開發(fā)商自持問題.doc

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1、商業(yè)不等于復制粘貼自持比例和房企實力有關現(xiàn)在說商業(yè)體量供應太大，但凡干著與地產(chǎn)相關的人，都會說，“這個地球人都知道”?！　±ッ鞯纳虡I(yè)人均占比超過香港，這不是新鮮事，未來幾年供應量會集中上市，大家也都預測到了，其實很多項目早在土地供應時，土地性質(zhì)就決定了昆明市場未來商業(yè)占到多大比重，所以反映在此次春季房交會上，多盤皆商業(yè)的狀況，很多業(yè)內(nèi)人士說，“這不奇怪，一年前就開始逐步顯現(xiàn)了。”　　當然，諸多商業(yè)項目中，有企業(yè)是看到了商業(yè)市場這塊香餑餑，主動打入商業(yè)地產(chǎn)領域，也有企業(yè)是被動加入。且不說是主動還是被動，現(xiàn)實的問題是，面臨諸多的競爭對手，定位不清，招商雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化等現(xiàn)實

2、顯示出來，如何才能既守住自己的陣地，還要占領更多的據(jù)點，就需要在運營的戰(zhàn)略戰(zhàn)術上取勝，是成立自己的團隊，掌握商業(yè)資源，打個長久戰(zhàn)，還是依靠外援，打好眼前這一戰(zhàn)，都很考驗開發(fā)商對項目的把控力、運營管理能力、資金實力，以及對項目的準確定位，對風險的預估等諸多綜合能力?！　≌猩掏|(zhì)化嚴重　　對于商業(yè)地產(chǎn)的重視，不僅諸多本土房企將此作為企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向來考慮，去年開始，萬科、保利、龍湖等品牌房企紛紛表示，未來在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將增至30%-50%。諸多的商業(yè)地產(chǎn)項目相繼開間，未來投入運營，這對于老百姓來說，固然是好事，怕只怕，三五公里之內(nèi)，超市、快餐都是500強，要吃個

3、飯，選來選去也還是那些品牌的餐廳。這些擔心不無道理，諸多商業(yè)綜合體項目集中開建，因前期的規(guī)劃、設計、定位不清晰，項目在招商時，很多項目引進商家的重復率及同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴重，這種同質(zhì)化在昆明的表現(xiàn)比一線城市更明顯?！　〕霈F(xiàn)這種情況的原因，昆明科迪企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理周龍認為，目前，商業(yè)存在的問題是資源匱乏，商業(yè)資源匱乏是城市問題，很多好品牌沒有關注到這個市場，沒有進來，市民可挑選的余地不大，消費者的認知也都停留在初級階段，很多項目都只是做些常規(guī)業(yè)態(tài)規(guī)劃?！　Υ耍颇蠍倕R商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理孟少軍也稱，昆明市場需求很旺盛，但很多真正的一線大品牌還沒有進入?！　∮谑且恍?/p>

4、項目在吸引人氣上，要么是大餐飲，要么是大超市，要么是大影院?！　≡谥荦埧磥?，選擇哪些商家合作，還是要看項目的體量，定位等，就由其管理運營的翡翠灣現(xiàn)代廣場而言，第一個是精，第二個是特色，第三個是依托公園，打造以休閑娛樂為主導的餐飲休閑業(yè)態(tài)，力爭做到主體性更明確，市場指導性更強?！　《ㄎ灰獪蕵I(yè)態(tài)規(guī)劃要清晰　　不是每一個商業(yè)中心都需要影院五星級酒店或者寫字樓。　　在春交會現(xiàn)場，記者看到，一些商業(yè)地產(chǎn)項目賣點多以500強超市、國際品牌酒店、5A寫字樓吸引購房者或者投資者的眼球。業(yè)內(nèi)人士認為，如果是區(qū)域性商業(yè)中心或者是城市級商業(yè)中心，這樣的業(yè)態(tài)組合沒有問題，但如果是社區(qū)型商業(yè)中心

5、，那么周邊消費客群顯然難以支撐?！　「鶕?jù)地段、周邊消費人群、項目商業(yè)規(guī)劃等不同，商業(yè)地產(chǎn)一般定位為社區(qū)型、片區(qū)型或者城市級商業(yè)中心，自己的項目屬于哪一類型，應該在產(chǎn)品前期規(guī)劃、設計時就應該定位清楚，進而根據(jù)產(chǎn)品定位，引進相應的業(yè)態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“早些時間昆明市場上有些商業(yè)項目，因體量太大，很多業(yè)態(tài)不放進去，商業(yè)體里面填補不滿，于是就需要超市、影院等來填充，最后剩下樓層租不出去的，做點餐飲，這是前期沒有準確定位后出現(xiàn)的被動選擇?！薄　〗?jīng)過這兩年的發(fā)展，諸多有商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)逐漸意識到項目獨特定位的重要性，比如昆明廣場8萬平方米的商業(yè)體量，有著自己準確的定位，目前已經(jīng)投入

6、運營的臻萬百貨的定位就是體驗式商業(yè)，以老螺螄灣附近5公里為項目輻射范圍，滿足整個片區(qū)人群的商業(yè)需求?！　〕诉@些區(qū)域型或者片區(qū)型商業(yè)中心，有著“一座萬達廣場就是一個城市中心”之稱的萬達廣場如今也落戶昆明，面對市場上龐大的商業(yè)供應體量，萬達的競爭力就在于其有著獨特的訂單式商業(yè)模式，首先是規(guī)模上的優(yōu)勢，其次是有著超過五千家合作商家?guī)淼钠焚|(zhì)保證，還有就是萬達做不動產(chǎn)的實力保障。　　資源整合能力欠缺　　還是來說說萬達廣場，其城市綜合體模式被業(yè)界稱為現(xiàn)代城市發(fā)展主流。　　縱觀萬達廣場在全國項目，每一個運營中的萬達廣場都是商業(yè)資源最為集中的地方，它快速在每個城市進行復制式的商業(yè)運

7、營，卻少有房企能在短期內(nèi)復制其模式?！　≌f起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長王永平曾在西山萬達廣場講道，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)的門檻更高，技術含量更大，因為它不僅要面向品牌商，還得面向客戶，無論是周邊人口、項目商業(yè)規(guī)劃等，都將影響到一個商業(yè)的成功與否，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，復制性很差?！薄　‰y以將好的商業(yè)模式直接復制，那就需要企業(yè)因地制宜。昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐認為，“有自己的團隊和商業(yè)資源很重要?！薄　∶酚镭S所管理的昆明百大商業(yè)管理公司已經(jīng)成功運營了百大新天地、新西南廣場等項目，并且還運營著文山光大廣