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1、畫會市場大廈估值報告收益法估值收益法評估模型:采用收益法評估的企業(yè)價值(PV)-般可分為三部分：1.企業(yè)達到穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)前各期預期收益的折現(xiàn)值(PV1);2.企業(yè)達到穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)后持續(xù)經(jīng)營各期預期收益的折現(xiàn)值(PV2);3.企業(yè)終止經(jīng)營時的清算價值的折現(xiàn)值(PV3)。其中：-為(為nyn_Rn(l+g)1(1+g)(m-n)-—(r-g)[(l+r)n(l+r)mPV3=Re?(l+r)m，PV=PV1+PV2+PV3o式中各項參數(shù)分別為：(1)i:評估基準日后距離評估基準日的時間間隔，單位為年；
2、(2)n:企業(yè)預計達到穩(wěn)定發(fā)展的時點距評估基準日的時間間隔;(3)m:企業(yè)預計經(jīng)營終止時點距評估基準日的時間間隔；(4)&:企業(yè)在距評估基準日i年的時點的預期收益估測值;(1)g:企業(yè)達到穩(wěn)定發(fā)展后預期收益的估計年增長率;(2)Re:企業(yè)經(jīng)營終止時的清算價值；(3)r:與預期收益匹配的折現(xiàn)率。一般地，當假設企業(yè)永續(xù)經(jīng)營時，企業(yè)價值評估計算模型簡化為：PV=PV1+PV2=聞需+冊誅收益法的評估范圍：(1)經(jīng)營業(yè)務資產(chǎn)負債；(2)與經(jīng)營業(yè)務無關的對外投資等資產(chǎn)負債；(3)其他非經(jīng)營性資產(chǎn)負債。收益法
3、評估不包含第(3)類資產(chǎn)負債；收益法評估可視第(2)類資產(chǎn)負債的重要程度與資料的可獲取程度而決定是否納入收益法的評估范圍；對于不納入收益法評估范圍的第(2)類、第(3)類資產(chǎn)負債一般另行評估其價值。在這里我們認為畫會市場大廈的預期現(xiàn)金流等同于預期收益，所以通過預期現(xiàn)金流折現(xiàn)模型得出畫會市場大廈的估值情況，其結果同預期收益的折現(xiàn)是一致的。市場大廈估值預期現(xiàn)金流二預期收益Ri=預期凈利潤+折舊與攤銷-資本支出?營運資本增加項目2044年2015年2016年2017年2018年2019年一、營業(yè)收入7,
4、958,8128,754,6939,630,16210,593,17911,652,49612,817,746二、主營業(yè)務成本營業(yè)稅金及附加564,177620,595682,654750,920826,012908,613銷售費用管理費用5,933,6915,222,5035,744,7546,319,2296,951,1527,646,267財務費用573,181582,430640,673704,741775,215852,736三、營業(yè)利潤887,7622,329,1652,562,081
5、2,81&2893,100,1183,410,130減：營業(yè)外支出45,00018,20920,03022,03324,23626,660四、利潤總額842,7622,310,9562,542,0512,796,2563,075,8823,383,470減：所得稅費用225,183617,479679,227747,150821,865904,051五、凈利潤617,5791,693,4761,862,8242,049,1072,254,0172,479,419折舊攤銷：以企業(yè)實際的折舊攤銷為基礎
6、。資本支出：購建固定資產(chǎn)等資本性支出預測。調(diào)查分析市場大廈的本次假設固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支岀與折舊和攤銷保持一致。營運資金增加：通過分析市場大廈的營運資金狀況，市場大廈營運資金需求較低，運營資金基本不需要額外投入。市場大廈2015年的凈現(xiàn)金流為500萬，根據(jù)市場大廈財務預測我們得出市場大廈未來幾年的凈現(xiàn)金流如下：（每年平均保持10%增長,直至2020年處于穩(wěn)定期，以后維持不變）2016年20仃年2018年2019年2020年550599671745805折現(xiàn)率的確定：由于估值的是企業(yè)的整體價
7、值，故選取加權平均資本成本做折現(xiàn)率。加權資本成本二普通股成本★普通股比重+債務成本勺責務比重K普通股成本：普通股成本二無風險報酬利率+貝塔系數(shù)*（風險報酬利率■無風險報酬利率）（1）無風險報酬率的確定：以現(xiàn)行五年期國債利率4.42%為基礎。數(shù)據(jù)來源根據(jù)：財政部發(fā)行的2015年第九期儲蓄國債（電子式）。（2）風險報酬率的確定：根據(jù)國務院發(fā)布的＜2015年企業(yè)績效評價標準值》，其中房地產(chǎn)行業(yè)盈利情況如下：項目優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值一、盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率（％）14.81061.6總資產(chǎn)報酬
8、率（％）9.56.53.40.6-2.5銷售（營業(yè)）利潤率（％）26.620.1158.72.7盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)7.94.40.6-2.9-5.4成本費用利潤率（％）1814.1103.247資本收益率（％）15.810.36.52■3.4通常我們風險報酬率取凈資產(chǎn)收益率，在這里由于市場大廈運營穩(wěn)定,故風險報酬率我們?nèi)×己弥?0%0貝塔系數(shù)：根據(jù)2015年最新發(fā)布《行業(yè)貝塔系數(shù)參考》房地產(chǎn)公司的貝塔系數(shù)為1.25o普通股成本二無風險報酬利率+貝塔系數(shù)"風險報酬利率■無風險報洲利率)
