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《個人轉(zhuǎn)讓住房涉及營業(yè)稅政策解讀 》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。
1、個人轉(zhuǎn)讓住房涉及營業(yè)稅政策解讀摘要:當前我國各地房價居高不下,國家對個人買賣住房稅收政策也不斷調(diào)整,依據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓住房應繳納營業(yè)稅,其中主要涉及的法規(guī)有:《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)、《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2011]12號)等。本文對銷售自建住房、銷售普通住宅、銷售非普通住房、無償贈與住房、將受贈住房對外銷售五種情形進行解析。關鍵詞:營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓個人住房普通住宅自建住房 一、銷售自建住房 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定,單位或者個人自
2、己新建(簡稱自建)建筑物后銷售,其所發(fā)生的自建行為,視同發(fā)生應稅行為,應依照3%稅率征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅、依照5%稅率征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。綜上,對個人銷售自建住房應征收營業(yè)稅?! 《N售普通住宅 依據(jù)財稅[2011]12號文的規(guī)定,自2010年1月28日起,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。 ?。ㄒ唬┫硎軆?yōu)惠政策的普通住房應滿足的條件。享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足以下三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率(指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率)在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下
3、、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%?! 。ǘ┵徺I房屋的時間認定。個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間,并以此用來判斷所售住房是否超過5年。根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號文規(guī)定:“個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”。同時,《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)對購買
4、房屋的時間認定問題進行了進一步明確:“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時,同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間?! 。ㄈI業(yè)稅的征收手續(xù)。個人將購買超過5年(含5年)的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售,應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料,向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門應根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴剩梅康禺a(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息,對納稅人申請免稅的有關材料進行審核,凡符合規(guī)定條件的,給
5、予免征營業(yè)稅。同時,對不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律按銷售非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅?! ∪?、銷售非普通住房 依據(jù)財稅[2011]12號文的規(guī)定,自2011年1月28日起,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。同時,根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號文規(guī)定,對個人購買的非普通住房超過5年(含5年)對外銷售的,在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時,需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差
6、額征稅的扣除憑證。 四、無償贈與住房 無償贈與不動產(chǎn)行為可分為一般贈與行為和其他無償贈與行為兩類?! 。ㄒ唬┮话阗浥c行為。一般贈與行為包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與等。對一般贈與行為不征營業(yè)稅。根據(jù)國家稅務總局《關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)規(guī)定,個人向他人無償贈與不動產(chǎn),在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時,納稅人應向稅務機關提交相關證明材料原件、房產(chǎn)所有權證,填報《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并作出無償贈與聲明,稅務機關審核通過后方可辦理無償贈與免稅手續(xù)。對個人無償贈與不動產(chǎn)的,稅務機關不得向其發(fā)售發(fā)票
7、或者代為開具發(fā)票?! 。ǘ┢渌麩o償贈與行為。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定,單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人,視同發(fā)生應稅行為。該《實施細則》第二十條規(guī)定,納稅人視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的,按下列順序確定其營業(yè)額:1.按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;2.按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;3.按下列公式核定:營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定?! ×硗猓瑢τ?/p>