商鋪營(yíng)銷推廣方案

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1、【第一世界】項(xiàng)目提報(bào)“奧蘭多區(qū)商鋪”營(yíng)銷推廣方案第一世界企業(yè)公館第一世界別墅商務(wù)酒店公寓休閑酒店公寓OUTLETS07年3月07年月07年月總體銷售節(jié)點(diǎn)奧蘭多區(qū)商鋪壹/奧蘭多商鋪銷售策略一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及策略（一）定價(jià)方案入市定價(jià)采取“平開穩(wěn)走”策略入市定價(jià)應(yīng)具彈性空間入市時(shí)具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力讓后期購(gòu)買客戶看到先購(gòu)者的物業(yè)升值同時(shí)使投資客具有炒作空間（二）定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)地鐵上蓋物業(yè)的升值潛力作為定價(jià)依據(jù)之一市場(chǎng)需求導(dǎo)向定價(jià)法根據(jù)市場(chǎng)需求強(qiáng)度和消費(fèi)者購(gòu)買心理確定價(jià)格成本導(dǎo)向定價(jià)法以產(chǎn)品成本作為確定價(jià)格基礎(chǔ)的定價(jià)方法1-2層商鋪均價(jià)系數(shù)常規(guī)

2、是按公寓2倍進(jìn)行計(jì)算。奧蘭多區(qū)公寓均價(jià)：5750元/m2奧蘭多區(qū)商鋪均價(jià)：13200元/m2（三）價(jià)格體系建立根據(jù)1-2層商鋪均價(jià)系數(shù)再依據(jù)未來(lái)地鐵上蓋物業(yè)的特殊屬性上升15％5750元/m2×2×(1+15%)奧蘭多區(qū)商鋪均價(jià)：14520元/m2在此均價(jià)基礎(chǔ)上虛漲上調(diào)10%（三）價(jià)格體系建立根據(jù)返租/直接銷售兩種不同方式，建立兩套價(jià)格體系：◎返租建立年8%的回報(bào)率，以一次性返租三年的形式進(jìn)行銷售則實(shí)際合同價(jià)為表單價(jià)的76%，即為11035元/m2?！蛑苯愉N售按照上調(diào)10%后得出的銷售均價(jià)14520元/m2執(zhí)行。二、營(yíng)銷策略和手段（一）

3、核心營(yíng)銷策略專業(yè)型市場(chǎng)產(chǎn)品定位于“休閑生活用品城”“第一世界”整體品牌貫徹始終在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷周期始終以“第一世界”總體形象出現(xiàn)主訴求：“地鐵上蓋物業(yè)”概念立足杭州，輻射全省的客群定位以杭州本地客戶為主流（拓展浙江全省）推廣對(duì)象核心銷售策略建立6年原價(jià)（合同價(jià)）回購(gòu)機(jī)制，去化客戶對(duì)投資回報(bào)的顧慮，有效促進(jìn)銷售。（二）營(yíng)銷推廣手段通過(guò)兩個(gè)階段來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作傳播概念階段通過(guò)形象、品質(zhì)訴求提升知名度，制造購(gòu)買欲望和積累客戶量。釋放概念階段價(jià)值整合強(qiáng)勢(shì)促銷，制造購(gòu)買熱潮與社會(huì)效應(yīng)。①傳播概念期核心問(wèn)題：如何成功入市，引起市場(chǎng)關(guān)注和制造項(xiàng)

4、目較高的附加價(jià)值解決之道：以“第一世界”高姿態(tài)出現(xiàn)，借助“地鐵上蓋商業(yè)”附加價(jià)值概念及互動(dòng)性強(qiáng)的媒介資源擴(kuò)大產(chǎn)品在市場(chǎng)、業(yè)界的知名度戰(zhàn)術(shù)組合：戶外形象展示+項(xiàng)目展示中心使用+PR活動(dòng)+新聞造勢(shì)②釋放概念期核心問(wèn)題：如何創(chuàng)造項(xiàng)目開盤的銷售引爆，并在后續(xù)形成項(xiàng)目可持續(xù)性旺銷。解決之道：整合項(xiàng)目系列賣點(diǎn)等資源，持續(xù)創(chuàng)造支撐項(xiàng)目“地鐵上蓋商業(yè)”形象營(yíng)銷的熱點(diǎn)。戰(zhàn)術(shù)組合：功能性為主的信息傳播針對(duì)性強(qiáng)的促銷活動(dòng)以單一層為主的產(chǎn)品銷控策略三、營(yíng)銷周期推廣整合（一）三大營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)1、“項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，第一陣地”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象導(dǎo)示1）目標(biāo)：現(xiàn)場(chǎng)為買家最切身關(guān)注的地

5、方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且能夠營(yíng)造銷售氣氛。2）手段：a、現(xiàn)場(chǎng)圍墻（戶外）明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。將項(xiàng)目的概況展現(xiàn)給客戶。b、引導(dǎo)旗（燈箱）作為指引客戶前往售樓處的一個(gè)標(biāo)識(shí)，同時(shí)也做為一種宣傳道具。c、現(xiàn)場(chǎng)氣氛利用彩旗等宣傳物品，營(yíng)造人氣旺、整潔美觀的氛圍。2、“接待中心，項(xiàng)目窗口”接待中心氛圍展示1）目標(biāo)：接待中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。因此，接待中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓客戶了解信息。另外接待中心除外部裝潢到內(nèi)部布置外，還需要高素質(zhì)、專業(yè)的銷

6、售人員。2）手段：a、樓書b、戶型單頁(yè)c、手提d、展板3、活動(dòng)造勢(shì)目標(biāo)：促銷活動(dòng)能夠有效地制造銷售熱點(diǎn)，針對(duì)性強(qiáng)，效果直接、明顯。緊緊圍繞社會(huì)熱點(diǎn)、節(jié)目主題及樓盤特點(diǎn)，確保促銷活動(dòng)主題得以最好的宣傳推廣。（二）媒介組合策略1、準(zhǔn)備階段以全方位立體媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，現(xiàn)場(chǎng)包裝和重要據(jù)點(diǎn)戶外看板為主要宣傳手段，報(bào)紙、行業(yè)雜志平面可以考慮齊頭并進(jìn)，以“開盤預(yù)告”和“賣點(diǎn)訴求”為主題，以蓄積開盤期的人氣。2、開盤前一周，再以軟性新聞和報(bào)紙平面大版面推進(jìn)為主，控制其他廣告投放量并補(bǔ)充廣告訴求的不足。正式開盤后以營(yíng)銷手段訴求再作一次全面宣傳，以求萬(wàn)無(wú)

7、一失。3、戰(zhàn)略性安排：前期（準(zhǔn)備期）以形象推廣為主；中期（開盤期）以功能性訴求兼形象推廣為主；后期（強(qiáng)銷期以及之后）以銷售手段兼功能性訴求為主。貳/奧蘭多區(qū)商鋪推廣執(zhí)行一、推廣總原則1、站在巨人的肩膀上用足現(xiàn)有平臺(tái)及已有資源已有的戶外、“宋城千古情”前的宣傳片休博園已經(jīng)在市場(chǎng)上建立的知名度2、變“坐銷”為“行銷”活動(dòng)營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、直復(fù)營(yíng)銷打破常規(guī)營(yíng)銷方式，以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶親身體驗(yàn)產(chǎn)品并由售樓員走出去，直接面對(duì)面尋找客戶二、推廣策略及建議奧蘭多區(qū)商鋪地鐵上蓋住宅底商專業(yè)市場(chǎng)線型商鋪產(chǎn)品屬性?shī)W蘭多區(qū)商鋪第一世界·休閑生活商城休閑·旅游·

8、居家用品地鐵金鋪案名建議奧蘭多區(qū)商鋪核心賣點(diǎn)位置優(yōu)勢(shì)定位優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)先發(fā)優(yōu)勢(shì)地鐵上蓋物業(yè)，地鐵商城風(fēng)情大道旁休博園內(nèi)大體量高端物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定高端人流量保障休旅生活用品專業(yè)市場(chǎng)定位差異化經(jīng)營(yíng)，擁有更大商