國(guó)家稅收 第10章 土地增值稅

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1、第十章土地增值稅學(xué)習(xí)目的：了解我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅基本內(nèi)容，掌握土地增值稅的一般規(guī)定和特殊規(guī)定；掌握土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容及應(yīng)納稅額的計(jì)算方法；掌握土地增值稅的征收管理規(guī)定。講授內(nèi)容：第一節(jié)土地增值稅的征稅范圍及納稅人第二節(jié)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)第三節(jié)土地增值稅稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算第十章土地增值稅第四節(jié)土地增值稅的征收管理第五節(jié)土地增值稅的稅收優(yōu)惠本章小結(jié)復(fù)習(xí)思考題第一節(jié)土地增值稅的征稅范圍及納稅人第十章>>第一節(jié)一、土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。第十章>>第一節(jié)二、增值稅的征稅范圍（一）

2、征稅范圍的一般規(guī)定確定土地增值稅征稅范圍的兩個(gè)條件：1.只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物征稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。(1)轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)歸國(guó)家所有的征稅。(2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的收入不征稅。(3)土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅；土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓不征稅。(4)不論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)還是國(guó)有土地使用權(quán)與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶓?yīng)征稅。2.只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為征稅。第十章>>第一節(jié)二、增值稅的征稅范圍（二）對(duì)若干具體情況的判定1.以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，屬于土地增值稅的征稅范圍。這

3、里又分為三種情況：(1)出售國(guó)有土地使用權(quán)的(2)取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的(3)存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)2.房地產(chǎn)的繼承、出租、抵押、重新評(píng)估和房地產(chǎn)的代建行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。第十章>>第一節(jié)二、增值稅的征稅范圍(1)房地產(chǎn)的繼承(2)房地產(chǎn)的出租(3)房地產(chǎn)的抵押(4)房地產(chǎn)的重新評(píng)估(5)房地產(chǎn)的代建房行為3.房地產(chǎn)的交換。4.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。5.合作建房。6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。7.因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。第十章>>第一節(jié)二、增值稅的征稅范圍8.下列情況的房地產(chǎn)的贈(zèng)與

4、不屬于土地增值稅的征稅范圍。(1)房屋所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。第十章>>第一節(jié)三、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。第十章>>第一節(jié)第二節(jié)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)第十章>>第二節(jié)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額，計(jì)算公式為：土地增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入納稅

5、人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的收入一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)第十章>>第二節(jié)三、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定（一）增值額扣除項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本它是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配置設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。第十章>>第二節(jié)三、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用它指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的

6、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按上述1、2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％扣除。6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格第十章>>第二節(jié)三、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。（二）特殊情況下扣除項(xiàng)目金額確定1.對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“與轉(zhuǎn)讓房地

7、產(chǎn)有關(guān)的稅金”兩項(xiàng)扣除項(xiàng)目。但不能予以20％的加計(jì)扣除。第十章>>第二節(jié)三、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定2.對(duì)于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，這一類(lèi)型分兩種情形：（1）轉(zhuǎn)讓新建房（2）轉(zhuǎn)讓舊房3.對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”，并可加計(jì)20％扣除。第十章>>第二節(jié)三、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定4