社區(qū)商業(yè)發(fā)展問(wèn)題探析

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1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展問(wèn)題探析社區(qū)商業(yè)是以項(xiàng)目所在的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次，它是相對(duì)於城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰裡型商業(yè)而言的，其在規(guī)模大小、提供的商品種類(lèi)、服務(wù)的商圈范圍等方面都介於區(qū)域型商業(yè)和鄰裡型商業(yè)之間一、我國(guó)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析我國(guó)社區(qū)商業(yè)還比較落後，在經(jīng)營(yíng)管理方面存在以下問(wèn)題：（一）隻顧眼前利益，重視銷(xiāo)售、忽視招商和運(yùn)營(yíng)目前我國(guó)社區(qū)商業(yè)存在比較嚴(yán)重的重銷(xiāo)售、輕招商、輕運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)象，原因有多方面，主

2、要在於:①我國(guó)金融體系對(duì)開(kāi)發(fā)商的支持有限，一般隻提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，要求開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)售回款作為還款保障，以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商迫於資金壓力不得不急於銷(xiāo)售;②開(kāi)發(fā)商過(guò)去做住宅開(kāi)發(fā)時(shí)形成的習(xí)慣和思維定勢(shì)是以賣(mài)為主，一賣(mài)瞭之,不關(guān)註後期的招商和運(yùn)營(yíng);③以運(yùn)營(yíng)為主的商業(yè)地産開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)超出瞭開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍和核心能力，開(kāi)發(fā)商缺乏這方面的能力，隻求短期銷(xiāo)售收益，不想靠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得收益（二）售價(jià)和租金定價(jià)過(guò)高，嚴(yán)重透支行業(yè)利益現(xiàn)在大多數(shù)商業(yè)地産開(kāi)發(fā)商不論是出售還是出租，定價(jià)策略上都是“高價(jià)撇脂策略”，提前透支瞭商鋪投資者和商傢未來(lái)多年的

3、商業(yè)利益，嚴(yán)重破壞瞭商業(yè)地産上下遊的關(guān)系。但是，精明的商傢比開(kāi)發(fā)商更具有強(qiáng)烈的成本意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，他們不會(huì)為開(kāi)發(fā)商盲目買(mǎi)單的。筆者所在城市的一個(gè)樓盤(pán)，因?yàn)榈咨桃獌r(jià)太高不好賣(mài)，根據(jù)商鋪定價(jià)和當(dāng)?shù)胤孔馄骄焦浪阃顿Y回報(bào)率，根本就不合算，導(dǎo)致該商鋪已經(jīng)建成三年，至今沒(méi)賣(mài)完（三）開(kāi)發(fā)商招商推廣華而不實(shí)科特勒強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作要從消費(fèi)者的需求出發(fā)，要認(rèn)真做好市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位,規(guī)劃好4P策略。但中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有真正重視科特勒的營(yíng)銷(xiāo)思想，他們最關(guān)心的隻是銷(xiāo)售，通常把市場(chǎng)推廣認(rèn)定是營(yíng)銷(xiāo)工作的全部，不管消費(fèi)者的真實(shí)需求是什麼

4、，也不管產(chǎn)品的真實(shí)屬性是什麼，隻通過(guò)一個(gè)特定的概念對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行包裝並通過(guò)媒體廣泛宣傳。很多開(kāi)發(fā)商喜歡延用做住宅的方式，請(qǐng)一些廣告公司或房地產(chǎn)代理商策劃一堆華而不實(shí)的招商手冊(cè)吸引商傢註意，但那些漏洞百出的招商資料根本禁不起商傢的理性推敲（四）後期運(yùn)營(yíng)管理不專(zhuān)業(yè)對(duì)於商業(yè)地産來(lái)講，真正的價(jià)值來(lái)自於後期的運(yùn)營(yíng)管理。有的開(kāi)發(fā)商自己成立個(gè)物業(yè)管理公司，用物業(yè)管理代理後期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)際上根本沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理;還有的開(kāi)發(fā)商幹脆用商貿(mào)公司來(lái)代替商業(yè)管理公司；極少數(shù)開(kāi)發(fā)商成立瞭商業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)後期運(yùn)營(yíng)管理，但這種隸屬於開(kāi)發(fā)商的商業(yè)管理公

5、司，往往缺乏自己的經(jīng)營(yíng)思想和動(dòng)力，起不到一個(gè)商業(yè)管理公司應(yīng)有的作用（五）對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏應(yīng)有的尊重很多社區(qū)的商鋪蓋好瞭卻租不出去，開(kāi)發(fā)商這才找專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)幫他招商賣(mài)房，還對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)出極端苛刻的條件。某商業(yè)地產(chǎn)老板要求營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)公司幫其策劃銷(xiāo)售商業(yè)門(mén)面房，但提出極為苛刻的條件，賣(mài)出去就給1%的提成，賣(mài)不出去就罰款30萬(wàn),營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)公司感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)太大，最後談判破裂。可見(jiàn)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還遠(yuǎn)沒(méi)得到足夠的尊重。所有為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，包括做市場(chǎng)調(diào)查的、做前期營(yíng)銷(xiāo)策劃的、做房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的、做廣告代理的，都處在夾縫中

6、生存的狀態(tài)二、對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的建議（一）社區(qū)商業(yè)發(fā)展要突出便利性社區(qū)商業(yè)“因住而商”，在滿(mǎn)足社區(qū)居民一般的居住功能之外，將承載更多更豐富的內(nèi)容，便利性社區(qū)商業(yè)將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。然而，有些社區(qū)商業(yè)的管理者無(wú)視這一發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目硬性規(guī)定。某居民小區(qū)物業(yè)管理公司不讓所轄商鋪從事餐飲行業(yè)，擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)餐飲店人多嘈雜影響居民生活的情況。殊不知，小區(qū)的居民特別希望自己傢附近有一些餐飲小店，能解決他們吃飯的實(shí)際問(wèn)題。其實(shí)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與社區(qū)居民的生活息息相關(guān)，應(yīng)該突出便利性，讓社區(qū)居民購(gòu)物、休閑娛樂(lè)都方便（二）研究社區(qū)

7、消費(fèi)者市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位不同社區(qū)聚集的居民特征不同，文化背景不同，消費(fèi)傾向和品味不同，意味著社區(qū)消費(fèi)蘊(yùn)含著多元化、個(gè)性化的色彩。所以,社區(qū)商業(yè)發(fā)展的立足點(diǎn)應(yīng)該是全面迎合社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)，尋找準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位，摸索能夠抓住商機(jī)的發(fā)展模式，滿(mǎn)足社區(qū)居民的消費(fèi)需要盲目的進(jìn)行規(guī)劃，忽視消費(fèi)者市場(chǎng)的真實(shí)需要，輕則導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)價(jià)值的降低，重則使整個(gè)社區(qū)商業(yè)陷入困境。社區(qū)商業(yè)錯(cuò)誤的定位，不僅不能滿(mǎn)足社區(qū)居民的消費(fèi)需要，還會(huì)因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的萎靡而影響整個(gè)社區(qū)的品牌形象對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，能有效地促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的物業(yè)銷(xiāo)售及招商引進(jìn)。某社區(qū)商業(yè)樓盤(pán)，就是因引

8、進(jìn)德克士，而成為眾多購(gòu)房者、商業(yè)投資者的關(guān)註焦點(diǎn)，而該商樓的宣傳單頁(yè)就是把德克士入駐作為最大的亮點(diǎn)（三）采用多種經(jīng)營(yíng)形式,發(fā)展社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)有三種分佈狀況：一是雜亂無(wú)章地散佈；二是連續(xù)性地排列成商業(yè)街；三是聚集在社區(qū)購(gòu)物中心。社區(qū)購(gòu)物中心是社區(qū)居民生活的第二個(gè)