論我國推行住房反向抵押貸款的法律制度保障[權(quán)威資料]

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1、論我國推行住房反向抵押貸款的法律制度保障　　摘要：我國老齡化問題日趨嚴(yán)重，亟須多樣化的養(yǎng)老保障措施。住房反向抵押貸款是現(xiàn)有養(yǎng)老模式的有益補(bǔ)充，這一養(yǎng)老模式的運(yùn)行前提是老年人對住房享有所有權(quán)且能實(shí)現(xiàn)其自由流轉(zhuǎn)。我國住房反向抵押貸款市場尚處于起步階段，相關(guān)法律制度還不健全。住房反向抵押貸款的推行需要相應(yīng)的法律制度進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，為此，要建立反向抵押貸款制度和抵押權(quán)人權(quán)利限制制度，以彌補(bǔ)正向抵押貸款制度調(diào)整反向抵押貸款法律關(guān)系的不足，消除老年人將住房抵押的后顧之憂；要完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度，明確建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期為無償續(xù)期；要允許宅

2、基地使用權(quán)與農(nóng)民住房一并抵押，消除法律上對宅基地使用權(quán)作為抵押物的限制?！　￡P(guān)鍵詞：養(yǎng)老模式；以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；法律制度完善　　D923.2A1003-0751（2016）10-0054-05　　一、問題的提出　　住房反向抵押貸款是指，老年人將自有房屋產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機(jī)構(gòu)，自己仍然可以終身使用該房屋，貸款機(jī)構(gòu)對該房屋進(jìn)行評(píng)估后根據(jù)房屋的凈值向借貸人支付現(xiàn)金，當(dāng)借貸人死亡或約定的時(shí)間到來時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)取得被抵押房屋的出售權(quán)，對其進(jìn)行處置以補(bǔ)償自己現(xiàn)金支出的一種金融制度。①住房反向抵押貸款自20世紀(jì)80年代初期在歐洲出現(xiàn)以來，其發(fā)展一直處于黃

3、金時(shí)期。②在美國，20世紀(jì)80年代中期，針對老年人無力自養(yǎng)但所住自有房屋價(jià)值極高的所謂“住宅的富人，現(xiàn)金的窮人”現(xiàn)象，新澤西州開始嘗試反向抵押型以房養(yǎng)老模式。1989年，美國住宅與都市發(fā)展部推出了將房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換為抵押貸款的養(yǎng)老措施，此后住房反向抵押貸款取得長足發(fā)展，逐漸成為主流養(yǎng)老模式?！　∥覈?000年已進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國老齡化進(jìn)程具有未富先老的特點(diǎn)，絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老金有限③，社會(huì)養(yǎng)老保障體系又難以獨(dú)自承擔(dān)老年人養(yǎng)老所需資金。同時(shí)，我國老年人群平均擁有的房產(chǎn)財(cái)富遠(yuǎn)多于總?cè)丝谄骄鶕碛械呢?cái)富，出現(xiàn)了“住宅的富人，現(xiàn)金的窮人”現(xiàn)象。在此背

4、景下，借鑒美國等發(fā)達(dá)國家推行住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)，我國一些地方進(jìn)行了一系列住房反向抵押養(yǎng)老模式探索。自2005年至2013年，南京市湯山留園溫泉老年公寓的“以房換養(yǎng)”模式④、上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”模式⑤、北京市壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)有限公司的“養(yǎng)老房屋銀行”模式⑥、中信銀行的“倒按揭以房養(yǎng)老”模式⑦相繼出現(xiàn)，但均以失敗告終。　　目前，我國養(yǎng)老金缺口較大，社會(huì)老齡化步伐加快，再加上經(jīng)濟(jì)增速放緩，整個(gè)社會(huì)的養(yǎng)老壓力劇增。在這種形勢下，推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式具有必要性：該模式能將房屋與養(yǎng)老資金運(yùn)用、家庭理財(cái)計(jì)

5、劃等緊密聯(lián)結(jié)，通過以房養(yǎng)老機(jī)制將房產(chǎn)從長期不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)，將老人身故后此種資產(chǎn)的余值提前變現(xiàn)以滿足老人生前需求，實(shí)現(xiàn)住房與養(yǎng)老的最佳組合。該模式具有家庭生命周期、社會(huì)化養(yǎng)老、財(cái)富代際傳遞、資源優(yōu)化配置等方面的理論基礎(chǔ)和有關(guān)反向抵押的法律基礎(chǔ)⑧，具有　　可行性。該模式在歐洲和美國已得到老年人的普遍認(rèn)可，業(yè)務(wù)量連年快速增長，在我國卻頻遭冷遇。究其原因，除了我國老年人普遍具有“但存方寸地，留與子女耕”的傳統(tǒng)倫理觀念外，我國反向抵押貸款的相關(guān)法律制度尚不完善也是一個(gè)重要影響因素。2016年7月，中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于延長老年人住房反向抵押

6、養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)截止時(shí)間延長至2018年6月30日，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到各直轄市、省會(huì)城市（自治區(qū)首府）、計(jì)劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市。住房反向抵押貸款的推行事關(guān)我國養(yǎng)老大業(yè)，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要與之配套的法律制度予以規(guī)范和保障。本文探討住房反向抵押貸款的制度條件，以期為推行這一養(yǎng)老模式提供法律制度保障。　　二、住房反向抵押貸款的制度基礎(chǔ)及入法路徑　　住房反向抵押貸款的核心是老年人以其住房作抵押向金融機(jī)構(gòu)換取貸款作為養(yǎng)老資金，因此，老年人對住房享有所有權(quán)且能實(shí)

7、現(xiàn)其自由流轉(zhuǎn)是推行住房反向抵押貸款的前提。我國《物權(quán)法》確立的包括住房在內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度以及有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押和登記的制度，使住房反向抵押貸款的推行具備了一定的制度條件，以此為基礎(chǔ)，可以在該法中構(gòu)建完整的住房反向抵押貸款制度?！　?.住房反向抵押貸款的制度基礎(chǔ)　　第一，私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)保護(hù)制度。私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指自然人對其合法取得的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分并排除他人干涉的權(quán)利。我國《物權(quán)法》確立了私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)保護(hù)制度。該法第4條規(guī)定“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”，第64條規(guī)定“

8、私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。這些規(guī)定堅(jiān)持平等保護(hù)國家、集體、私人物權(quán)的原則，并明確了私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的客體，從立法上為我國推行住