北京東湖灣項(xiàng)目2011年?duì)I銷策略總綱104p

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1、終極全成品面紗東湖灣項(xiàng)目2011年?duì)I銷策略總綱2010年完成情況推廣形象現(xiàn)場展示圈層活動總結(jié)2010年目標(biāo)完成情況東湖灣項(xiàng)目，2010年完成簽約13.4億元、回款14.3億元；東湖灣三期9月29日開盤，開盤熱銷240套、認(rèn)購金額破10億元！10月份簽約金額8.5億元，榮登北京市場銷冠！2010年東湖灣項(xiàng)目簽約統(tǒng)計(jì)套數(shù)面積（m2）金額一期住宅71200.180.1877車位42716528.390.7023二期住宅559085.682.1385三期住宅23032499.6610.3362總計(jì)71959313.9113.36472010年完成情況推廣形象現(xiàn)場展示圈層活動

2、總結(jié)精神調(diào)性有所提升，但后期延續(xù)性較弱推廣形象單一的產(chǎn)品信息釋放高調(diào)的精神主張單一的項(xiàng)目信息釋放2009年2010年上半年2010年下半年總結(jié)2010年完成情況推廣形象現(xiàn)場展示圈層活動處于逐漸完善的半成品狀態(tài)現(xiàn)場展示會所景觀大道教育配套沿街商業(yè)處于內(nèi)部裝修階段道路現(xiàn)狀較差外立面落成，但無正式宣傳外立面落成，但門前環(huán)境較差園林、大堂、外立面、戶型全實(shí)景展示現(xiàn)場展示市場標(biāo)桿-銀河灣現(xiàn)場展示市場標(biāo)桿-萬科藍(lán)山客戶與施工各行其道、通道內(nèi)展示項(xiàng)目賣點(diǎn)、3D數(shù)字樣板間可讓客戶提前體驗(yàn)戶型現(xiàn)場展示市場標(biāo)桿-綠城北京誠園園林、大堂、戶型全成品展示總結(jié)2010年完成情況推廣形象現(xiàn)場展

3、示圈層活動充分調(diào)動老業(yè)主，但豪宅標(biāo)簽感不足圈層活動贈送哈根達(dá)斯禮券暖場DIY活動三期亮相活動香奈兒抽獎活動小恩小惠，以小博大增強(qiáng)客戶停留時間引爆市場，拉近媒體促進(jìn)客戶簽約速度純手工定制化奢侈品展示、頂級品牌嫁接圈層活動市場標(biāo)桿-紅璽臺嘉格納櫥柜全球巡展紅璽臺站FREYWIILE定制珠寶秀愛馬仕限量絲巾拍賣純手工打造世爵跑車展示2010年小結(jié)2010年即將過去，東湖灣項(xiàng)目已經(jīng)漸入佳境，但我們依然在路上，一條通往真正豪宅的康莊大路！開發(fā)背景全年目標(biāo)解讀三期目標(biāo)解讀目標(biāo)2011年本項(xiàng)目單價邁上40000元/平米平臺，需正式加入豪宅隊(duì)伍。開發(fā)背景2006年-2008年稱霸望

4、京2009年站位東北四環(huán)2010年向豪宅邁進(jìn)2011年成為豪宅目標(biāo)：簽約18億，回款15億貨源套數(shù)簽約金額（萬元）回款金額（萬元）一期住宅1269269車位40600600二期住宅552439826837車位40068006800底商628982512三期住宅316145833113054總計(jì)818180798150072年度銷售目標(biāo)分解2011年本項(xiàng)目重點(diǎn)在于突破三期貨源，簽約和回款金額分別占全年指標(biāo)的80%和75%。三期銷售目標(biāo)分解160平米-250平米產(chǎn)品銷售貨值占三期銷售貨值的62%，是2011年目標(biāo)完成的重中之重2011年東湖灣三期住宅銷售計(jì)劃樓棟戶型均價

5、簽約套數(shù)貨值（億元）502#163340000171340000503#94345000130340000501#16537000261587300001753700050323750000220370001189540000505#189370002013986000025940000772520000506#4736000901522800001253800090427500000總計(jì)2941364180000目標(biāo)小結(jié)目標(biāo)一：再一次創(chuàng)造歷史！東湖灣邁入40000元/平米價格平臺！目標(biāo)二：160-250平米中大戶型產(chǎn)品是重中之重，需重點(diǎn)突破！臨河三棟貨源盤點(diǎn)整體質(zhì)

6、素再梳理本體面積區(qū)間套數(shù)占比47平米11222.40%125、131、145平米11723.30%165、175、189平米18937.60%220、259、284平米8416.70%合計(jì)502100%臨河三棟貨源盤點(diǎn)160平米-200平米產(chǎn)品套數(shù)占臨河三棟總套數(shù)的38%，占所有戶型比例最高。整體質(zhì)素再梳理景觀：臨河最近、銀杏大道種植完畢、灣岸生活區(qū)已竣工會所：預(yù)計(jì)2011年3月會所正式對外營業(yè)教育：學(xué)校預(yù)計(jì)2011年4月正式招生，9月正式開學(xué)戶型：47平米零居奢華采光面，259平米三居挑高私人空間唯一6米挑高私人空間唯一南向觀景零居主力戶型為189-259㎡三居創(chuàng)

7、新性贈送附加值產(chǎn)品，室內(nèi)贈送私人挑高空間。主力戶型為125㎡三居、47㎡零居居南北通透或全朝南，弧形窗，大面寬，方正格局。505號樓主力戶型506號樓主力戶型501號樓主力戶型主力戶型為165-175㎡三居,220㎡四居?xùn)|湖灣經(jīng)典三居再現(xiàn)，220㎡四居格局及朝向稍弱。收官經(jīng)典三居本體小結(jié)2011年的東湖灣整體成熟度再度升級，河岸景觀優(yōu)勢最大化，戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)十足。終極全成品面紗即將揭開！理性回歸市場，界定本案核心問題160-250㎡中大戶型占三期總銷售金額的62%臨河三棟單價站位40000元平臺本項(xiàng)目2011年銷售目標(biāo)：18億元目標(biāo)分解：北京豪宅市場演變2010年