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《畫會(huì)市場大廈估值報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、畫會(huì)市場大廈估值報(bào)告收益法估值收益法評估模型:采用收益法評估的企業(yè)價(jià)值(PV)-般可分為三部分：1.企業(yè)達(dá)到穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)前各期預(yù)期收益的折現(xiàn)值(PV1);2.企業(yè)達(dá)到穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)后持續(xù)經(jīng)營各期預(yù)期收益的折現(xiàn)值(PV2);3.企業(yè)終止經(jīng)營時(shí)的清算價(jià)值的折現(xiàn)值(PV3)。其中：-為(為nyn_Rn(l+g)1(1+g)(m-n)-—(r-g)[(l+r)n(l+r)mPV3=Re?(l+r)m，PV=PV1+PV2+PV3o式中各項(xiàng)參數(shù)分別為：(1)i:評估基準(zhǔn)日后距離評估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔，單位為年；
2、(2)n:企業(yè)預(yù)計(jì)達(dá)到穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)點(diǎn)距評估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔;(3)m:企業(yè)預(yù)計(jì)經(jīng)營終止時(shí)點(diǎn)距評估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔；(4)&:企業(yè)在距評估基準(zhǔn)日i年的時(shí)點(diǎn)的預(yù)期收益估測值;(1)g:企業(yè)達(dá)到穩(wěn)定發(fā)展后預(yù)期收益的估計(jì)年增長率;(2)Re:企業(yè)經(jīng)營終止時(shí)的清算價(jià)值；(3)r:與預(yù)期收益匹配的折現(xiàn)率。一般地，當(dāng)假設(shè)企業(yè)永續(xù)經(jīng)營時(shí)，企業(yè)價(jià)值評估計(jì)算模型簡化為：PV=PV1+PV2=聞需+冊誅收益法的評估范圍：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)資產(chǎn)負(fù)債；(2)與經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的對外投資等資產(chǎn)負(fù)債；(3)其他非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債。收益法
3、評估不包含第(3)類資產(chǎn)負(fù)債；收益法評估可視第(2)類資產(chǎn)負(fù)債的重要程度與資料的可獲取程度而決定是否納入收益法的評估范圍；對于不納入收益法評估范圍的第(2)類、第(3)類資產(chǎn)負(fù)債一般另行評估其價(jià)值。在這里我們認(rèn)為畫會(huì)市場大廈的預(yù)期現(xiàn)金流等同于預(yù)期收益，所以通過預(yù)期現(xiàn)金流折現(xiàn)模型得出畫會(huì)市場大廈的估值情況，其結(jié)果同預(yù)期收益的折現(xiàn)是一致的。市場大廈估值預(yù)期現(xiàn)金流二預(yù)期收益Ri=預(yù)期凈利潤+折舊與攤銷-資本支出?營運(yùn)資本增加項(xiàng)目2044年2015年2016年2017年2018年2019年一、營業(yè)收入7,
4、958,8128,754,6939,630,16210,593,17911,652,49612,817,746二、主營業(yè)務(wù)成本營業(yè)稅金及附加564,177620,595682,654750,920826,012908,613銷售費(fèi)用管理費(fèi)用5,933,6915,222,5035,744,7546,319,2296,951,1527,646,267財(cái)務(wù)費(fèi)用573,181582,430640,673704,741775,215852,736三、營業(yè)利潤887,7622,329,1652,562,081
5、2,81&2893,100,1183,410,130減：營業(yè)外支出45,00018,20920,03022,03324,23626,660四、利潤總額842,7622,310,9562,542,0512,796,2563,075,8823,383,470減：所得稅費(fèi)用225,183617,479679,227747,150821,865904,051五、凈利潤617,5791,693,4761,862,8242,049,1072,254,0172,479,419折舊攤銷：以企業(yè)實(shí)際的折舊攤銷為基礎(chǔ)
6、。資本支出：購建固定資產(chǎn)等資本性支出預(yù)測。調(diào)查分析市場大廈的本次假設(shè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支岀與折舊和攤銷保持一致。營運(yùn)資金增加：通過分析市場大廈的營運(yùn)資金狀況，市場大廈營運(yùn)資金需求較低，運(yùn)營資金基本不需要額外投入。市場大廈2015年的凈現(xiàn)金流為500萬，根據(jù)市場大廈財(cái)務(wù)預(yù)測我們得出市場大廈未來幾年的凈現(xiàn)金流如下：（每年平均保持10%增長,直至2020年處于穩(wěn)定期，以后維持不變）2016年20仃年2018年2019年2020年550599671745805折現(xiàn)率的確定：由于估值的是企業(yè)的整體價(jià)
7、值，故選取加權(quán)平均資本成本做折現(xiàn)率。加權(quán)資本成本二普通股成本★普通股比重+債務(wù)成本勺責(zé)務(wù)比重K普通股成本：普通股成本二無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率+貝塔系數(shù)*（風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率■無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率）（1）無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：以現(xiàn)行五年期國債利率4.42%為基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源根據(jù)：財(cái)政部發(fā)行的2015年第九期儲(chǔ)蓄國債（電子式）。（2）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的＜2015年企業(yè)績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》，其中房地產(chǎn)行業(yè)盈利情況如下：項(xiàng)目優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值一、盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率（％）14.81061.6總資產(chǎn)報(bào)酬
8、率（％）9.56.53.40.6-2.5銷售（營業(yè)）利潤率（％）26.620.1158.72.7盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)7.94.40.6-2.9-5.4成本費(fèi)用利潤率（％）1814.1103.247資本收益率（％）15.810.36.52■3.4通常我們風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取凈資產(chǎn)收益率，在這里由于市場大廈運(yùn)營穩(wěn)定,故風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率我們?nèi)×己弥?0%0貝塔系數(shù)：根據(jù)2015年最新發(fā)布《行業(yè)貝塔系數(shù)參考》房地產(chǎn)公司的貝塔系數(shù)為1.25o普通股成本二無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率+貝塔系數(shù)"風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率■無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)洲利率)
