西站初步可行性分析ppt課件.ppt

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1、惠州火車西站地塊項(xiàng)目初步可行性分析深業(yè)南方地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司2007.8.16報(bào)告內(nèi)容第一部分項(xiàng)目概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分規(guī)劃設(shè)計(jì)分析第四部分開發(fā)建設(shè)計(jì)劃第五部分項(xiàng)目投資收益分析第六部分綜合分析與建議第一部分項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目概況一、宗地位置本項(xiàng)目位于惠州火車西站,紅花湖以北，西湖以西約3公里，是廣梅汕鐵路和惠澳鐵路的匯合點(diǎn)，惠河高速公路直達(dá)該片區(qū)，規(guī)劃為惠州市西出口。項(xiàng)目總規(guī)劃控制用地約274082.9㎡，分兩期掛牌出讓，第一期掛牌出讓地規(guī)劃控制用地約為171937.9㎡。第一部分項(xiàng)目概況高榜山風(fēng)景區(qū)京九鐵路一期掛牌出讓地地塊1、4、為本次出讓地塊，共15324

2、0.6㎡，地塊5此次暫不出讓，地塊6為經(jīng)濟(jì)適用住房，面積為18697.31㎡。經(jīng)濟(jì)適用住房一、宗地位置第一部分項(xiàng)目概況二、宗地四至及地塊現(xiàn)狀第一部分項(xiàng)目概況東至：市四中學(xué)校用地北至：火車西站站房和鐵路用地南至：高榜山景區(qū)山林地西至：共聯(lián)村村莊用地和空曠地經(jīng)濟(jì)適用住房三、宗地基本情況第一部分項(xiàng)目概況地塊編號(hào)HCXZ1-1、4、6地塊位置惠州市火車西站出讓地規(guī)劃用地面積171937.9平方米土地用途商住出讓年限(年)住宅：70商業(yè)：40出讓方式和時(shí)間起叫價(jià)(萬(wàn)元)2.12億元叫價(jià)增幅(萬(wàn)元)100萬(wàn)元競(jìng)買保證金(萬(wàn)元)2.12億元付款方式【注】：1、HCXZ-1、4、二個(gè)地塊的

3、住宅面積包括了幼兒園、小區(qū)文體室、物業(yè)管理、社會(huì)健康服務(wù)中心、垃圾收集站、環(huán)衛(wèi)工人作息站；商業(yè)建筑面積包括了肉菜市場(chǎng)。2、HCXZ-1號(hào)地塊住宅建筑凈密度控制在25%以下,HCXZ-4號(hào)地塊住宅建筑凈密度控制在35%以下。3、HCXZ-6號(hào)地塊為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，建筑凈密度控制在25%以下。四、宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件第一部分項(xiàng)目概況第二部分市場(chǎng)分析第二部分市場(chǎng)分析【城市概況】惠州東莞深圳兩小時(shí)生活圈惠州市位于廣東省東南部，下屬兩區(qū)三縣，即惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣和龍門縣。全市面積11160平方公里，全市常住人口為375.99萬(wàn)人，南臨南海大亞灣，離深圳70公里距香港100

4、公里，距廣州120公里一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析【城市概況人口情況】一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析【房地產(chǎn)開發(fā)投資額和固定資產(chǎn)投資情況】□2001年-2005年惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重一直比較穩(wěn)定，維持在12％～15％之間，但2006年的比重卻達(dá)到了22.07%，這說(shuō)明惠州的房地產(chǎn)開發(fā)步入一個(gè)高速發(fā)展期。□從歷年價(jià)格來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)運(yùn)行正常。2006至2007年上半年增幅最大，達(dá)到33%以上。【房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)情況】一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析2486195423941

5、96524242615300540040500100015002000250030003500400045002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年9月2007年4一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析□1-3月份惠州市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁1-3月，惠州市第三產(chǎn)業(yè)投資完成29.92億元，增長(zhǎng)60.8%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成21.93億元，增長(zhǎng)1.25倍，其投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)投資的比重分別為：38.2％、73.3％，分別比上年提高16.1個(gè)、18.9個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了第三產(chǎn)業(yè)投資的主導(dǎo)地位，也是拉動(dòng)全社會(huì)

6、固定資產(chǎn)投資正增長(zhǎng)的主要因素。一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析【首季惠州市商品房均價(jià)達(dá)4004元/平方米】□07年1-3月份，惠州市商品房預(yù)售套數(shù)、面積和銷售金額分別是5564套、64.42萬(wàn)平方米和21.66億元。3000～4000元/平方米的商品房成市場(chǎng)主流，其交易套數(shù)、面積和金額分別是2166套、248926平方米和6.6億元，分別占市場(chǎng)總量的38.9％、38.6％和30.5%。各個(gè)區(qū)間的產(chǎn)品都有較好表現(xiàn)，反映樓市產(chǎn)品線日益豐富，也說(shuō)明了產(chǎn)品差異逐漸明顯，價(jià)格差異越來(lái)越大。一、惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析□初步統(tǒng)計(jì)，2007年惠城區(qū)新盤推售面積達(dá)3

7、08.18萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)超出06年全年整個(gè)惠州市226.49萬(wàn)㎡的總供應(yīng)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步白熱化。值得一提的是，東平水口片區(qū)供應(yīng)量猛增（達(dá)88.68萬(wàn)㎡），而且產(chǎn)品以別墅、洋房為主，檔次不斷提高。因此，不難預(yù)見，未來(lái)水口鎮(zhèn)勢(shì)必成為惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一極。一、惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)第二部分市場(chǎng)分析麗日百合家園單價(jià)：4400-6000三房四房帝景灣單價(jià)：6600-7200四房五房：160-220奧林匹克花園單價(jià)：6500-11000聯(lián)排潤(rùn)園單價(jià)：6000-10000洋房疊加聯(lián)排獨(dú)棟湖畔新城單價(jià)：4500-70