商鋪營銷推廣方案

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1、【第一世界】項目提報“奧蘭多區(qū)商鋪”營銷推廣方案第一世界企業(yè)公館第一世界別墅商務酒店公寓休閑酒店公寓OUTLETS07年3月07年月07年月總體銷售節(jié)點奧蘭多區(qū)商鋪壹/奧蘭多商鋪銷售策略一、項目價格定位及策略（一）定價方案入市定價采取“平開穩(wěn)走”策略入市定價應具彈性空間入市時具備一定的市場競爭力讓后期購買客戶看到先購者的物業(yè)升值同時使投資客具有炒作空間（二）定價標準未來地鐵上蓋物業(yè)的升值潛力作為定價依據(jù)之一市場需求導向定價法根據(jù)市場需求強度和消費者購買心理確定價格成本導向定價法以產品成本作為確定價格基礎的定價方法1-2層商鋪均價系數(shù)常規(guī)

2、是按公寓2倍進行計算。奧蘭多區(qū)公寓均價：5750元/m2奧蘭多區(qū)商鋪均價：13200元/m2（三）價格體系建立根據(jù)1-2層商鋪均價系數(shù)再依據(jù)未來地鐵上蓋物業(yè)的特殊屬性上升15％5750元/m2×2×(1+15%)奧蘭多區(qū)商鋪均價：14520元/m2在此均價基礎上虛漲上調10%（三）價格體系建立根據(jù)返租/直接銷售兩種不同方式，建立兩套價格體系：◎返租建立年8%的回報率，以一次性返租三年的形式進行銷售則實際合同價為表單價的76%，即為11035元/m2?！蛑苯愉N售按照上調10%后得出的銷售均價14520元/m2執(zhí)行。二、營銷策略和手段（一）

3、核心營銷策略專業(yè)型市場產品定位于“休閑生活用品城”“第一世界”整體品牌貫徹始終在項目整個營銷周期始終以“第一世界”總體形象出現(xiàn)主訴求：“地鐵上蓋物業(yè)”概念立足杭州，輻射全省的客群定位以杭州本地客戶為主流（拓展浙江全省）推廣對象核心銷售策略建立6年原價（合同價）回購機制，去化客戶對投資回報的顧慮，有效促進銷售。（二）營銷推廣手段通過兩個階段來進行項目的營銷推廣工作傳播概念階段通過形象、品質訴求提升知名度，制造購買欲望和積累客戶量。釋放概念階段價值整合強勢促銷，制造購買熱潮與社會效應。①傳播概念期核心問題：如何成功入市，引起市場關注和制造項

4、目較高的附加價值解決之道：以“第一世界”高姿態(tài)出現(xiàn)，借助“地鐵上蓋商業(yè)”附加價值概念及互動性強的媒介資源擴大產品在市場、業(yè)界的知名度戰(zhàn)術組合：戶外形象展示+項目展示中心使用+PR活動+新聞造勢②釋放概念期核心問題：如何創(chuàng)造項目開盤的銷售引爆，并在后續(xù)形成項目可持續(xù)性旺銷。解決之道：整合項目系列賣點等資源，持續(xù)創(chuàng)造支撐項目“地鐵上蓋商業(yè)”形象營銷的熱點。戰(zhàn)術組合：功能性為主的信息傳播針對性強的促銷活動以單一層為主的產品銷控策略三、營銷周期推廣整合（一）三大營銷戰(zhàn)術1、“項目現(xiàn)場，第一陣地”項目現(xiàn)場形象導示1）目標：現(xiàn)場為買家最切身關注的地

5、方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的場所，現(xiàn)場形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，而且能夠營造銷售氣氛。2）手段：a、現(xiàn)場圍墻（戶外）明確發(fā)展商和地產建造的專業(yè)性。將項目的概況展現(xiàn)給客戶。b、引導旗（燈箱）作為指引客戶前往售樓處的一個標識，同時也做為一種宣傳道具。c、現(xiàn)場氣氛利用彩旗等宣傳物品，營造人氣旺、整潔美觀的氛圍。2、“接待中心，項目窗口”接待中心氛圍展示1）目標：接待中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。因此，接待中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓客戶了解信息。另外接待中心除外部裝潢到內部布置外，還需要高素質、專業(yè)的銷

6、售人員。2）手段：a、樓書b、戶型單頁c、手提d、展板3、活動造勢目標：促銷活動能夠有效地制造銷售熱點，針對性強，效果直接、明顯。緊緊圍繞社會熱點、節(jié)目主題及樓盤特點，確保促銷活動主題得以最好的宣傳推廣。（二）媒介組合策略1、準備階段以全方位立體媒介進行多點進攻，現(xiàn)場包裝和重要據(jù)點戶外看板為主要宣傳手段，報紙、行業(yè)雜志平面可以考慮齊頭并進，以“開盤預告”和“賣點訴求”為主題，以蓄積開盤期的人氣。2、開盤前一周，再以軟性新聞和報紙平面大版面推進為主，控制其他廣告投放量并補充廣告訴求的不足。正式開盤后以營銷手段訴求再作一次全面宣傳，以求萬無

7、一失。3、戰(zhàn)略性安排：前期（準備期）以形象推廣為主；中期（開盤期）以功能性訴求兼形象推廣為主；后期（強銷期以及之后）以銷售手段兼功能性訴求為主。貳/奧蘭多區(qū)商鋪推廣執(zhí)行一、推廣總原則1、站在巨人的肩膀上用足現(xiàn)有平臺及已有資源已有的戶外、“宋城千古情”前的宣傳片休博園已經(jīng)在市場上建立的知名度2、變“坐銷”為“行銷”活動營銷、體驗營銷、直復營銷打破常規(guī)營銷方式，以現(xiàn)場活動吸引客戶親身體驗產品并由售樓員走出去，直接面對面尋找客戶二、推廣策略及建議奧蘭多區(qū)商鋪地鐵上蓋住宅底商專業(yè)市場線型商鋪產品屬性奧蘭多區(qū)商鋪第一世界·休閑生活商城休閑·旅游·

8、居家用品地鐵金鋪案名建議奧蘭多區(qū)商鋪核心賣點位置優(yōu)勢定位優(yōu)勢配套優(yōu)勢政策優(yōu)勢先發(fā)優(yōu)勢地鐵上蓋物業(yè)，地鐵商城風情大道旁休博園內大體量高端物業(yè)長期穩(wěn)定高端人流量保障休旅生活用品專業(yè)市場定位差異化經(jīng)營，擁有更大商