閩東國(guó)際城住宅定價(jià)報(bào)告終稿

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1、價(jià)格定位要考慮市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本等眾多因素，但最終起決定作用的是市場(chǎng)行情，項(xiàng)目組主要是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，采用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理的預(yù)估。附件一：住宅價(jià)格定位一、區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格分析項(xiàng)目定價(jià)不能脫離區(qū)域市場(chǎng)行情，項(xiàng)目位于漢陽(yáng)，區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格行情如下表：漢陽(yáng)地區(qū)住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置規(guī)模（㎡）主力戶(hù)型均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率（%）物業(yè)形態(tài)1芳卉園鸚鵡大道楊泗廟車(chē)站258803*2280095多層、小高層2翠微新城翠微橫路18號(hào)500003*22*2330095小高層、多層3觀江樓攔江路與陽(yáng)新路交匯處100001*1320060高層4鸚

2、鵡花園漢陽(yáng)區(qū)攔江路193號(hào)260003*23200100高層5琴臺(tái)穎園漢陽(yáng)大道402號(hào)930003*22*2310090小高層6五里漢城漢陽(yáng)大道317號(hào)2*2300050多層、小高層7月湖景苑月湖橋龍燈堤65號(hào)332603*2315045小高層、多層8金龍花園漢陽(yáng)大道624號(hào)800003*22*2340065多層9陽(yáng)城景園漢陽(yáng)大道524號(hào)500003*2270095小高層10漢江陽(yáng)光城王家灣二橋路19號(hào)200001*1295090高層11香格里都漢陽(yáng)玫瑰園東路特8號(hào)260001*1370085高層12朝陽(yáng)星苑漢陽(yáng)大道與芳草路交匯處266172*2300050小

3、高層、多層13金色世家墨水湖北路691423*2270098小高層14綠色晴川漢陽(yáng)大道459號(hào)430003*2260098多層15綠馨芳草庭十里鋪陸興大酒店旁100003*2250095小高層16恒豐上河圖郭茨口路特1號(hào)891823*2330095小高層17花前樹(shù)下漢陽(yáng)七里廟607183*22*2280095多層、小高層從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)目前房?jī)r(jià)最高的是金龍花園，多層銷(xiāo)售均價(jià)為3400元/㎡；房?jī)r(jià)最低的是綠馨芳草庭，小高層銷(xiāo)售均價(jià)為2500元/㎡。二、可比性樓盤(pán)分析項(xiàng)目位于漢陽(yáng)鐘家村核心區(qū)，區(qū)域同類(lèi)型樓盤(pán)較少，在選取可比性樓盤(pán)時(shí)主要有以下幾條標(biāo)準(zhǔn)：（1）物

4、業(yè)形態(tài)與閩東國(guó)際城相同或類(lèi)似；（2）比較樓盤(pán)是漢陽(yáng)區(qū)域或者相鄰區(qū)域的；（3）知名度較高的同類(lèi)型樓盤(pán)。根據(jù)以上條件，選取復(fù)地翠微新城、鸚鵡花園、金龍花園、江山如畫(huà)、金色華府等五個(gè)樓盤(pán)作為比較樓盤(pán)。復(fù)地翠微新城、鸚鵡花園和金龍花園位于漢陽(yáng)區(qū)域，都距離閩東國(guó)際城較近，特別是復(fù)地翠微新城，與閩東國(guó)際城有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。江山如畫(huà)和金色華府位于漢口區(qū)域，其中江山如畫(huà)位于橋口，景觀優(yōu)勢(shì)與閩東國(guó)際城相似，物業(yè)形態(tài)相同；金色華府距離閩東國(guó)際城較遠(yuǎn)，但其物業(yè)形態(tài)和區(qū)位狀況與閩東國(guó)際城類(lèi)似。我們通過(guò)對(duì)以上五個(gè)比較樓盤(pán)詳細(xì)深入地調(diào)查和研究，運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定閩東國(guó)際城住宅的市場(chǎng)行情價(jià)。

5、可比性樓盤(pán)綜合分析表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模主力戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)銷(xiāo)售情況優(yōu)劣勢(shì)分析權(quán)重權(quán)重的原因復(fù)地翠微新城武漢翠微橫路18號(hào)占地300畝，建筑面積約㎡，其中二期50000㎡2室2廳3室2廳起價(jià)2960元/㎡，均價(jià)3300元/㎡，最高價(jià)3460元/㎡，層差50-100元/㎡，朝向差30-150元/㎡小高層1.2元/㎡/月，多層0.6元/㎡/月，由復(fù)瑞物業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)管理銷(xiāo)售率95％優(yōu)勢(shì):地理位置優(yōu)越，鬧中取靜；公司知名度較高。劣勢(shì)：周邊多民房25％同屬于漢陽(yáng)鐘家村區(qū)域，處于同一供需圈，沖擊力很強(qiáng)鸚鵡花園武漢漢陽(yáng)區(qū)攔江路193號(hào)占地10000㎡，建筑面積

6、80000㎡，其中五期26000㎡2室2廳4室2廳起價(jià)2750元/㎡，均價(jià)3200元/㎡，最高3870元/㎡，層差30-80元/㎡，朝向差30-160元/㎡1.2元/㎡/月，由俊豐物業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)管理銷(xiāo)售率100%優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)的規(guī)模較大，前期聚集了人氣，開(kāi)發(fā)商在漢陽(yáng)較有名氣。但位置較偏，距鐘家村商業(yè)較遠(yuǎn)，縣份格比較高。22.5％同屬于漢陽(yáng)鐘家村區(qū)域，距離閩東國(guó)際城較近，競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)金龍花園武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道642號(hào)占地38884㎡，建筑面積80000㎡2室2廳3室2廳起價(jià)2980元/㎡，均價(jià)3400元/㎡，最高價(jià)3700元/㎡，層差50-150元/㎡，朝向差200

7、元/㎡小高層1.2元/㎡/月，多層0.6元/㎡/月，深圳中航物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理銷(xiāo)售率達(dá)65％優(yōu)勢(shì)：配套較齊全，交通方便，小區(qū)規(guī)劃較好，房型設(shè)計(jì)較合理。劣勢(shì)：價(jià)格較高，比較喧嘩，周邊多民房。22.5％同屬于漢陽(yáng)區(qū)域，距離閩東國(guó)際城稍遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)性一般江山如畫(huà)漢口沿河大道崇仁路口東150米占地面積11805㎡，建筑面積86062㎡，總戶(hù)數(shù)588戶(hù)，停車(chē)位151個(gè)。2室2廳3室2廳起價(jià)2788元/㎡，均價(jià)4000元/㎡，最高4800元/㎡以上，＜1.2元/㎡/月銷(xiāo)售率達(dá)65％優(yōu)勢(shì)：周邊配套較全，自然景觀較好。劣勢(shì)：周邊較喧嘩，環(huán)境較差。20％屬于漢口區(qū)域，景觀

8、優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)閩東國(guó)際城有一定的影響金色