2、組合與規(guī)劃所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過(guò)程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問(wèn)題:1、業(yè)態(tài)的選擇:一個(gè)綜合體或是購(gòu)物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài);2、配比的問(wèn)題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系;3、落位與分布的問(wèn)題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。對(duì)不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合,不僅關(guān)系到：廣場(chǎng)定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享,更關(guān)系到經(jīng)營(yíng)收益的最大化。1歡迎下載

3、。精品文檔二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、定位優(yōu)先的原則單個(gè)綜合體或購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位,滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面:1)整體的功能性定位:即綜合體(購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體,由于區(qū)位特征不同,其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別：如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于城市中心(副中心)型城市綜合體,北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體,而寧波萬(wàn)

4、達(dá)廣場(chǎng)則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。2)目標(biāo)客群的選擇:位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體,其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別,這必然會(huì)影響到綜合體(尤其是購(gòu)物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。3)規(guī)模選擇:城市綜合體(購(gòu)物中心)的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)綜合體(購(gòu)物中心)的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同,其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對(duì)于位于城市中心區(qū)的綜合體,購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對(duì)比較均衡,而位于市郊的2歡迎下載

5、。精品文檔綜合體,住宅、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購(gòu)物中心,購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出;社區(qū)型購(gòu)物中心,目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多;郊區(qū)型的購(gòu)物中心,主題性消費(fèi)更強(qiáng),娛樂(lè)體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富。3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融,關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考:功能互補(bǔ)性:各自有明確的功能特征但又互融成為

6、一個(gè)整體;目標(biāo)客群的一致性:特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性,購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域,在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。4、長(zhǎng)期租金回報(bào)能力(商家承租能力)評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考,不同的業(yè)態(tài),其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng);而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對(duì)較高,承受租金的能力也較強(qiáng),但客流量有限。大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡,一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客

7、流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。5、空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是:3歡迎下載。精品文檔如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值,這要求做到有所為有所不為,在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng),有很高的穩(wěn)定性,但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期,由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同,業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具,必定會(huì)有所變化。購(gòu)物中心

8、開(kāi)業(yè)初期更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力,在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上,更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌;而對(duì)于步入穩(wěn)定成長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心,更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力,這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求。三、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合案例分析萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場(chǎng)所在區(qū)